Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

Forrige:   |   Neste:

6 Arv og skifte

6.1 Privat skifte

Problemstilling nr. 1

Hva menes med begrepene arving, legalarving, testamentsarving og legatar?

Begrepene defineres i skifteloven § 124.

  • Arving
    Med begrepet arving forståes enhver som etter lovens arvegangsregler (arveloven) eller siste viljeserklæring (testament) inntrer i avdødes etterlatenskaper helt ut eller etter et fastsatt forhold.
  • Legalarving
    Begrepet legalarving benyttes når det følger av loven at man er arving.
  • Testamentsarving
    Begrepet testamentsarving benyttes når man etter testament inntrer som arving.
  • Legatar
    Med legatar forståes enhver annen som ved siste viljeserklæring er tilsagt en fordel ved arvelaterens død. Det kan sondres mellom sumlegatar og gjenstandslegatar. Legatar skal ikke fremkomme på skifteattesten, men av skifteattesten skal det fremkomme at testament foreligger og dette skal innsendes ved tinglysing.


Problemstilling nr. 2

Hvem kan skrive under på hjemmelserklæringen?

Hjemmelen overføres fra avdøde til arvingene ved tinglysing av "Hjemmelserklæring i forbindelse med arv, skifte, uskifte". Skifteattest og et eventuelt testament skal legges ved.

Følgende personer kan skrive under på hjemmelserklæringen:

  • De arvinger som har påtatt seg gjeldsansvaret på vegne av de selvskiftende arvinger iht. skifteloven § 78. Hvem disse personene er vil fremkomme av skifteattesten.

eller

  • Dersom eiendommen skal overføres til en testamentsarving i henhold til testament, kan testamentsarvingen skrive under på hjemmelserklæringen alene, under den forutsetningen at han/hun har påtatt seg gjeldsansvaret iht. skifteloven § 78. Merk sondringen mellom testamentsarving og legatar (se problemstilling nr. 1). En legatar som er tilgodesett med den faste eiendom i et testament kan ikke underskrive på hjemmelserklæringen, fordi han ikke er arving og heller ikke kan påta seg ansvar for avdødes gjeld iht. skifteloven § 78.

eller

  • Alle arvinger som fremkommer av skifteattesten.

eller

  • Fullmektig for arvingene. De gjeldsovertagende arvingene kan gi fullmakt til en av arvingene eller til en utenforstående, for eksempel en advokat. Fullmakter i original, eller kopi med inneståelseserklæring, må legges ved. Les mer om krav til fullmakter i kapittel 4.

eller

  • Testamentsfullbyrder. En testamentfullbyrder er en som arvelater i testament oppnevner til å disponere over boet. Denne ansees som fullmektig i boet ved privat skifte. Dersom det er oppnevnt en testamentsfullbyrder vil det fremkomme av skifteattesten.

eller

  • Eiendomsmegler, megler, eiendomsmeglerfullmektig, advokat eller advokatfullmektig.


Problemstilling nr. 3

Skal tinglysingsmyndigheten aktivt kontrollere at innholdet i testamentet samsvarer med skifteattest, eventuelt hjemmelserklæringen?

En hjemmelserklæring skal som hovedregel være fylt ut med alle arvingene som fremkommer på skifteattesten. Disse personene er arvinger etter avdøde og representerer boet, jf. tinglysingsloven § 14. Se også tinglysingsavgjørelse A84-13. Dersom arvingene gjennom bobehandlingen kommer frem til at en av arvingene skal bli sittende med hele eiendommen/borettslagsandelen, eller at den skal selges til noen andre, sendes det inn et skjøte sammen med eller etter tinglysing av hjemmelserklæringen. Skjøtet signeres av de gjeldsovertagende arvingene.

Dersom en av arvingene er tilgodesett med eiendommen i et testament, kan eiendommen overføres direkte til denne personen i hjemmelserklæringen. I enkelte tilfeller kan bosituasjonen imidlertid tilsi at testamentet ikke skal følges, og da må man falle tilbake på hovedregelen om at eiendommen overføres til alle arvingene på skifteattesten som representanter for boet. Hvis dette skjer skal det foreligge skriftlig samtykke fra den som er tilgodesett i testamentet, med mindre vedkommende selv eller en advokat har underskrevet hjemmelserklæringen.

