Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

9 Sletting

9.1 Sletting etter begjæring

Problemstilling nr. 1

Hva kreves av dokumentasjon for å slette et pantedokument etter tinglysingsloven § 32 andre ledd?

Pantedokumenter inneholder som regel ingen skylderklæring og er således verken pantobligasjon eller skadesløsbrev iht. ordlyden i tinglysingsloven § 32 andre ledd. Spørsmålet er derfor om også pantedokumenter må leveres inn i original for sletting.

Etter fast tinglysingspraksis må også pantedokumenter uten skylderklæring leveres inn i original for sletting, med mindre de er uomsettelige, jf. tinglysingsloven § 32 andre ledd.


Problemstilling nr. 2

Hvilken dokumentasjon skal sendes inn for å slette en personlig rettighet når rettighetshaveren er død?

Hovedregelen ved sletting av rettigheter er at rettighetshaveren signerer en slettebegjæring. Når rettighetshaveren er død er dette ikke mulig, og for de personlige rettighetene er det da tilstrekkelig at en tredjeperson sender en slettebegjæring til Tinglysingen, og begjærer rettigheten slettet. Det er ikke nødvendig å dokumentere selve dødsfallet med utskrift fra folkeregisteret, dødsfallsmelding eller lignende. Dette kan vi selv kontrollere mot folkeregisteret.

Denne slettemåten vil bare kunne benyttes ved de personlige og ikke-overførbare rettighetene, typisk føderåd og boretter. Dersom vi er i tvil om hvordan rettigheten er å forstå kan det være aktuelt å kreve dokumentasjon på at rettigheten er personlig og ikke-overførbar, for eksempel ved kopi av stiftelsesgrunnlaget.

Vurderingstemaet ved sletting uten rettighetshavers samtykke er om heftelsen "åpenbart er opphørt" etter tinglysingsloven § 31 andre ledd. I rettspraksis og teori er det lagt til grunn at vilkåret "åpenbart" skal tolkes strengt (se for eksempel Tinglysing av Berg og Bråthen-Otterbech (2009) s. 362 flg. og Borgarting lagmannsretts avgjørelse i LB-2010-183375). Dersom heftelsen gjelder en forkjøpsrett som skal sikre at en eiendom holdes i familien eller en rett til utskilt tomt, vil det fort bli spørsmål om rettigheten er ment å gå i arv. Vi må da kreve at arvingene samtykker til slettingen.

I noen tilfeller er rettighetshavere ikke identifisert med fødselsnummer i grunnboken. I slike tilfeller kan det også være aktuelt å kreve dokumentasjon på at personen som er død virkelig er den rettighetshaveren som grunnboken utpeker.


Problemstilling nr. 3

Hvordan kan man slette bestemmelse om årlig erstatning, fastsatt i ekspropriasjonsskjønn etter vassdragsreguleringsloven § 16?

Ved ekspropriasjon av arealer til vassdragsregulering, vil det ved skjønn bli fastsatt en årlig erstatning til grunneier, jf. vassdragsreguleringsloven § 16. Avgjørelsen skal tinglyses, og blir anmerket på eiendommene som blir tilkjent årlig erstatning, jf. § 16 post 5 åttende ledd.

Det kan senere bli aktuelt å innløse den årlige erstatningen til et engangsbeløp etter vassdragsreguleringsloven § 16 post 5 andre ledd. Også en slik innløsning skal tinglyses, ved at anmerkningen om årlig erstatning blir slettet fra eiendommens grunnboksblad.

En ryddig måte å tinglyse en slik innløsning er at grunneier utformer en erklæring. Erklæringen kan f.eks. lyde:

"ERKLÆRING
Som hjemmelshaver til gnr ...., bnr .... i ..... kommune, bekrefter jeg at det er gjort avtale med Statkraft Energi AS om den årlige erstatningen fastsatt i skjønn av ........1970, takstnr. ...., skal løses inn med et engangsbeløp.

Krav til den ovenfor nevnte erstatningen, som er tinglyst på grunnbokbladet til eiendommen, kan derfor slettes, jf lov om vassdragsregulering av 14.12.1917 nr 17, paragraf 16 post 5."

