Skip to content

Rundskriv for Tinglysingen

3.6 Vergemål

Problemstilling nr. 1

Når må det foreligge samtykke fra Fylkesmannen ved tinglysing?

Etter lov om vergemål av 26. mars 2010 nr. 9 § 4 er det Fylkesmannen i det enkelte fylke som er lokal vergemålsmyndighet.

Personer under vergemål kan deles i tre kategorier:

  • Mindreårige
    Personer som ikke har fylt 18 år. Den mindreårige kan i hovedsak ikke selv foreta rettslige handlinger. Mindreårige blir representert av verge, normalt den eller de som har foreldreansvar etter reglene i barneloven, jf. vergemålsloven § 16.
  • Personer under vergemål med fratakelse av rettslig handleevne
    Myndig person som ved dom er satt under vergemål med fratakelse av rettslig handleevne. Personen kan ikke selv foreta rettslige handlinger, og blir representert av oppnevnt verge.
  • Personer under vergemål uten fratakelse av rettslig handleevne
    Myndig person som etter vedtak fra Fylkesmannen er satt under vergemål. Personen er legitimert til å foreta rettslige handlinger selv, men blir normalt representert av oppnevnt verge.

Visse disposisjoner over fast eiendom, som er gjort av verge på vegne av person under vergemål, krever samtykke fra Fylkesmannen for å tinglyses, jf. vergemålsloven § 39. Samtykkekravet gjelder tilsvarende for andel i borettslag, jf. fjerde ledd i bestemmelsen.

Fylkesmannen skal samtykke i følgende tilfeller:

  • Avhending av eiendom, jf. vergemålsloven § 39 første ledd bokstav a
    Alle former for avhending omfattes, både fritt salg og gave.
  • Erverv av eiendom, jf. vergemålsloven § 39 første ledd bokstav a
    Det er bare kjøp som omfattes, se unntak for erverv ved arv og gave.
  • Pantsette eiendom, jf. vergemålsloven § 39 første ledd bokstav b
  • Tinglyse rettighet eller servitutt i eiendom der person under vergemål har hjemmel til tjenende eiendom, jf. vergemålsloven § 39 første ledd bokstav a, b og c
  • Slette rettighet eller servitutt der person under vergemål er rettighetshaver til rettigheten eller servitutten, jf. vergemålsloven § 39 første ledd bokstav a og d
  • Endring av eiendom, jf. vergemålsloven § 39 første ledd bokstav g
    Samtykkekravet gjelder i de tilfellene vergen representerer hjemmelshaver på begjæring om fradeling, sammenslåing, seksjonering, oppheving av seksjonering mv.

Fylkesmannen trenger ikke samtykke i følgende tilfelle:

  • Overdragelse av eiendom fra dødsbo
    Forutsetningen er at skjøtet eller et sikringspant sendes inn sammen med hjemmelserklæring, eller det tidligere er tinglyst hjemmelserklæring og sikringspant. Bakgrunnen for dette er at eiendommen ikke blir regnet som utlagt på skiftet til arvingen som er under vergemål.
  • Erverv ved arv og gave
    Erverv av eiendomsrett eller rettighet ved arv og gave er regulert av vergemålsloven § 42, og er ikke omfattet av samtykkekravet.

Samtykket fra Fylkesmannen kan bekreftes direkte på dokumentet som skal tinglyses, jf. pkt 2.1 og 3.1 i veiledningen "Erverv og avhendelse av fast eiendom" fra Statens sivilrettsforvaltning. 

Alternativt vil vi også godta at samtykket fra Fylkesmannen er dokumentert i et eget skriv eller vedtak. Et slikt skriv eller samtykke må være utformet slik at det er dekkende for det som skal tinglyses.

I salgstilfeller vil Fylkesmannens vedtak om godkjenning av salget være tilstrekkelig dokumentasjon for å tinglyse de dokumentene som vanligvis inngår i et salg gjennom eiendomsmegler eller advokat. Det vil si både sikringspantedokument og hjemmelsdokument (skjøte, hjemmelserklæring eller hjemmel til andel i borettslag).

I andre tilfeller må skrivet fra Fylkesmannen inneholde et konkret samtykke til tinglysing av det aktuelle dokumentet. Eiendommen eller borettslagsandelen må være identifisert med registerbetegnelse (gnr./bnr. eller org.nr./andelsnr), og samtykket må ellers være formulert slik at det dekker den disposisjonen som vergen signerer for.

Vi godtar at samtykkeerklæringer og vedtak som elektronisk godkjente dokument fra Fylkesmannens saksbehandlingssystem, uten fysisk signatur.

Vi legger til grunn at Fylkesmannen ved sitt samtykke også bekrefter at det er oppnevnt verge som signerer dokumentet. Det er derfor ikke nødvendig å legge ved vergeoppnevnelsen sammen med tinglysingsdokumentene.


Problemstilling nr. 2

I hvilke tilfeller skal vergemål anmerkes i grunnboken?