Tinglysingsmyndigheten skal i utgangspunktet ikke kontrollere om hjemmelserklæringen er fylt ut i henhold til bestemmelser i testamentet, men har anledning til å vurdere de enkelte sakene med et visst skjønn.


Problemstilling nr. 4

Hvordan skal hjemmelserklæringen fylles ut når den faste eiendommen er lengstlevendes særeie?

Det er bare lengstlevendes arvinger som arveberettiget til vedkommendes særeiemidler, dette følger av arvelovens § 26 første ledd, jf. § 28. Dersom det foreligger ektepakt må denne fremlegges sammen med skifteattest.

Hvis førstavdøde hadde særeie på den faste eiendommen og boet ble overtatt i uskifte, så er det kun førstavdødes arvinger som eiendommen skal fordeles mellom.


Problemstilling nr. 5

Hvilken dokumentasjon skal legges ved i skiftesaker for utenlandsk statsborger som er registrert med hjemmel til eiendom eller borettslagsandel i Norge?

Skifteordningen varierer fra land til land, og vi må vurdere dokumentasjonen som er vedlagt fra sak til sak. Som utgangspunkt bør dokumentasjonen vise hvem som er legitimert til å disponere over boets eiendeler, og hvem som er arvinger etter avdøde. Innsendelsen bør også henvise til hvilken instans i landet som kan bekrefte at dokumentasjonen er riktig.

Vi benytter norsk rett i forhold til dokumentavgiftsloven, det vil si at det gis fritak for de samme personene som ville fått fritak etter norsk rett.


Problemstilling nr. 6

Hvordan skal hjemmelserklæringen fylles ut når en gjenlevende samboer er en av arvingene i boet?

En gjenlevende samboer arver på visse vilkår fire ganger folketrygdens grunnbeløp etter den avdøde samboeren, jf. arveloven § 28 b. Justisdepartementet har slått fast i en tolkningsuttalelse at samboeren er å regne som loddeier i boet i forhold til skiftereglene (JDLOV-2009-1466). Det innebærer at samboeren vil være oppført på skifteattesten sammen med øvrige arvinger/loddeiere.

Samboerens arverett er etter arveloven beløpsfastsatt, mens hjemmelserklæringen må fylles ut med ideelle andeler i brøker. Omgjøringen fra beløp til brøk vil variere etter den totale verdien i boet, og det er de gjeldsovertakende arvingene som er ansvarlige for at boet gjøres opp med riktig fordeling. Tinglysingsmyndigheten vil legge til grunn de brøkene som er gitt i hjemmelserklæringen uten videre kontroll av den totale verdien i boet.

Det kan også tenkes at samboerens arverett blir utlagt i andre verdier i boet, og det kan derfor også godtas at hjemmelserklæringen overfører eiendommen direkte til de øvrige arvingene i boet.


Problemstilling nr. 7

Kan de selvskiftende arvingene disponere over den faste eiendommen uten at grunnbokshjemmelen er overført til dem?

Det følger av tinglysingsloven § 14 at grunnbokshjemmel som eier har bare den grunnboken utpeker som eier eller som godtgjør at rådigheten er gått over til ham ved eierens død.

Det følger av rettspraksis, juridisk teori og fast tinglysingspraksis at det må tinglyses hjemmelserklæring for arvingene før det skal anses godtgjort at rådigheten over eiendommen er gått over til dem i medhold av tinglysingsloven § 14. Arvingene vil ikke kunne få tinglyst dokumenter hvor de disponerer over eiendommen før hjemmelserklæringen er tinglyst, jf. tinglysingsloven § 13. Vi viser i denne forbindelse til Borgarting lagmannsretts avgjørelse RG 2012-257 og tinglysingsavgjørelsene TGLA -1979-2 og TGLA-1980-1, samt Austenå m.fl., Tinglysingsloven med kommentarer, 9. utg. (1990) s. 133-134 og Høgetveit Berg og BråthenOtterbech s. 188.
 

6.2 Offentlig skifte

Problemstilling nr. 1

Kan oppnevnt bobestyrer underskrive på skifteskjøte ved offentlig skifte, eller er det bare tingretten som kan gjøre dette?

Bobestyrer kan undertegne på skifteskjøter på vegne av tingretten, jf skifteloven § 91 b. I disse tilfellene må det sendes inn en bekreftelse på bobestyreroppnevnelsen fra tingretten.

