Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

Forrige:   |   Neste:

8 Pengeheftelser og servitutter

8.1 Kategorisering av heftelser

Problemstilling nr. 1

Pliktig medlemskap. I interesseforeninger/ huseierforeninger/ sameier har man ofte bestemmelser om pliktig medlemskap i velforening/interesselag med mer. Medlemskapet er knyttet opp til det å eie/feste eiendom. Klausulen er gjerne inntatt i skjøtets pkt 6 (bestemmelser som skal tinglyses) ved første gangs overskjøting av nyoppført bolig. Er klausulen gjenstand for tinglysing, og skal slik eventuell tinglysing føres som pengeheftelse eller servitutt?

Først, for å avgrense mot eierseksjoner: I eierseksjonssameier er panterett som følge av mislighold i anledning sameieforholdet unødvendig å tinglyse. Det følger direkte av eierseksjonsloven av 23. mai 1997 nr 31 § 25 første ledd at det er lovfestet panterett for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet. (Lovfestet panterett kalles også legalpant). Dette legalpant tinglyses ikke. Det opplyses i så fall på attesten der stempelet settes at dette ikke er tinglyst. Men dersom det vedtas mer omfattende panterett, kan dette tinglyses, jf. eierseksjonsloven § 25 tredje ledd. En slik begjæring må vi da ta til følge som pengeheftelse.

Utenom eierseksjonsforhold kan det stå eksempelvis "pliktig medlemskap i huseierforening" eller lignende. Det kan være vedtekter med bestemmelse om brøyteplikt, hvilke farger som skal brukes på husvegger osv. Av og til er det knyttet et pengebeløp til forpliktelsen.

Bestemmelse om pliktig medlemskap er en del av det som kan tinglyses jf. tinglysingsloven § 12. Som hovedregel skal dette registreres som servitutt. Er det knyttet en panterett med et konkret pengebeløp til plikten, registreres det som pengeheftelse.


Problemstilling nr. 2

Registrering av avtaler og overenskomster fra kraftselskaper vedrørende kabelanlegg, kraftledninger og nettstasjoner.

Utgangspunktet er at slike avtaler vil være av en slik art at de skal registreres som servitutt. Det kan imidlertid tenkes avtaler som anses som særlig byrdefulle slik at det vil redusere panthavers dekningsmulighet, jf. tinglysingsloven § 11 tredje ledd, og derfor bør registreres annerledes. Disse avtalene kan registreres som rettighet for kraftselskapet på den faste eiendommen. Slike rettigheter kan også pantsettes.

Det må ved registrering foretas en konkret vurdering av den enkelte avtale. Man kan ved vurderingen ha for øyet at store nettstasjoner ofte er skilt ut som egne gårds- og bruksnumre.


Problemstilling nr 3

Registrering av servitutter

Servitutter er eksempelvis rett til veg over annen manns grunn. Dette føres som en servitutt, ikke pengeheftelse, og vil ikke være med på pantattester som gis ut etter tinglysingslovens § 11 tredje ledd, da heftelsen ikke anses å være av en slik art at den har betydning for panthavers dekningsmulighet.

I spesielle tilfeller kan en servitutt være så byrdefull at den vil redusere panthavers dekningsmulighet. Eksempelvis kan nevnes at dersom en eiendom hovedsakelig består av parkeringsplasser, som naboeiendommen har bruksrett til, vil tinglysingsmyndigheten vurdere om servitutten bør registreres som en pengeheftelse i stedet for en servitutt.

I de tilfeller hvor rettigheten skal pantsettes må det fremkomme fra innsender at de ønsker at den skal registreres som en pengeheftelse.
 

8.2 Urådigheter

Problemstilling nr. 1

Hvordan skal man fortolke urådighetsklausuler hvor det fremgår at eiendommen ikke kan selges uten samtykke/godkjennelse av NN? Gjelder begrensningen også for pantsettelse?

