En fallrettighet er en rett til å utnytte kraften som kan utvinnes av vannet som renner fra A til B i en elv. Fallrettighetene ligger i utgangspunktet til den eller de eiendommene som vannet renner igjennom. Noen grunneiere velger imidlertid å selge eller leie vekk fallrettigheten, som regel i forbindelse med utbygging av kraftverk. I slike tilfeller vil den som kjøper eller leier fallrettigheten gjerne tinglyse avtalen som en heftelse på den eller de eiendommene som elven renner igjennom, jf. tinglysingsloven § 12.

Forskjellig uttrykk i grunnboken

Historisk har fallrettigheter blitt tinglyst på forskjellige måter i grunnboken. Frem til delingsloven trådte i kraft i 1980 ble fallrettigheter ofte skilt ut som egne gårds- og bruksnumre. Både før og etter denne tid har fallrettigheter også blitt tinglyst som leieretter eller andre typer pengeheftelser, avhengig av om retten ble leid bort eller solgt. I dag blir fallrettigheter tinglyst som en heftelse eller rettighet på de berørte eiendommene. Tinglyste fallrettigheter kommer altså til uttrykk på forskjellige måter i grunnboken avhengig av når og hvor de ble tinglyst, og om det gjelder salg eller bortleie.

Hvordan tinglyse en fallrett

Når en grunneier har leid bort eller solgt fallrettigheten kan det være aktuelt å få leieavtalen eller kjøpekontrakten tinglyst på den berørte eiendommens grunnboksblad. Da vil den nye innehaveren av fallretten få rettsvern for sitt erverv.

Ved tinglysing av slike avtaler gjelder vanlige regler for tinglysing. Det må fremgå av dokumentet om avtalen gjelder leie eller overdragelse av fallretten. Avtalen må dessuten tydelig angi hvilke eiendommer den skal hefte i, og må inneholde navn og fødselsnummer (11 siffer), eventuelt organisasjonsnummer, til hjemmelshaverne og rettighetshaver, jf. tinglysingsforskriften § 4a. Som oftest er rettighetshaver et selskap, gjerne et småkraftverk. Dokumentet må være signert av alle berørte hjemmelshavere, enten direkte eller ved bruk av fullmakt , jf. tinglysingsloven § 13.

Les mer om krav til signatur ved tinglysing.

Av den innsendte dokumentasjonen må det fremgå hvor i landskapet fallretten ligger. Dette gjøres lettest med et kart hvor gårds- og bruksnummer og kotehøyder for begynnelse og slutt fremgår.

Dersom avtalen i tillegg til selve fallrettigheten innebærer en rett til å sette opp kraftstasjon, rørgater, anleggsvei, inntaksdam eller lignende må tiltakshaver kontakte kommunen for oppmåling av eget festenummer eller bruksnummer som viser hvilken del av eiendommen avtalen omfatter, jf. matrikkelloven §§ 6, 12 og matrikkelforskriften § 30.

Les mer om oppmålingsplikten i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 14.4.

Konsesjon ved erverv av fallrett

Det følger av konsesjonsloven § 15 at erverv som er konsesjonspliktig etter konsesjonsloven ikke kan tinglyses med mindre konsesjon er gitt. Denne loven gjelder erverv av fast eiendom, samt stiftelse og overdragelse av leierett og annen lignende bruksrett over fast eiendom, noe som omfatter leie og overdragelse av fallrettigheter. Dokumentasjon på at konsesjonsforholdet er i orden gjøres i de fleste tilfeller ved at kommunen registrerer opplysningene i matrikkelen. I andre tilfeller skal vedtak, egenerklæring om konsesjonsfrihet eller en uttalelse fra kommunen om at dette ikke er nødvendig legges ved dokumentene for tinglysing.

Les mer om konsesjon.

Erverv som er konsesjonspliktig etter industrikonsesjonsloven og energiloven er ikke konsesjonspliktig etter konsesjonsloven for erverv av fast eiendom, jf. konsesjonsloven § 2. Det er viktig å avklare hvilke typer erverv det er gitt konsesjon til etter disse ulike lovene, om det gis konsesjon til å bli eier av en fallrett eller et anlegg med tilhørende drift.