I tillegg kan tingretten selv undertegne skifteskjøter, også i tilfeller der en bobestyrer har vært inne i bildet.

For spørsmål om bevitnelse, se kapittel 3.7.


Problemstilling nr. 2

Hvilke skjema skal benyttes ved tinglysing av hjemmelsovergang ved offentlig dødsboskifte?

Ved offentlig skifte er det ikke nødvendig å overføre hjemmel fra dødsboet over til de enkelte arvingene. Skjemaet ”Hjemmelserklæring ved arv/skifte/uskifte” er laget for dette bruk ved privat skifte og skal brukes i kombinasjon med uskifteattest/skifteattest. Skjemaet er ikke ment til bruk ved offentlig skifte.  

Bobestyrer ved offentlig skifte skal bruke skjøte for å overføre hjemmel direkte til den eller de personene som skal overta fast eiendom i dødsboet.
 

6.3 Uskifte

Problemstilling

Er det ved overføring av hjemmel fra avdøde ektefelle til lengstlevende ektefelle påkrevd at hjemmelserklæring er utfylt, eller er det tilstrekkelig for å tinglyse hjemmelsovergang å benytte uskifteattesten som hjemmelsdokument?

Som hovedregel skal man fylle ut standardisert hjemmelserklæring ved tinglysing av hjemmelsovergang ved arv, skifte og uskifte. Dette følger av tinglysingsforskriften § 2 første ledd bokstav f).

Dersom uskifteattesten kommer inn uten hjemmelserklæring, og det kun er denne hjemmelsovergangen som skal tinglyses, skal vi forholde oss til hovedregelen og kreve hjemmelserklæring.

Dersom imidlertid annet hjemmelsdokument kommer inn i samme forsendelse hvorved eiendommen skal overdras videre fra gjenlevende ektefelle, kan tinglysingen godta at ikke hjemmelserklæring fra avdøde ektefelle til gjenlevende ektefelle er innsendt. Dette under forutsetning av at de øvrige dokumenter finnes i orden slik at manglende hjemmelserklæring er eneste mangel.


6.4 Intet eller minimalt til skifte – skifteloven § 80

Problemstilling

Skifteloven § 80 bestemmer at dersom boets midler må antas å gi intet eller bare et minimalt beløp til fordeling etter at begravelsesutgiftene er dekket, overlater retten midlene til den som har ordnet med begravelsen, eller en annen som har stått avdøde nær. Det fremgår videre at vedkommende blir ansvarlig for boets og avdødes forpliktelser kun innenfor rammen av de mottatte midler.
Tinglysingen har erfart at slektsarvinger i slike tilfeller ønsker å overta fast eiendom avdøde etterlot seg. Spørsmålet er hva som kreves som hjemmelsdokument for å få eiendommen overdratt.

I utgangspunktet kan det synes tvilsomt om et bo inneholdende fast eiendom eller en borettslagsandel kan medføre intet eller bare et minimalt beløp til fordeling.

Dersom imidlertid en fast eiendom eller borettslagsandel unntaksvis fremkommer på § 80-attesten, eller det på annen måte er dokumentert fra tingretten at denne har medregnet eiendommen i verdivurderingen av boet, overføres eiendommen til den som fremkommer på attesten. Det må minnes om at det kan tenkes at tingretten har tatt feil vedrørende eiendommen, da det viser seg at det har vært noe til skifte likevel.

Fremgår ingen fast eiendom eller borettslagsandel på attesten eller annen dokumentasjon fra tingretten, men det likevel viser seg at avdøde etterlater seg eiendom, kan det tyde på at kunnskap om eiendommens verdi har vært ukjent for tingretten og derfor at eiendommen ikke har vært medregnet i verdivurderingen av boet.

Den faste eiendommens eller borettslagsandelens verdi kan være såpass høy at vanlig skifteattest og ikke en § 80-attest skulle vært utstedt. Dersom vanlig skifteattest derfor må fremskaffes, vil den eiendommen/borettslagsandelen tilfalle avdødes arvinger/testamentsarvinger, og hjemmelsovergang gjøres på vanlig måte med skifteattest og hjemmelserklæring.