Innledning

En urådighetserklæring kan som hovedregel utformes til å gjelde spesifikke rettshandler, typisk salg og pantsettelse. Alle andre rettshandler kan da tinglyses uten krav til samtykke fra rettighetshaveren.

Dersom urådighetserklæringen kun krever samtykke ved salg, vil imidlertid panteloven § 1-3 komme til anvendelse. Bestemmelsen sier at når en rett ikke kan avhendes, eller bare kan avhendes på visse vilkår, gjelder samme begrensning med hensyn til adgangen til å pantsette retten.

Utgangspunktet er altså at dersom samtykke må innhentes ved salg av eiendommen, gjelder dette også dersom eiendommen skal pantsettes. Andre rettigheter, som servitutter og avtaler, kan tinglyses uten samtykke.

I mange tilfeller kan det i grunnboken være innført enten at "samtykke" eller "godkjennelse" er nødvendig for å selge eiendommen. I slike tilfeller kan en slik registrering ha skjedd bevisst fordi det er forskjell mellom begrepene "samtykke" og "godkjennelse". Imidlertid kan det også være at man under registreringen har valgt de to begrepene tilfeldig, uten å tenke på at de har forskjellig betydning.

Eierseksjoner

I et eierseksjonssameie kan det være bestemt i vedtektene visse begrensninger i den enkelte sameiers rettslige rådighet, typisk at styret skal godkjenne nye eiere ved salg av seksjoner. Dette følger av eierseksjonsloven § 22 andre ledd. En slik vedtektsfestet rådighetsbegrensning vil ofte være tinglyst sammen med seksjoneringsbegjæringen, og da gjerne kodet som urådighet i grunnboken. Etter fast praksis er det imidlertid lagt til grunn at slike urådigheter ikke er til hinder for pantsettelse.

Festetomter

Utgangspunktet i tomtefesteloven § 17 er at festeren fritt kan overdra festeretten, og dermed selge bygningen som står oppført på tomten med tilhørende festekontrakt til hvem han vil. Det kan imidlertid avtales i festekontrakten at bortfester skal samtykke til overføring. Bortfester kan bare nekte å samtykke til overføringen dersom det foreligger «saklig grunn». Det skal i realiteten mye til.

I henhold til panteloven § 1-3 annet ledd er det slik at det som ikke kan omsettes fritt, heller ikke kan pantsettes fritt.

Tomtefesteloven § 18 har en egen bestemmelse om pantsettelse. Utgangspunktet er at festeren har rett til å pantsette festeretten og de bygningene festeren har på tomten, så langt ikke annet følger av lovbestemmelser eller avtale om avgrensning i retten til overføring.

Slik Tinglysingsmyndigheten ser det innebærer ikke kravet til samtykke til overdragelse av festeretten fra grunneier i tomtefesteloven § 17 et salgsforbud, eller begrensninger i omsetningsadgangen, og det stanser dermed ikke pantsettelsesadgangen. Fester har derfor anledning til å pantsette festeretten uten samtykke fra grunneier, til tross for tinglyst urådighet på eiendommen.

Andre tilfeller

I andre tilfeller må man være varsom med å fortolke urådigheten på annen måte enn hva som fremkommer av ordlyden i det tinglyste dokument. Som regel skal tinglysingen ikke begi seg inn på en fortolkning, men overlate til rekvirent å bringe klarhet i forholdet. Dette innebærer at tinglyst krav til "samtykke" ved salg/overskjøting i utgangspunktet også utløser krav til samtykke ved pantsettelse, jf. panteloven § 1-3.


Problemstilling nr. 2

Hvordan bør samtykke til tinglysing utformes når det er tinglyst en urådighet?

For å tinglyse en frivillig disposisjon på en eiendom eller borettslagsandel hvor det er tinglyst en urådighet må det være gitt samtykke fra rettighetshaver til urådigheten.

