Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

14.4 Matrikuleringsplikt

Problemstilling nr. 1

Hvor langt går vår kontrollplikt vedrørende avtaler om bruksrett, leie osv. når det gjelder kravet om matrikulering etter matrikkelloven §§ 6, 12 og matrikkelforskriften § 30?

Vår kontrollplikt følger av tinglysingsloven § 12 a. Når det etter matrikkelloven skal utføres oppmålingsforretning kan dokument som gir grunnbokshjemmel til matrikkelenhet ikke tinglyses uten at matrikkelenheten senest samtidig blir opprettet i grunnboken.
Matrikkelloven §§ 6, 12 og matrikkelforskriften § 30, fastsetter når det skal avholdes oppmålingsforretning ved opprettelse festegrunn.

Hovedregelen i matrikkelloven § 12

Dersom en del av en grunneiendom eller et jordsameie festes bort for mer enn 10 år, må det aktuelle arealet opprettes som egen grunneiendom eller festegrunn, og føres som egen matrikkelenhet i matrikkelen, jf. matrikkelloven § 12. For at grunneiendom eller festegrunn skal opprettes i matrikkelen stiller § 6 første ledd bokstav a krav om oppmålingsforretning.

Utgangspunktet for vurderingen om hvorvidt matrikuleringsplikten utløses i det enkelte tilfelle er om avtalen inneholder bestemmelser som gjør at deler av eiendommen blir festet bort. I denne sammenheng er det ikke uten videre avgjørende hva som står i selve avtalen. Det avgjørende må være karakteren og arten av de rettighetene som rettighetshaveren får. Dersom rettighetshaveren langt på vei får den samme faktiske råderett over arealet som grunneieren, er det ikke avgjørende at grunneieren eller andre også til en viss grad kan bruke arealet.

Et moment av betydning er om retten stedfestes utover det som er nødvendig for rettens innhold. Hvis man får en bryggerett må den utøves på en brygge og en brønnrett krever en brønn. Men en bruksrett som kan utøves hvor som helst, og som likevel begrenses til et avgrenset område, kan da oppfattes som en avgivelse av dette arealet.

Tinglysing av rettigheter for allmennheten faller utenfor matrikkelloven § 12. Dette gjelder selv om rettigheten krever permanent tilrettelegging, for eksempel ved rett til parkering ved friluftsområder i form av uttak for motorvarmer, ladestasjon for elbil osv. 

Når det gjelder rett til bruk av hele eller deler av bygning kan eierseksjonslovens bestemmelser komme til anvendelse.
Ved tvil om et anlegg eller tiltak utløser matrikuleringsplikt kan vi be kommunen, som lokal matrikkelmyndighet, om å ta stilling til spørsmålet. Vi kan da be om en begrunnet uttalelse om matrikuleringsplikt for tiltaket. Ved uenighet er det allikevel tinglysingsmyndigheten som avgjør, jf. matrikkelforskriften § 30 fjerde ledd.

Unntak i matrikkelforskriften § 30

Matrikkelforskriften § 30 inneholder enkelte unntaksbestemmelser fra kravet om matrikulering av grunn som skal festes bort. Unntaksbestemmelsene er ment å gjelde anlegg og tiltak hvor verken offentlige eller private hensyn tilsier et behov for matrikulering.

Første ledd gir unntak for leie av grunn som ikke gir rett til eksklusiv bruk av et bestemt areal. Her må det vurderes om avtalen eller om bruken forutsetter et konkret areal, eller om bruken kan flyttes på eiendommen. Et eksempel på bruk av unntaket er det som står om parkeringsrett under.

Andre ledd gir unntak for avtale om grunn som skal bebygges når anlegget eller tiltaket er mindre enn 8 m2 bebygd areal, eller det uten ulempe kan flyttes til annet sted på tjenende matrikkelenhet. Et vesentlig moment i ulempebetraktningen vil være om en eventuell flytting av anlegget reduserer panteverdien til tjenende eiendom eller er til ulempe for bruken av denne. Flytting må ikke utløse behov for større anleggsarbeider.

Eksempler

Her følger en oversikt over hvilke forhold som kan medføre matrikuleringsplikt.

Tabellen er ikke uttømmende, andre forhold kan også medføre matrikuleringsplikt. Også der hvor det står ja, kan det tenkes tilfeller hvor avtalen gjør at det ikke er matrikuleringsplikt.

 
Tema Oppmåling etter matrikkelloven Merknader
Alpinanlegg Se merknad Vi er av den oppfatning at hvis bruken er eksklusiv, er tiltaket omfattet av matrikuleringsplikten.
Ballbinge Ja  
Brønnrett Som regel ikke Brønnretter som medfører et anlegg som er større enn 8 m2, utløser som hovedregel matrikuleringsplikt.
Forpaktingsavtale/ jordleie Nei  
Golfbane Ja  
Kunstgressbane Ja  
Ledninger Som regel ikke Elektrisitets-, tele-, vann- og avløpsledninger vil som regel ikke avskjære andres bruk av eiendommen.
Lysløype Noen ganger

Avhenger av graden av tilrettelegging. Skistadion med teknisk anlegg vil alltid medføre matrikulering.

Motocrossbane Ja  
Naustrett Ja, se merknad Naust som er 8 m2 eller større utløser matrikuleringsplikt.
Parkeringsrett Som regel ikke Rett til å bruke samtlige parkeringsplasser eller bryggeplasser på et angitt område, utløser som hovedregel matrikuleringsplikt. Rett til å bruke en eller flere parkerings- eller bryggeplasser, kommer som regel inn under unntaket i matrikkelforskriften § 30 første ledd, men se unntak i Hålogalandsdommen, LH-2006-164893
Skytebane Ja Utløser som hovedregel matrikuleringsplikt dersom det er satt opp teknisk anlegg og bygg som gjør det vanskelig å flytte bruken.
Steinuttak Ja  
Travbane Ja  
Tennisbane Ja  
Trafo-stasjon Se merknad Trafostasjoner 8 m2 eller større utløser matrikuleringsplikt.
Vindmølle Ja Se LH-2004-56058
Inntaksdam for kraftanlegg Se merknad Inntaksdammer kan være å betrakte som matrikuleringspliktig, men dette vil avhenge av inntaksdammens utforming og omfang (herunder også evt. sikkerhetssoner).
Rørgater Se merknad Rørgater på bakkenivå kan utløse krav om matrikulering.
Værstasjon Ja  

 


Til toppen