Det er ikke nødvendig å legge ved det opprinnelig tinglyste skjønnet ved en slik innløsning. Innløsningen vil bli ført i grunnboken som en gebyrfri sletting av bestemmelsen om årlig erstatning. Eventuelt andre ekstraherte elementer fra eksproriasjonsskjønnet vil bli stående.

Når det gjelder endringer eller slettinger av rettigheter som er inntatt i andre tinglyste rettsbøker, må disse vurderes i forhold til tinglysingsloven § 12, og eventuelt tinglyses som en påtegning med ordinær gebyrberegning. Se kapittel 8.3 problemstilling nr. 2.


Problemstilling nr. 4

Kan en urådighetserklæring som er tinglyst som en del av et pantedokument slettes på løs erklæring?

Ja, dersom det bare er urådighetserklæringen som skal slettes, er det tilstrekkelig å sende en egen sletteerklæring til tinglysing. Det er bare når panteretten skal slettes at det er krav om at originalt pantedokument sendes inn, jf. tinglysingsloven § 32 andre ledd.


Problemstilling nr. 5

Utleggsforretning tinglyst senere enn tre måneder før fristdagen har ingen rettsvirkning overfor skyldnerens konkursbo. Kan slike utlegg slettes på begjæring fra bostyrer?

Ja, det følger av dekningsloven § 5-8 første ledd at slike utlegg ikke har rettsvirkning overfor boet. De kan derfor slettes som åpenbart opphørt etter tinglysingsloven § 31.

Tremånedersfristen regnes fra tinglysingstidspunktet, og selve fristdagen regnes ikke med. Dette følger av rettspraksis.
 

9.2 Sletting ex officio

Problemstilling nr. 1

Når kan fremgangsmåten for sletting hjemlet i tinglysingsloven § 31 benyttes?

Ex officio betyr "av eget initiativ".

Sletting ex officio kan således oversettes som sletting av eget tiltak, og er hjemlet i tinglysingsloven § 31.

Virkningen av tinglysing, etablering av rettsvern, som nevnt i §§ 20-23, faller bort når visse frister utløper. Det er således bare det særlige rettsvern som tinglysingen gir som faller bort, heftelsene i seg selv kan fremdeles bestå som. Om heftelsen som faller bort, vil avhenge av de alminnelige foreldelsesreglene og er ikke et forhold tinglysingsmyndigheten skal kontrollere da foreldelsesfristene og tinglysingsfristene løper hver for seg. 

Det er viktig å være klar over at virkningen av tinglysingen faller bort i det øyeblikk fristen utløper, uten hensyn til at heftelsen faktisk er slettet fra grunnboken. 

Etter tingl. § 31 1.ledd kan en heftelse slettes ex officio når virkningen av tinglysingen er falt bort. Tidspunktet for når virkningen skal sies å ha falt bort er hjemlet i tinglysingsloven §§ 28-30. 

§§ 28-31 handler om de tilfeller da en slettelse finner sted uten noen tinglysing av beviset, mens den ordinære slettebestemmelsen i § 32 handler om det tilfelle da det tinglyses bevis for at en heftelse er bortfalt (avlysing). 

Tinglysingsloven § 28 1.ledd - 30 års fristen

Denne bestemmelsen gjelder heftelser som ikke skal hvile på eiendommen for alltid. Bestemmelsen gjelder i utgangspunktet alle heftelser, men er mest praktisk for eksempel pantedokumenter.

Stiftelsesgrunnalget vil være avgjørende for om en heftelse skal hvile på eiendommen for alltid. Servitutter og festeretter som ikke er tidsbestemt kan som regel ikke slettes etter tinglysingsloven § 28, da de normalt er ment å hvile på eiendommen for alltid såfremt ikke noe annet fremgår. 

Foreldelse etter 30-års regelen forhindres ved at heftelsen blir tinglyst på ny innen fristens utløp. Begjæring om retinglysing må være tinglyst før fristens utløp, og utgangspunktet er da at heftelsen beholder samme prioritet som opprinnelig tinglyst dokument, med påtegning om retinglysing. En ny 30-års frist begynner å løpe. Dersom begjæringen om retinglysing kommer inn etter fristens utløp, mister det som utgangspunkt sin opprinnelige prioritet, og får prioritet fra retinglysingstidspunktet.