Vurderingen av om samtykke er gitt beror på en skjønnsmessig bevisvurdering, jf. tinglysingsloven § 7 fjerde ledd, og utgangspunktet er at samtykket må være utformet på en slik måte at det er utvilsomt at samtykket gjelder det innsendte dokumentet/rettsstiftelsen.

For å sikre en effektiv tinglysingsprosess foretrekker vi at rettighetshaver gir samtykket, med stempel og signatur, direkte på dokumentet som skal tinglyses.

I tilfeller der det er upraktisk eller vanskelig å gi samtykke direkte på dokumentet, kan rettighetshaver utforme samtykket i en egen erklæring. Det må da gå tydelig frem av erklæringen at samtykket gjelder tinglysing av det aktuelle dokumentet på den aktuelle eiendommen/borettslagsandelen. Hvis erklæringen ikke sendes i original, må den bekreftes rett kopi.


Problemstilling nr. 3

Skal rettighetshaver til tinglyst urådighet samtykke ved tinglysing av hjemmelsendring som følge av fisjon, fusjon eller omdanning?

Tinglysing av hjemmelsendringer som følge av omorganisering som bygger på selskapsrettslige kontinuitetsbetraktninger, jf. Justisdepartementets rundskriv G 06/2005, regnes ikke som hjemmelsovergang etter tinglysingsregelverket, og vi krever ikke samtykke i slike tilfeller.

Hjemmelsoverføringer som følge av omdanninger som utelukkende bygger på skattemessig kontinuitet, og dermed får fritak for dokumentavgift etter Stortingets vedtak om dokumentavgift § 2 første ledd bokstav k, regnes derimot som ordinære hjemmelsoverføringer. Rettighetshaver til tinglyst urådighet må samtykke på vanlig måte ved tinglysing av slik hjemmelsovergang.

Se også kapittel 2.2 problemstilling nr. 3 om dokumentavgiftsfritaket.

.
 

8.3 Servitutter

Problemstilling nr. 1

Kan rettighetshaver etter en servitutt, for eksempel en vegrett, tinglyse overføring av rettigheten til andre eiendommer uten at hjemmelshaveren på tjenende eiendom har samtykket?

En tinglyst servitutt vil være ekstrahert i grunnboken på tjenende eiendoms grunnboksblad, det vil si på den eiendommen der rettigheten utøves. Forholdet mellom partene er regulert i lov um særlege råderettar over framand eigedom (servituttloven) av 29. nov 1968. Rettighetshaveren har som utgangspunkt en vid rett til å avhende hele eller deler av rettigheten, så lenge det ikke medfører økning av belastningen for tjenende eiendom, jf. servituttloven § 9.

Tinglysingsmyndigheten utøver en formalkontroll om vilkårene for tinglysing er oppfylte, og skal i liten grad kontrollere det underliggende materielle rettsforholdet mellom partene. Ved overføring av servitutter legger vi til grunn at rettighetshaveren kan overføre hele eller deler av rettigheten uten at vi kontrollerer vilkårene etter servituttloven § 9. Samtykke fra hjemmelshaver til tjenende eiendom er derfor ikke nødvendig.


Problemstilling nr. 2

Hva krever vi for å kunne tinglyse endringer eller slettinger av rettigheter som er inntatt i tinglyste jordskifterettsbøker og andre rettsbøker når de enkelte rettighetene ikke er anmerket særskilt i grunnboken?

Når noen ønsker å endre eller slette de enkelte rettighetene, krever vi at den som sender endrings- eller slettelsesdokument til tinglysing legger ved nødvendig dokumentasjon for at det er gitt en rettighet. Dette kan gjøres ved at det legges ved en kopi av forsiden av den tinglyste rettsboken og den delen av rettsboken der rettigheten er beskrevet. I tillegg krever vi at rettigheten blir tydelig avmerket slik at det er utvilsomt hva som skal endres/slettes.
 

Forrige:   |   Neste:
Til toppen