Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

7 Pant

7.1 Parter og panteobjekt

Problemstilling nr. 1

Godtar tinglysingsmyndigheten pantedokumenter som skal ha pant i hele eiendommen hvor pantsetter og panthaver er hjemmelshaver til en ideell halvpart hver? En slik pantsettelse medfører at panthaver i tillegg til å få pant i pantsetters ideelle halvdel også får pant i sin egen ideelle halvdel.

Borgarting lagmannsrett fant i sin kjennelse av 29.07.2002, publisert LB-2002-2233, at det ikke var hjemmel for å nekte en slik pantobligasjon tinglyst. Som begrunnelse for å godta en slik tinglysing anførte lagmannsretten at et pantedokument med pant i hele eiendommen vil være bedre omsettelig enn om panteretten bare omfatter en ideell andel. Også i tilfelle salg av eiendommen, vil det være av betydning for kreditor etter obligasjonen at den hefter i hele eiendommen og ikke bare i en ideell halvpart. Lagmannretten fant på dette grunnlag at kreditor hadde en legitim interesse i å få obligasjonen tinglyst i hele eiendommen, og godkjente således pantedokumentet til tinglysing.

Tinglysingsmyndigheten vil på bakgrunn av denne kjennelsen godta slike pantedokumenter til tinglysing.


Problemstilling nr. 2

Godtar tinglysingsmyndigheten pantedokumenter hvor det er oppført flere pantsettere, panthavere og pantobjekter?

Ved tinglysing av pantedokumenter skal det benyttes standardisert blankett, jf. tinglysingsforskriften § 2 bokstav c. I tillegg til rammene som følger av det standardiserte oppsettet setter tinglysingsloven § 8, jf. tinglysingsforskriften § 4, generelle krav til dokumenters klarhet og form. Vurderingstemaet er derfor om dokumentet er tilstrekkelig klart hva gjelder oppsett og utfylling, særlig med hensyn til hva rettsstiftelsen omfatter og på hvilke objekter dokumentet skal tinglyses.

I prinsippet skal det ikke være noe til hinder for at blanketten inneholder volummessig omfattende felt for "pantsettere" og "pantobjekt", og at disse feltene fylles ut med diverse navn og pantobjekter. Et pantedokument som omfatter et stort antall pantsettere og/eller et stort antall eiendommer, vil imidlertid kunne bli så volumiøst, og i gitte situasjoner så uklart, at dokumentet kan bli avvist ved begjæring om tinglysing.

For å sikre effektiv identifikasjonskontroll skal dokumenter som skal tinglyses i grunnboken ha tydelig identifisering av hjemmelshaver. Hjemmelshavers navn, fødsels- eller organisasjonsnummer, sivilstatus m.m. skal påføres dokumentet, jf. tinglysingsforskriften § 4a. Ved bruk av fullmakt må tilsvarende opplysninger tydelig fremgå av fullmakten. Unntaksvis kan dokument og fullmakt ses i sammenheng, selv om identifikasjon av hjemmelshaver etter kravene i tinglysingsforskriften § 4a kun fremkommer på fullmakten. Dette anses å være tilstrekkelig grunnlag for tinglysingsmyndighetens kontroll av at rett hjemmelshaver har samtykket til tinglysingen, jf tinglysingsloven § 13 første ledd.

Ved begjæring om tinglysing, vil registerføreren måtte vurdere det enkelte pantedokument med hensyn til dets klarhet og form.
 

7.2 Prioritetsvikelse, nedkvittering og pantefrafall

Problemstilling nr. 1

I de tilfeller et pantedokument inneholder flere panteobjekt og/eller panthavere, godtas begjæring om nedkvittering i kun en/enkelte av eiendommene det er tinglyst pant i, og godtas begjæring om nedkvittering for kun en/enkelte av panthaverne, eller skal slik begjæring avvises av tinglysingsmyndigheten?

Tinglysingsmyndigheten har i utgangspunktet ikke hjemmel for å avvise slik begjæring. Dersom det entydig fremgår hvordan nedkvitteringen skal forstås, skal slik nedkvittering tinglyses.

Reglene om klarhet og form får imidlertid anvendelse, jf. tinglysingsloven § 8 og tinglysingsforskriften § 4. Er det uklart hvordan begjæringen er å forstå, kan nevnte hjemler være avvisningsgrunner.


Problemstilling nr. 2

Ved arealoverføring med hjemmel i matrikkellova § 15, skal det foreligge pantefrafall i det areal som skal overføres. Hvordan skal panthaver formulere pantefrafallet?