Det betyr at dersom en heftelse som ikke er ment å hvile på eiendommen for alltid er tinglyst for over 30 år siden, og ikke retinglyst innen 30-års fristen, kan den slettes fra eiendommen ex officio.

I tinglysingsloven § 28 3.ledd bestemmes det at tinglysing av påtegning på tidligere tinglyst dokument ikke avbryter fristen etter første ledd, med mindre påtegningen inneholder en utrykkelig gjentagelse av rettsstiftelsen, da avbrytes fristen. Praktisk vil dette si at for eksempel påtegning om forhøyelse av pantekravet og panteutvidelser avbryter 30-års fristen. Påtegning om prioritetsvikelse, nedkvitteringer og pantefrafall avbryter derimot ikke 30-års fristen.

Det må imidlertid påpekes at pantedokumenter for eksempelvis Landkreditt, Husbanken og liknende panthavere vanligvis har lenger løpetid enn 30 år, og da kan de ikke slettes etter § 28 1. ledd. Det samme gjelder for innskuddsobligasjoner så lenge det eksisterer et leieforhold knyttet til pantedokumentet. 

Tinglysingsloven § 29 1.ledd - Dokument som lyder på bestemt tid eller noens levetid

Dersom et dokument lyder for en bestemt tid eller på noens levetid, gjelder ikke 30-års fristen i § 28. 

Dersom for eksempel en leiekontrakt lyder på 25 års varighet, kan denne slettes etter tingl. § 31 2.ledd ("åpenbart opphørt") når tiden er utløpt selv om det ikke har gått 30 år. Forutsetter da selvfølgelig at det ikke er rom for forlengelse eller liknende i selve dokumentet. Dokumentet bør derfor sjekkes i pantebok.

Dersom et dokument lyder på noens levetid, for eksempel en borett, kan dette slettes når det godtgjøres at vedkommende er død.

Tinglysingsloven § 29 2.ledd - Minstetid fastsatt

Denne bestemmelsen innebærer en utvidelse i forhold til 30-års regelen som er hjemlet i § 28, og gjelder i de tilfeller hvor heftelsen ikke skal hvile på eiendommen for alltid, men det er fastsatt en minstetid for dokumentets gyldighet. For eksempel, en leiekontrakt på 10 år gir rett til fornyelse.

Heftelsen kan da slettes 3 år etter utløpet av minstetiden, men aldri før det har gått 30 år.

For eksempel, er minstetiden 10 år, kan dokumentet ikke slettes før det er gått 30 år.

Er minstetiden 35 år, kan dokumentet ikke slettes før det er gått 38 år.

Bestemmelsen får bare selvstendig betydning i forhold til § 28 for dokumenter hvor minstetiden er mer enn 27 år. Da går man over 30-års fristen.

Tinglysingsloven § 29 3.ledd - Særbestemmelse om pantedokumenter

Det kan forekomme bestemmelser om forfallstid i pantedokumenter. Pantedokumenter med bestemt forfallstid i dokumentet kan slettes når det er gått 5 år etter den tinglyste forfallstid, men aldri før det er gått 30 år. Blir typisk gjeldene for pantelån til Landbruksbanken, Husbanken og liknende, da disse har en løpetid som vanligvis er lenger enn 30 år, vanligvis 30-45 år. Obligasjonene kan altså slettes når det er gått 35-50 år siden tinglysingen, avhengig av løpetiden.

Tinglysingsloven § 30 - Utleggsforretninger

Utleggsforretninger og skifteutlegg kan slettes ex officio 5 år etter tinglysingen. Foreldelsesfristen avbrytes ved fornyet tinglysing innen fristen.

Tinglysingsloven § 31 2.ledd - "Åpenbart opphørt"

Sletting etter § 31 andre ledd tar sikte på helt klare tilfeller hvor ikke bare rettsvernet, men også selve heftelsen er bortfalt.

