Siste oppdatering

Grensejustering, arealoverføring og endring av festegrunn

Ei grense mellom to eiendommer kan endres, uten at arealet først skilles ut som en egen eiendom. Dette kan gjøres på ulike måter. Hvilken framgangsmåte styres av størrelse på endringen, og hva slags type eiendom det er.

Hvordan gå fram?

Det første du må gjøre er å kontakte kommunen. Det er kommunen som behandler søknader om endring av areal og grenser.

Grensejustering

Kommunen kan justere ei grense mellom to eiendommer ved grensejustering, dersom det gjelder overføring av små arealer.

Hovedreglene for grensejustering er:

  • En eiendom kan få økt eller redusert arealet med inntil 5 %
  • Maksimalt areal som kan grensejusteres er 500 kvm, uavhengig av prosentandel
  • Ingen eiendom kan avgi mer enn 20 % av sitt areal før justeringen
  • Verdien av arealet som justeres kan ikke overstige 1G (folketrygdens grunnbeløp)

Grensejusteringer kan gjøres mellom alle typer eiendommer, og blir ikke tinglyst. Slike saker skal behandles hos kommunen ved oppmålingsforretning, og de registrerer de nye grensene i matrikkelen.

Arealoverføring

Dersom arealet som overføres er for stort til at det kan grensejusteres, kan det overføres ved arealoverføring. Arealoverføring kan bare skje mellom eiendommer på samme "nivå" i matrikkelen. For eksempel mellom to grunneiendommer.

Etter du har søkt om arealoverføring og kommunen godkjenner det, vil kommunen holde en oppmålingsforretning og føre de nye grensene i matrikkelen. Kommunen vil også sende "melding til tinglysing" til Kartverket for å tinglyse arealoverføringen.

Formulering av frafall av heftelser ved arealoverføring

Ved arealoverføring eller endring av festegrunn må det tinglyses frafall for de økonomiske heftelsene i den avgivende eiendommen. Økonomiske heftelser er for eksempel pantedokument, utleggsforretninger, boretter, forkjøpsretter eller leieavtaler. Dersom det er registrert en obligasjon, må frafallet skrives på den originale obligasjonen og sendes inn. Signaturen til panthaver må være original.

Frafallet bør formuleres slik:
"X frafaller (navngi heftelse) i arealoverføring mellom gnr.../ bnr... og gnr.... og bnr.... på yyy m2", eller
"X frafaller (heftelse) i endring av festegrunn mellom gnr.../ bnr... /fnr …. og gnr.... bnr.... på yyy m2"

Frafallet kan sendes inn av kommunen, sammen med resten av dokumentene som skal tinglyses, slik at alt kommer i en pakke. Alternativt kan rettighetshaver sende frafallet direkte til Kartverket før arealoverføringen eller endring av festegrunn. Du trenger ikke be om sletting av de øvrige heftelsene, slik som veiretter, parkeringsrett eller rett til vann og avløp.

Endring av festegrunn

Dersom arealet er for stort til grensejustering, og gjelder festegrunn, så kan det overføres ved «Endring av festegrunn».

Areal kan overføres i følgende tilfeller:

  • mellom grunneiendommen/jordsameiet og festegrunnen.
  • mellom to eiendommer registrert med festenummer, som har felles grense og er bortfestet fra samme eiendom.
  • omgjøring fra punktfeste til festegrunn med areal og bestemte grenser.

Kommunen må godkjenne endringen av areal for festegrunn og avholde en oppmålingsforretning. Deretter vil de nye grensene føres i matrikkelen av kommunen, som samtidig vil tinglyse endringen.

Hva skal kommunen sende inn ved arealoverføring?

  • Melding til tinglysing - Utskrift fra matrikkelen i to eksemplarer. Areal kan kun overføres mellom to eiendommer per melding.

  • Erklæring om arealoverføring eller Erklæring om endring av festegrunn. Kommunen kan hjelpe med å velge rett skjema. Skjemaet signeres av hjemmelshavere og eventuelle festere, ektefeller og vitner. Dersom begge eiendommene har samme hjemmelshaver, er det ikke nødvendig å fylle ut skjemaet.

  • Dokumentavgiftsgrunnlaget må skrives inn i punkt 3 i skjemaet "Erklæring om arealoverføring" eller "Erklæring om endring av festegrunn". Eventuelt må fritaksgrunn oppgis og dokumenteres. Dersom begge eiendommene har samme hjemmelshaver, blir det ikke beregnet dokumentavgift. Ved endring av festegrunn påløper det ikke dokumentavgift hvis man kun endrer det festede arealet, men hvis endringen medfører at en bygning skifter eier så skal det beregnes dokumentavgift av bygningens markedsverdi på tinglysingstidspunktet.

  • Konsesjonsvedtak, egenerklæring om konsesjonsfrihet, eller erklæring om tilleggsareal. Dersom begge eiendommene har samme hjemmelshaver, er det ikke nødvendig å legge ved konsesjonspapirer. Se Rundskriv for Tinglysingen kapittel 15.1 problemstilling nr. 6.

  • Tinglyste pant eller andre økonomiske heftelser på eiendommen som gir ifra seg areal, må frafalles i arealet som blir overført. Er det identiske heftelser på begge eiendommene, er ikke det nødvendig. Se Rundskriv for Tinglysingen kapittel 14.5 problemstilling nr. 1.

  • Dersom det er tinglyst urådighet på avgivende og/eller mottakende eiendom, må  samtykke fra rettighetshavere legges ved.

Kommunen sender alt inn samlet til tinglysing. Kommunen får de tinglyste dokumentene tilbake sammen med faktura.


Rundskriv og føringsinstruks for kommuneansatte

Kommuneansatte kan finne mer informasjon om matrikkelføring av arealoverføringer her:

Føringsinstruks for matrikkelen
Se følgende kapitler:

  • 4.2.30 Arealoverføring
  • 4.2.46 Endring av festegrunn
  • 4.2.47 Endring av areal mellom festegrunner
  • 4.2.48 Endring av punktfeste til arealfeste

Rundskriv for Tinglysingen
Se følgende kapitler:

  • 14.5 Arealoverføring
  • 14.6 Festegrunn

Veileder melding til tinglysing

Ofte stilte spørsmål

Del
Eiendomsgrenser
Eiendom
XPPT