Hvilke servitutter og andre rettigheter kan tinglyses?

En avtale om en rettighet på en annen persons eiendom, i mange tilfeller også kalt servitutt, kan tinglyses.

Hvilke type rettigheter og avtaler som kan tinglyses er regulert i tinglysingsloven § 12. Det viktigste er at avtalen må gjelde rett til å bruke eller til å få et gode knyttet til en annen persons eiendom, eller at det avtales forpliktelser eller begrensinger i måten eieren selv kan bruke sin egen eiendom.

Noen av de vanligste rettighetene som tinglyses er avtaler om forkjøpsrett, bruksrett til parkeringsplass, leierett i bygning, veirett, borett, fiskerett, beiterett, hugstrett, rett til båtfeste, rett til å ha vann- og kloakkledning over naboens grunn, plikt til å være medlem i velforening, byggeforbud, deleforbud, salg- og pantsettelsesforbud (urådighet) osv.

Rettigheten eller forpliktelsen tinglyses på den eiendommen hvor rettigheten utøves eller er å betrakte som en heftelse, også kalt den ”tjenende eiendom”. Dersom avtalen skal tinglyses, må den hefte i en eiendom, og den må gjelde både for nåværende og fremtidige eiere av eiendommen. Personlige avtaler som ikke hefter i en eiendom, og kun forplikter avtalepartene kan ikke tinglyses.

Den som har en rett etter avtalen, også kalt rettighetshaveren, kan enten være en eiendom (realrettighet) eller en privatperson eller en annen juridisk person (personlig rettighet). 

Hvordan tinglyse rettigheten din

Det er ikke et krav om standardisert oppsett for tinglysing av avtaler eller erklæringer om rettigheter. Men du må gjerne bruke vårt veiledende skjema, slik at du husker å få med deg alle de nødvendige opplysningene som kreves for tinglysing.

Fyll ut skjemaet her:

Erklæring om rettighet i fast eiendom - bokmål
Erklæring om rett i fast eigedom - nynorsk

Tinglysing av avtaler

Dersom du vil tinglyse en avtale som du har utformet selv, er det mange ting du må huske på, ettersom det stilles strenge formelle krav til dokumenter som skal tinglyses.  

Bruk sjekklisten for tinglysing for å kontrollere at avtalen oppfyller alle formelle krav.

En avtale som skal tinglyses bør være kort, og bør bare inneholde bestemmelser som kan tinglyses. Hvis avtalen inneholder bestemmelser som ikke kan tinglyses, for eksempel personlige forpliktelser om betaling og lignende, så skal disse stå samlet for seg selv til slutt i dokumentet. Hvis du ser at avtalen din er for lang, og inneholder mange punkter som ikke kan tinglyses, bør du lage et eget utdrag som kun inneholder de bestemmelsene som skal tinglyses.

Avtaler på andre språk

I utgangspunktet må avtaler som skal tinglyses være skrevet på norsk. Men som hovedregel vil avtaler på svensk og dansk også kunne tinglyses, forutsatt at innholdet er lett å forstå. Avtaler på engelsk eller andre språk må oversettes av en translatør som er godkjent av norske myndigheter.

Hjelpedokumenter på fremmede språk, for eksempel fullmakter og samtykkeerklæringer, trenger ikke oversettelse hvis innholdet er enkelt og forståelig. Dette gjelder både hjelpedokumenter på engelsk og andre fremmede språk. Vi må vurdere disse dokumentene konkret når saken sendes inn til tinglysing og kan kreve oversettelse hvis vi er i tvil om innholdet.

Stedfesting på kart

Rettigheter og heftelser som er knyttet til en fysisk del av en fast eiendom skal stedfestes. Dette gjelder spesielt for veiretter, rett til å ha vann- og kloakkledninger i grunnen, parkeringsplasser og andre stedbundne bruksretter.

Slike rettigheter bør tegnes inn på et kart eller i en skisse over eiendommen, eller du kan skrive en nøyaktig tekstlig beskrivelse av hvor rettigheten skal utøves. Kartet eller beskrivelsen må enten være en del av selve avtalen, eller være et vedlegg til avtalen som sendes inn sammen med hoveddokumentet.

Oppmålingsplikt for bruksrett og leierett

Dersom rettigheten gjelder feste eller annen eksklusiv bruksrett til en bestemt del av en eiendom som skal gjelde i mer enn 10 år, må arealet måles opp og gis et eget matrikkelnummer. Dette gjelder de fleste avtaler om leierett og bruksrett i grunnen på et område som er større enn 8 m2. Oppmålingsplikten gjelder ikke ved leie av hele eller deler av en bygning. Ta kontakt med kommunen for spørsmål om oppmåling.

Les mer om oppmålingsplikten i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 14.4.

Les mer om tinglysing av festekontrakter.

Konsesjon

Konsesjonsforholdene må dokumenteres dersom rettighetshaveren får en eksklusiv bruksrett i mer enn 10 år over et bestemt areal. Dokumentasjon skal legges ved når dokumentet sendes til tinglysing. Dette gjelder ikke for veiretter, forkjøpsretter og andre begrensede rettigheter.

Les mer om konsesjon.

Transport av rettighet

Mange tinglyste rettigheter kan overføres til nye rettighetshavere, men ikke alle. Du må selv undersøke om din rettighet kan overdras ved å lese avtalen som stiftet rettigheten og relevant lovverk, for eksempel servituttloven.

Hvis din rettighet kan overdras til en ny rettighetshaver kan du tinglyse en transporterklæring. Transporterklæringen kan skrives på det originale avtaledokumentet eller på et eget ark, og må gi klart og entydig uttrykk for at du ønsker å overføre hele eller deler av rettigheten din til en annen. Hvis du ikke sender inn den opprinnelige avtalen, må du oppgi dokumentnummer, tinglysingsdato og angi hvilken eiendom avtalen er tinglyst på.

Dagens rettighetshaver må signere transporterklæringen og må påføre sitt fulle fødsels- eller organisasjonsnummer. Den nye rettighetshaveren må også identifiseres med fullt navn og fødsels- eller organisasjonsnummer, og eventuelt gårds- og bruksnummer dersom rettigheten skal ligge til den nye rettighetshaverens eiendom.