Dersom det imidlertid viser seg at boet fortsatt kan ansees som et § 80-bo, skal eiendommen kunne disponeres over av den som fremkommer på attesten. Denne personen er ikke nødvendigvis avdødes arving.

Dersom ikke ny/endret attest kan fremskaffes fra tingretten, vil en siste mulighet eventuelt kunne være å begjære grunnbokshjemmel etter tinglysingsloven § 38a, gitt at vilkårene i bestemmelsen er oppfylt.


6.5 Vilkår i testament

Problemstilling nr. 1

Skal vilkårene i et testament tinglyses?

Det fremgår av arveloven § 48 at arvelater kan sette vilkår i testament. Arvelater kan også innskrenke retten til å råde over pliktdelsarv i særlige tilfeller, og når hensynet til arvingen taler for det, jf. arveloven § 32 første ledd.

Arvelater kan videre gi bestemmelser om særeie med mer i testament som vilkår for arven, jf. ekteskapsloven § 48. Det følger videre av arveloven § 31 at arvelateren kan bestemme i testament at også pliktdelsarv skal være særeie.

Vilkårene i et testamente skal tinglyses, jf. tinglysingsloven § 12. Vilkårene i testamentet er jo nettopp en forutsetning for testators disposisjon. Aktuelle vilkår som kan tinglyses er for eksempel særeie, urådighet, forkjøpsrett, beslagforbud med mer.


Problemstilling nr. 2

Hvordan kan vilkårene i et testament slettes?

Dersom vilkårene for sletting er oppfylt i henhold til tinglysingsloven §§ 28 - 32a kan vilkåret slettes på denne bakgrunn. Dette kan for eksempel gjelde boretter, forkjøpsretter med mer.

I de fleste tilfeller vil imidlertid disse bestemmelsene ikke være aktuelle. Den aktuelle person (den som forpliktelsen hviler på, eller den som ellers råder over de midler saken gjelder) kan da rådes til å få vilkåret slettet hos Stiftelsestilsynet. Det vises til arveloven § 32 fjerde ledd hvor det fremgår at påbud fra arvelateren kan endres eller slettes etter reglene i stiftelsesloven av 15. juni 2001 nr 59 § 55, når nærmere bestemte vilkår er oppfylt. Slike avgjørelser treffes av Stiftelsestilsynet. Det aktuelle vilkår kan således slettes både etter tinglysingsloven § 31 annet ledd og § 32 første ledd ved innlevering av positiv avgjørelse fra Stiftelsestilsynet (tinglysingen anbefaler bruk av § 32 første ledd). Samme fremgangsmåte kan også benyttes til sletting av vilkår i gaveskjøter.

Når det gjelder vilkår om særeie, kan mottakeren ikke endre slike bestemmelser hvis det ikke er særskilt hjemlet eller klart forutsatt av arvelateren, jf. ekteskapsloven § 48 annet punktum.

Dette vil si at det må foreligge en uttrykkelig bestemmelse som sier noe om når vilkåret kan endres/slettes, eller at det var en klar forutsetning når arvelateren tok sin beslutning om særeie. En slik forutsetning kan fremkomme av selve saksforholdet, eller av at arvelateren har gitt uttrykk for dette muntlig (eventuelt skriftlig). Dette må i så fall kunne bekreftes av vitner, eventuelt ikke bli bestridt.


Problemstilling nr. 3

Kan beslagsforbud inntatt i testament tinglyses før testator er død?

Nei, hjemmelshaveren kan ikke, mens han fortsatt lever, få tinglyst et beslagsforbud som han har inntatt i et testament.

Reglene om private beslagsforbud er nedfelt i dekningsloven kapittel 3. Det er således adgang til å hefte et beslagsforbud på en eller flere matrikkelenheter dersom man bestemmer seg for vederlagsfritt å overdra denne/disse til noen.

Et beslagsforbud må tinglyses i grunnboken for å få rettsvern. Dette følger av dekningsloven § 3-3 første ledd. Tinglysingen av beslagsforbudet må skje senest ved overdragelsen, jf. dekningsloven § 3-1.

For å få tinglyst en rett, må retten være definitiv. Det må altså dreie seg om en endelig rettsstiftelse. Dette følger av tinglysingsloven § 12. Det er imidlertid mulig både å endre og tilbakekalle et testament. Derfor anser vi ikke den testamentariske disposisjonen for å være endelig så lenge testatoren lever. Beslagsforbudet inntatt i testamentet stifter dermed ikke rett i fast eiendom, og kan derfor ikke tinglyses jf. tinglysingsloven § 12.