Det beste er at pantedokumentet blir innsendt av kommunen, sammen med resten av dokumentene som skal tinglyses, slik at alt kommer i en pakke. Hvis panthaver ikke ønsker å sende pantedokumentet til kommunen, kan det sendes direkte til tinglysingsmyndigheten.

Panthaver må uansett hvilken innsendelsesmåte gjøre følgende påtegning på dokumentet:

"X frafaller pant i arealoverføring mellom gnr.../ bnr... og gnr.... og bnr.... på yyy m2".


Problemstilling nr. 3

Hvem kan slette en tinglyst prioritetsvikelse?

Prioritetsvikelser kan benyttes for å avvike fra det alminnelige prinsippet om "først i tid, best i rett". Når en prioritetsvikelse er tinglyst vil det innebære at en senere tinglyst heftelse blir gitt en bedre prioritet enn det tinglysingstidspunktet skulle tilsi. I forhold til slettereglene vil det være rettighets-/panthaveren som har fått en bedre prioritet som er "den berettigede" til å slette vikelsen etter tinglysingsloven § 32 første ledd.

I tilfeller der heftelsen som det er veket for allerede er slettet, kan vi vurdere å slette prioritetsvikelsen etter alternativet "åpenbart opphørt" etter tinglysingsloven § 31 andre ledd. I slike tilfeller er det ikke vesentlig hvem som krever slettingen.
 

7.3 Utleggsforretninger

Problemstilling nr. 1

Blir det arkivert gjenpart av utlegg og/eller slettingsbegjæring av utlegg?

Utleggsforretninger tinglyses i hovedsak elektronisk, og det blir ikke arkivert gjenpart av utleggsforretning. Tilsvarende gjelder de utleggsforretninger som blir tinglyst på papir, jf. tinglysingsforskriftens § 6 sjette ledd. Dette har sin bakgrunn i at andre offentlige instanser oppbevarer slik informasjon. Derimot skal tinglysingen beholde gjenpart av sletting av utleggsforretning. Dette har praktiske hensyn. Blant annet vil gjenparten kunne tjene som bevis hvis en prosessfullmektig/saksøker hevder at tinglysingen har slettet utlegget på bristende grunnlag, eller tinglysingen har slettet utlegget i alle eiendommer utlegget hefter i, selv om det kun var en av eiendommene slettingen gjaldt i følge prosessfullmektig/saksøker.


Problemstilling nr. 2

Kan namsmannen endre eller slette en tinglyst utleggsforretning?

Den klare hovedregelen er at en tinglyst utleggsforretning bare kan slettes etter begjæring fra saksøker eller prosessfullmektig. Saksøker er forpliktet til å gi skriftlig avkall på sin rett etter utlegget når utlegget er falt bort, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-28. Plikten til å gi avkall på utlegget gjelder uavhengig av bortfallsgrunnen, og vil også gjelde når et utlegg er opphevet etter klagebehandling ved namsmyndighetene.

I motsetning til sletting i Løsøreregisteret er det ikke gitt forskriftsbestemmelser om at slettemeldingen kan formidles via namsmannen. For tinglyste utlegg i fast eiendom eller borettslagsandeler må derfor saksøker eller prosessfullmektig selv sende slettemeldingen direkte til tinglysingsmyndigheten.

Unntaksvis kan namsmannen slette eller endre en tinglyst utleggsforretning. Det gjelder i følgende tilfeller:

  • Endring i protokollen som følge av skrive- eller regnefeil eller "lignende klar feil", jf. tvisteloven § 19-8.
    Bestemmelsen tar sikte på feil av typen forglemmelser og skrivefeil. Det er ikke adgang til å rette feil i faktum, slik som feil angivelse av parter, eller feil i rettsanvendelsen.

    Under henvisning til denne bestemmelsen tillater vi imidlertid at namsmannen sletter åpenbare duplikatinnføringer av utlegg, som følge av teknisk eller menneskelig svikt ved bruk av klienten for elektronisk tinglysing av utleggsforretninger.
  • Bortfall av utleggspant ved vedtatt eller stadfestet gjeldsordning, jf. gjeldsordningsloven § 3-6.
    Det fremgår av bestemmelsen at namsmannen skal sørge for sletting av utlegg som ikke har virkning for gjeldsordningen etter at gjeldsordningen er vedtatt eller rettskraftig stadfestet. Dokumentasjon på at dette er skjedd må sendes inn sammen med en oversikt over hvilke utlegg som skal slettes.
  • Sletting av panteheftelser etter gjennomført gjeldsordning, jf. gjeldsordningsloven § 7-2.
    Det går frem av bestemmelsen at namsmannen sørger for avlysning av heftelser som er bortfalt etter gjennomført gjeldsordning. Vi krever da dokumentasjon fra namsmannen eller tingretten om at gjeldsordningen er gjennomført, og en oversikt over hvilke panteheftelser som skal slettes.