Vergemål med fratakelse av rettslig handleevne skal anmerkes i grunnboken. Det er tingretten som har myndighet til å beslutte slikt vergemål, og avgjørelsen skal treffes ved dom, jf. vergemålsloven § 73. Retten skal selv sørge for at dommen blir tinglyst i grunnboken, jf. vergemålsloven § 77.

Fylkesmannen har myndighet til å treffe midlertidige vedtak om vergemål, etter visse kriterier, jf. vergemålsloven § 61 første ledd. Dersom et midlertidig vedtak gjelder fratakelse av rettslig handleevne, skal Fylkesmannen sørge for tinglysing av vedtaket, jf. tredje ledd.

Vergemål uten fratakelse av rettslig handleevne verken kan eller skal anmerkes i grunnboken.


Problemstilling nr. 3

Kan en oppnevnt verge delegere hele eller deler av sitt oppdrag til en tredjeperson?

Vergens rett til å disponere på vegne av en person under vergemål er en personlig og lovregulert rett. Det er derfor ikke anledning til å delegere representasjonsretten videre til en tredjeperson.

Dette er imidlertid ikke til hinder for at vergen kan gi fullmakt til en tredjeperson til å handle på vegne av en person under vergemål i en konkret sak.


Problemstilling nr. 4

Hva er en fremtidsfullmakt?

Reglene om fremtidsfullmakter står i vergemålsloven kapittel 10, og innebærer at en person kan gi en representasjonsfullmakt som skal tre i kraft en gang i fremtiden når gitte betingelser er oppfylt.

Ordningen med fremtidsfullmakt er en frivillig, privatrettslig ordning, og er et alternativ til vergemål for den som ønsker å ordne forholdene selv.

En fremtidsfullmakt kan gjelde økonomiske og personlige forhold, men kan begrenses til å gjelde bestemte områder. Dersom en fremtidsfullmakt skal omfatte rett til å disponere over fast eiendom eller borettslagsandel, må den inneholde informasjon om slik disposisjonsrett. Det er ikke nødvendig å spesifisere en konkret eiendom eller borettslagsandel, da fullmaktsgiver gjerne kan ha skiftet bolig/eiendom i tiden fra fullmakten er skrevet til den trer i kraft.

En vedvarende fremtidsfullmakt trer i kraft med en gang og fortsetter å gjelde inn i fremtiden også etter at fullmaktsgiveren har mistet sin handleevne. Slike fullmakter kan brukes som vanlige fullmakter ved tinglysing og trenger ikke stadfestelse fra Fylkesmannen.

Les mer om fremtidsfullmakter i vergemålsportalen.

Må en fremtidsfullmakt være stadfestet av Fylkesmannen for å gi fullmektigen legitimasjon til å tinglyse?

Ja, tinglysingsmyndigheten krever at fremtidsfullmakter er stadfestet av Fylkesmannen før fullmektigen kan disponere på vegne av fullmaktsgiveren.

Det er fullmektigen selv som må vurdere om fullmaktsgiveren er kommet i en tilstand som gjør at fremtidsfullmakten er trådt i kraft. Han eller hun må da be Fylkesmannen stadfeste at fullmakten er i kraft, jf. vergemålsloven § 84. Fylkesmannen skal sørge for at stadfestingsattesten blir tinglyst i grunnboken, jf. forskrift til vergemålsloven § 30 andre ledd, og fullmektigen vil da være legitimert til å disponere på vegne av fullmaktsgiveren.

Det er ikke nødvendig med særskilt samtykke fra Fylkesmannen på dokumenter som er tinglyst på grunnlag av en stadfestet fremtidsfullmakt.


Problemstilling nr. 5

Kan en verge eller fullmektig etter fremtidsfullmakt overdra en eiendom eller borettslagsandel til seg selv?

Nei, vergemålslovens habilitetsregler tilsier som utgangspunkt at vergen er inhabil til å representere den vergetrengende når vergen selv har en interesse i saken, jf. vergemålsloven § 34. I slike tilfeller må Fylkesmannen oppnevne en setteverge til å håndtere eiendomsoverdragelsen.

Dersom Fylkesmannen imidlertid har vurdert vergens habilitet, og kommet til at vergens interesser ikke strider mot den vergetrengendes i det konkrete tilfellet, må Fylkesmannen skrive en erklæring om at habilitetsspørsmålet er vurdert og vergen funnet habil. Erklæringen må legges ved dokumentene til tinglysing.

Tilsvarende gjelder for en fullmektig etter fremtidsfullmakt. Vergemålslovens habilitetsregler gjelder tilsvarende for fullmektigen, jf. vergemålsloven § 86, med mindre fremtidsfullmakten uttrykker at fullmektigen kan overdra til seg selv. Dersom vergen er inhabil, kan han eller hun be Fylkesmannen oppnevne en verge med begrenset mandat til å håndtere eiendomsoverdragelsen, jf. vergemålsloven § 86 andre ledd.

To top