Industrikonsesjonsloven gjelder erverv av fallrettighet som ved regulering antas å kunne utbringes til mer enn 4.000 naturhestekrefter. Dette gjelder i praksis de store kraftutbyggingene. Industrikonsesjonsloven gjelder imidlertid ikke erverv av annen fast eiendom eller rettigheter i slik eiendom. Hvis avtalen som skal tinglyses kun inneholder bestemmelser om overdragelse av en fallrettighet, er det tilstrekkelig å legge frem konsesjonsvedtak etter industrikonsesjonsloven. Tinglysing kan også godtas hvis konsesjon etter industrikonsesjonsloven ikke kan fremlegges på tinglysingstidspunktet, se lovens § 30 tredje ledd. Men dersom avtalen også inneholder bestemmelser om tomt for kraftstasjon, inntaksdam m.m. vil disse ervervene reguleres av den alminnelige konsesjonsloven, og dokumentasjon fra kommunen som viser at konsesjonsforholdene er i orden må legges ved.

Vassdragsreguleringsloven og vannressursloven regulerer ikke erverv av fast eiendom eller rettigheter i slik fast eiendom. Disse lovene gjelder konsesjon til drift av virksomheten og kalles gjerne anleggskonsesjon. Slik konsesjon er i utgangspunktet ikke et vilkår for tinglysing, men det kan være aktuelt å sende inn anleggskonsesjonen for å dokumentere at delingsforbudet i jordloven er ivaretatt. Les mer om dette nedenfor.

Jordloven

Dersom avtalen om fallrettighet gjelder i et område som er regulert til landbruk må kommunen gi tillatelse etter jordloven § 12. Denne bestemmelsen sier at en rettighet som ligger til en landbrukseiendom ikke kan fradeles eller leies bort for lenger tid enn 10 år av hensyn til eiendommens verdi og drift. En fallrettighet er en slik rettighet. Samtykke kan gis innenfor lovens grenser og kan gis på visse vilkår.

Samtykke etter jordloven § 12 må legges ved dokumentene som sendes inn til tinglysing. Alternativt må det dokumenteres at forholdet omfattes av et av unntakene i jordlovens § 2.

Det følger av jordloven § 2 tredje ledd andre setning at det ikke er nødvendig med en egen vurdering av delingsspørsmålet etter jordloven § 12 når energi- eller vassdragsmyndigheten har behandlet saken og har gitt anleggskonsesjon etter vassdragsreguleringsloven, vannressursloven eller energiloven. Dersom anleggskonsesjon sendes inn sammen med saken til tinglysing legger vi til grunn at forholdet til delingsforbudet i jordloven er ivaretatt. Hvis anleggskonsesjon ikke blir lagt frem ved tinglysing, plikter tinglysingsmyndigheten å be om avklaring av forholdet til jordloven § 12. Dette følger av tinglysingssperren i tinglysingsloven § 12 a.

Spørsmål knyttet til jordloven rettes til kompetent myndighet i kommunen hvor eiendommen ligger. De samlede dokumentene som sendes inn til tinglysing vil bli vurdert konkret.

Transport og pantsettelse

Fallrettigheter kan overføres til nye rettighetshavere ved transportpåtegning på originale dokumenter eller på et vedlegg til avtalen. Hvis fallrettigheten er matrikulert og har fått et eget gårds og bruksnummer kan den dessuten overdras ved bruk av et vanlig skjøte. Dokumentet må signeres av den som er oppført som rettighetshaver i grunnboken. Både opprinnelige og nye rettighetshavere må identifiseres med navn og organisasjonsnummer/fødselsnummer.

En fallrettighet kan pantsettes. Det finnes spesielle pantedokumenter som kan brukes for å tinglyse pant i rettigheter, men det er også mulig å bruke vanlige pantedokumenter såfremt det tydelig fremgår av dokumentet hvilken rettighet som pantsettes. Fallretten må identifiseres med dokumentnummer og tinglyst dato.

Gebyr for tinglysing

Ved førstegangs tinglysing og senere overdragelser til nye rettighetshavere blir det beregnet tinglysingsgebyr på 525 kroner. Tinglysingsgebyret for pantedokument er også 525 kroner.

Tinglysing av fallrettigheter vil som hovedregel ikke utløse dokumentavgift, med mindre tinglysingen innebærer en overdragelse av fast eiendom, grunn eller bygninger.

Les mer om kostnader ved tinglysing

Slette fallrettighet

Dersom en fallrettighet skal slettes fra grunnboken gjelder vanlige regler for sletting.

Les mer om fremgangsmåten for sletting i grunnboken.