    Bestemmelsen gjelder alle panteheftelser, også tinglyste pantedokumenter. Det er slått fast i en tolkningsuttalelse fra Justisdepartementet (JDLOV-1999-991) at det ikke er nødvendig å sende inn originale pantedokumenter for avlysing. Det er tilstrekkelig at namsmannen viser til at heftelsen er falt bort som følge av gjeldsordningen.
  • Namsmannens beslutning om å oppheve utlegg, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-28.
    Dersom saksøker eller prosessfullmektig ikke kan eller vil oppfylle sin plikt til å slette et oppgjort eller bortfalt utlegg, jf. tvangsl. § 7-27, kan namsmannen på begjæring treffe beslutning om å oppheve utlegget. I en avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett fra 2000 (LB-2001-4046) stilles det krav om at tinglysingsmyndigheten skal kontrollere at det er truffet en formelt korrekt avgjørelse. Vi skal derfor føre en ytre kontroll med at saksbehandlingsreglene i tvangsl. § 7-28 andre ledd er fulgt, og vi stiller følgende krav ved namsmannens begjæring om sletting etter tvangsl. § 7-28:

    1. Det må vedlegges utskrift av namsboken som viser at det er truffet en formell beslutning om å oppheve utlegget etter tvangsl. § 7-28.
    2. Klagefristen på én måned fra beslutningstidspunktet må være utløpt før slettebegjæringen sendes til tinglysing.

    Merk at særnamsmyndighetene, for eksempel Statens Innkrevingssentral, kemnerkontorene med flere, er både namsmann og prosessfullmektig i utleggssaker de behandler. Særnamsmennene kan derfor, som prosessfullmektig, slette utlegg de selv har behandlet etter hovedregelen i tvangsfullbyrdelsesloven § 7-27, og vil ikke ha behov for å treffe formell beslutning etter § 7-28.


Problemstilling nr. 3

Må original utleggsprotokoll sendes inn ved retinglysing av utlegg?

Nei, utleggspant er i motsetning til ordinære pantedokumenter ikke knyttet til et omsettelig dokument, og vi krever ikke at original protokoll blir innlevert ved retinglysing av utleggspant. Dette gjelder selv om retinglysing blir gjort etter femårsfristen i tinglysingsloven § 30 eller borettslagsloven § 6-14 (3).
 

7.4 Prioritetsavklaringer

Problemstilling nr. 1

Når det kommer inn et sikringsdokument og et pantedokument, skjøte, eller et annet dokument samme dag, skal vi da ha samtykke fra rettighetshaver til urådigheten som er tinglyst samme dag?

Det følger av tinglysingsloven § 20 andre ledd at disse dokumentene får likestillt prioritet. Vi skal da ikke kreve samtykke fra rettighetshaver til urådighet som tilfeldigvis er tinglyst tidligere på samme dag.

Hvis det derimot blir tinglyst en midlertidig forføyning som hindrer rettighetshaver å rå over eiendommen, skal dokumenter som kommer inn samme dag nektes. Vi viser i den forbindelse til Borgarting lagmannsretts kjennelse av 23.10.1998.

Etter tinglysingsloven § 7 fjerde ledd skal registerføreren nekte tinglysing når vilkårene for tinglysing ikke er til stede. Avgjørelsen treffes på grunnlag av dokumentet selv og de andre dokumenter og bevis som foreligger. En midlertidig forføyning vil etter sitt innhold være grunnlag for at andre dokumenter ikke kan tinglyses. Tinglysingsloven § 20 annet ledd løser ikke spørsmålet. Det er likegyldig om kjennelsen som nedlegger forbud mot disponering, er innkommet til tinglysing eller om tinglysingsmyndigheten på annen måte er kjent med innholdet.
 

7.5 Pantedokumenter

Problemstilling nr. 1

Må alle frivillig stiftede panteretter utformes på det standardiserte skjemaet "Pantedokument"?

Utgangspunktet er at panteretter skal utformes på det standardiserte skjemaet "Pantedokument" for å kunne tinglyses. Dette følger av tinglysingsforskriften § 2 første ledd bokstav c. Forskriftsbestemmelsen handler om "dokumenttyper" og tar sikte på de rene panterettene, det vil si pantsettelse som er løsrevet fra andre rettsstiftelser. Bestemmelsen hindrer imidlertid ikke at panteretter kan tas inn i andre dokumenter når det er en sammenheng mellom rettsstiftelsene. Typisk eksempel er panterett for restkjøpesummen som inntas til tinglysing i skjøtets punkt 6.