Etter rettspraksis er vilkåret "åpenbart" tolket strengt. Det kreves overveiende sannsynlighet for at heftelsen er opphørt. Dersom det er tvil om retten er bortfalt, kan den ikke slettes etter § 31 andre ledd. Registerfører skal ikke ta stilling til vanskelige tolkingsspørsmål.


Problemstilling nr. 2

Kan urådigheter med forankring i de gamle jordlovene av 1928 og 1955 slettes ex officio som "åpenbart opphørt" etter tinglysingsloven § 31 andre ledd?

Urådighetene det er snakk om er typisk registrert i grunnboken som for eksempel "Innskrenkning i eierrådighet iht. jordloven". Rådighetsbegrensningene etter 1955-loven var av midlertidig karakter, og hadde maksimal varighet på 20 år. Kapittel 12 i loven ble opphevet i 1984, og alle rådighetsbegrensninger er derfor falt bort i dag.Urådigheter etter 1928-loven falt bort 1. januar 1976, jf. den nå opphevede jordloven (1955) § 47. 

Virkningen av urådighetene med bakgrunn i de gamle jordlovene av 1928 og 1955 er i dag åpenbart opphørt, og kan slettes av tinglysingsmyndigheten av eget tiltak.


Problemstilling nr. 3

Kan en forkjøpsrett eller annen løsningsrett som er utløpt på lengstetid etter lov om løysingsrettar § 6 jf. § 23 slettes ex officio etter 1. juli 2015?

En løsningsrett, herunder en forkjøpsrett, kan ikke gjelde for mer enn 25 år. Dette følger av lov om løysingsrettar § 6. Bestemmelsen er preseptorisk (ufravikelig), og gjelder for alle avtalebasert løsningsretter som er avtalt etter loven trådte i kraft 1. juli 1995. Bestemmelsen om lengstetid gjelder også for tidligere avtalte løsningsretter, men da slik at lengstetiden tidligst utløper 20 år etter lovens ikrafttredelse, det vil si tidligst 1. juli 2015. Dette følger av overgangsbestemmelsen i lovens § 23.

Vurderingen av om løsningsretten kan slettes vil bygge på vilkåret om den "åpenbart er opphørt" etter tinglysingsloven § 31 andre ledd. Se problemstilling nr. 1 siste avsnitt. Når en løsningsrett er materielt utløpt etter lengstetidsbestemmelsen i lov om løysingsrettar § 6, vil den kunne slettes som åpenbart opphørt.

På grunn av de strenge vilkårene for sletting av eget tiltak må vi likevel gjøre en vurdering av om løsningsretten etter sin art faller inn under lengstetidsbestemmelsen. Merk at bestemmelsen om lengstetid ikke gjelder for løsningsrett som ligger til en annen eiendom, når retten gjelder grunn som er utskilt fra eiendommen som har rettigheten, eller som er egnet til å slås sammen med den, jf. lovens § 6 andre ledd bokstav a. Loven gjelder heller ikke for lovbestemte løsningsretter, jf. § 1 tredje ledd.

Gjelder tilsvarende for en løsningsrett som for eksempel er inntatt i en festekontrakt?

Lov om løysingsrettar gjelder også for løsningsretter til sameieparter i eiendom, eierseksjoner, tomtefesterett og særlig råderett over eiendom, jf. §1 andre ledd. Lengstetidsbestemmelsen i lovens § 6 er ufravikelig og vil gjelde uavhengig av dokumenttype. Slettevurderingen vil derfor være den samme også for løsningsretter i festeforhold.'


Problemstilling nr. 4

Kan en forkjøpsrett slettes ex officio dersom en eiendom er solgt og det er tinglyst skjøte til nye hjemmelshavere for mer enn seks måneder siden, jf. lov om løysingsrettar § 12?

En forkjøpsrett må etter lovens hovedregel gjøres gjeldende innen seks måneder etter at forkjøpsrettshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om de rettsforhold som utløser forkjøpsretten, jf. lov om løysingsrettar § 12. Bestemmelsen er deklaratorisk, det vil si at det er mulig å avtale avvikende frister og betingelser for forkjøpsretten.

Vurderingen av om fristen for å gjøre forkjøpsretten gjeldende er utløpt, enten etter lovens regler eller avtalefestede vilkår, blir en konkret bevisvurdering og tolkning som går lenger enn det tinglysingsmyndigheten kan behandle. Og på grunn av den strenge tolkningen av vilkåret "åpenbart opphørt" i tinglysingsloven § 31 andre ledd, vil vi ikke kunne slette forkjøpsretten bare på grunnlag av at skjøtet er tinglyst for mer enn seks måneder siden.

I slike tilfeller kan forkjøpsretten bare slettes med samtykke fra rettighetshaver, eller at det tinglyses bevis for at heftelsen er falt bort, jf. tinglysingsloven § 32 første ledd.


Problemstilling nr. 5

Kan en næringsleiekontrakt med påheftede panteretter slettes ex officio når leiekontrakten er utløpt?

Utgangspunktet for vurderingen er om leiekontrakten i seg selv er utløpt. Dette må kontrolleres mot kontraktens bestemmelser, og eventuelle bestemmelser om rett til forlengelse. Vurderingen vil normalt knytte seg mot vilkåret «åpenbart opphørt» etter tinglysingsloven § 31 andre ledd, og krever overveiende sannsynlighet for at leieforholdet er opphørt. Leietakers samtykke til sletting vil styrke vurderingen.

Dersom leiekontrakten åpenbart er utløpt, er spørsmålet om påheftede panteretter kan slettes, uten panthavers samtykke. Det følger av rettspraksis at når leiekontrakten åpenbart er opphørt, vil panteretter i leiekontrakten være gjenstandsløse og dermed også åpenbart opphørte, LE-1995-202. Panterettene kan da slettes etter tinglysingsloven § 31 andre ledd.

Denne praksisen gjelder for pantsatte næringsleiekontrakter for lokaler og bygg. Leie av grunn (tomtefeste) og boligleie er særskilt regulert, og kan ikke automatisk vurderes etter de samme kriteriene.
 

9.3 Sletting av særeiebestemmelser

Problemstilling nr. 1

Hvordan kan man få slettet særeiebestemmelse inntatt i testament eller skjøte?

Giver eller arvelater kan slette vilkåret om særeie som han selv har påheftet eiendommen, jf tinglysingsloven § 32.

Hvis arvelater eller giver er død, så kan Stiftelsestilsynet oppheve bestemmelsen, jf. stiftelsesloven § 55.


Problemstilling nr. 2

Hvordan slette ektepakter?

Ektepakter kan endres ved å opprette en ny ektepakt, jf. ekteskapsloven § 46 første ledd.

I de tilfeller hvor ekteparet ønsker at kun tinglysingen av ektepakten i grunnboken skal slettes, og ikke selve ektepakten, godtar vi at dette skjer på løs erklæring uten å forlange at det opprettes en ny ektepakt. 

Ektepakter kan slettes når de har mistet sin rettsvirkning. Det vil si når ekteskapet er opphørt, enten ved skilsmisse eller ved dødsfall. Boet må i tillegg være oppgjort.

Slettingsbegjæring bør påføres den tinglyste ektepakten eller en kopi av denne. Begjæring om sletting i brevs form godtas også hvis ektepakten er godt nok identifisert, med partenes navn og fødselsnummer, og gjerne dagboknummer.

  • Hvis partene er skilt må kopi av skilsmissebevillingen være vedlagt.
  • Hvis ekteskapet er opphørt ved død, må kopi av dødsattest eller skifteattest være vedlagt.
  • I begge tilfeller må vedkommende som ber om sletting bekrefte at boet er gjort opp.

Det er tilstrekkelig at en av partene sender slettingsbegjæring. Advokat som representerer den ene eller begge partene kan også be om sletting. Tilsvarende gjelder for en avdød ektefelles arvinger.

Hvis det er tinglyst flere ektepakter, må det skrives èn slettingsbegjæring per ektepakt.

Bestemmelsene ovenfor gjelder tilsvarende for ektepakt inngått mellom registrerte partnere.

I tilfeller der partene aldri inngikk ekteskap må det vedlegges en utskrift/bekreftelse fra Folkeregisteret som viser at partene ikke har vært gift med hverandre.
 

Til toppen