Problemstilling nr. 2

I hvilke tilfeller kan og skal et konkursbos legalpanterett sikres rettsvern ved tinglysing av pantedokument?

Et konkursbo vil ved konkursåpningstidspunktet automatisk få lovbestemt panterett i alle pantebeheftede eiendeler som tilhører konkursskyldneren. Panteretten omfatter også eiendeler som tredjeperson har stilt til sikkerhet for konkursskyldnerens gjeld. Reglene følger av panteloven § 6-4 (1).

Hva gjelder legalpant i konkursskyldnerens formuesgode (fast eiendom og borettslagsandel), legger Kartverket til grunn at slik panterett har rettsvern uten tinglysing, og at slikt legalpant ikke kan tinglyses i grunnboken. Legalpantet blir i slike tilfeller å likestille med de «sterke» legalpant som er regulert i panteloven § 6-1 første, annet og tredje ledd.

Når det gjelder legalpant i en realkausjonists formuesgode, jf panteloven § 6-4 første ledd annet punktum, er Kartverket noe mer usikker på om slikt pant kan tinglyses i grunnboken. I slike tilfeller blir det ikke tinglyst noen konkursanmerkning på det aktuelle formuesgode ettersom det ikke vil være den registrerte eier eller rettighetshaver som er konkurs; publikum blir da ikke kjent med konkursen gjennom grunnbokens opplysninger.

Konkursrådet har i uttalelse nr. 57, avgitt 26. mars 2015, gitt uttrykk for at konflikter og mulig godtroerverv kan forhindres ved å få tinglyst legalpantet i realkausjonistens formuesgode. Konkursrådet mener Kartverket bør godkjenne slik tinglysing i grunnboken. På bakgrunn av konkursrådets oppfatning av behovet for tinglysing, samt konkursrådets oppfordring til Kartverket om å godta tinglysing, vil Kartverket på begjæring fra bostyrer godta tinglyst slikt legalpant i en realkausjonists faste eiendom eller borettslagsandel.

Dersom noen av panthaverne innløser konkursboets legalpant etter panteloven § 6-4, skal derimot inntredenen i legalpanteretten tinglyses etter alminnelige regler, jf. bestemmelsens siste punktum. Bostyrer må i slike tilfeller tinglyse et alminnelig pantedokument med innløseren som panthaver. Det er ikke krav om hjemmelshavers signatur. Det bør gå klart frem av dokumentet at det gjelder inntreden i førsteprioritets legalpanterett etter panteloven § 6-4. Tinglysing av dokumentet utløser ikke tinglysingsgebyr, jf. forskrift om gebyr for tinglysing m.v. § 4 første ledd nr. 3.


Problemstilling nr. 3

Hva er vilkårene for å anmerke påstand om ombytte av prioritet der et nytt pantedokument skal avløse ett eller flere tidligere tinglyste pantedokumenter?

Tinglysingsmyndigheten tar ikke stilling til prioriteten til en heftelse. På visse vilkår kan vi imidlertid anmerke påstand om ombytte av prioritet. Hvorvidt en panterett får dekning etter den påståtte prioriteten er det domstolene som må ta stilling til ved et eventuelt tvangssalg.

Vilkårene for å tinglyse påstand om ombytte av prioritet følger av borettslagsloven § 6-10. Bestemmelsen er, i følge forarbeidene, kodifisering av ulovfestet rett, og vilkårene er derfor de samme for fast eiendom og borettslagsandeler.

De tre vilkårene som må være oppfylt er:

  1. Det nye pantedokumentet kan ikke ha høyere pålydende enn det eller de som det blir påstått ombyttet med.
  2. Den nye pantedokumentet må tinglyses senest samtidig med at det eller de pantedokumentene det blir ombyttet med blir slettet.
  3. Det nye pantedokumentet må inneholde en erklæring fra pantsetteren om at panteretten skal tre inn i prioriteten til en tidligere tinglyst panterett.

Alle tre vilkår må være oppfylt for at påstanden om ombytte av prioritet blir anmerket i grunnboken.


Problemstilling nr. 4

Kan man få tinglyst en transport av et tinglyst elektronisk pantedokument, til tross for det av grunnboken fremkommer at pantefordringen er «uomsettelig»?

Ja, at det av grunnboken fremkommer «uomsettelig», hindrer ikke at slik transportpåtegning kan tinglyses. Transportpåtegningen må påføres et papirdokument. Den tinglyste pantefordring må entydig identifiseres, med tinglysingsdato og dokumentnummer. Transportpåtegningen må på vanlig måte underskrives av den i grunnboken legitimerte panthaver. Det påløper vanlig tinglysingsgebyr.
  

Til toppen