I tillegg kan hjemmelshaveren fritt disponere over matrikkelenheten så lenge han lever.

I tidsrommet før hjemmelshaveren dør, er det dermed ikke behov for rettsvern for beslagsforbudet, fordi eiendommen fortsatt er i testatorens eie.

Et beslagsforbud som er inntatt i et testament har likevel rettsvern uten tinglysing fra arvefallet og inntil boet er overtatt til privat skifte eller så lenge boet er under offentlig skiftebehandling. Dette følger av dekningsloven § 3-3 andre ledd fjerde punktum. I tilfeller der boet skal skiftes privat kan testament med bestemmelse om beslagsforbud tinglyses straks etter testators dødsfall, for å sikre at rettsvernet består når arvingene overtar boet til privat skifte.

Hvis beslagsforbudet derimot er inntatt i en arvepakt hvor det disponeres over fast eiendom, kan beslagsforbudet imidlertid tinglyses før hjemmelshaveren er død. Da er innholdet en endelig rettsdisposisjon som er bindende for utstederen, jf. arveloven § 56.
 

6.6 Overdragelse fra arvingene

Problemstilling nr. 1

Kan en fullmektig ved privat skifte overdra eiendom/borettslagsandel i dødsboet til seg selv?

Generell fullmaktslære tilsier at det ikke er adgang til å skjøte eiendommen over til seg selv. Tinglysingsavgjørelse A85-14.

Hvis de arvingene som har overtatt gjeldsansvaret har gitt fullmakt til en av arvingene å fordele boet, så har denne arvingen ikke rett til å overskjøte eiendommen til seg selv, med mindre det står uttrykkelig i fullmakten. Fullmektig har heller ikke anledning til å gi sin fullmakt videre til en annen person som deretter overskjøter eiendommen til fullmektigen, med mindre det uttrykkelig fremgår av fullmakten at den kan transporteres.


Problemstilling nr. 2

Kan gjeldsovertagende arving ved privat skifte overdra eiendom/borettslagsandel i dødsboet til seg selv?

Dersom gjeldsovertagende arving er alene om å overta boet til privat skifte, er han ikke fullmektig, men har betegnelsen selvskiftende/gjeldsovertagende arving. En gjeldsovertagende arving kan overdra eiendommen til seg selv uten signatur fra de andre arvingene så lenge han er den eneste som er gjeldsovertagende. Dersom det er flere gjeldsovertagende arvinger i boet, må disse også signere på skjøte, eller eventuelt gi fullmakt.

I de tilfeller hvor kun en arving har tatt ansvaret for gjeld og forpliktelser, så er det ingen andre arvinger som kan gi noen fullmakt. De har ingen fullmakt å gi siden de ikke har rett til å forføye over boet. Den selvskiftende arvingen kan derfor i prinsippet gi fullmakt til tredjemann som deretter overskjøter eiendommen tilbake til han selv. Derfor kan han også overdra eiendommen direkte til seg selv.


Problemstilling nr. 3

En utenlandsk statsborger arver fast eiendom i Norge, og selger videre umiddelbart. Kan tinglysingsmyndigheten kreve norsk fødselsnummer eller D-nummer for at eiendommen skal kunne overdras videre?

Dersom en arving er utenlandsk, og ikke har norsk fødselsnummer, skal D-nummer benyttes, jf. tinglysingsforskriften § 4a annet ledd.

Dersom eiendommen skal overskjøtes direkte til en ny eier, og arvingen ikke skal sitte med eiendommen, kan tinglysingen ikke kreve norsk fødselsnummer eller D-nummer. Dette forutsetter imidlertid at hjemmelserklæring og skjøte sendes inn i samme konvolutt.

Det samme må også legges til grunn dersom det sendes inn en hjemmelserklæring og en sikringsobligasjon (pantedokument med urådighet) samtidig. Dersom en sikringsobligasjon følger hjemmelserklæringen, betyr det at eiendommen står foran et fremtidig salg videre. Arving(ene) skal følgelig ikke sitte med eiendommen, og tinglysingen kan ikke kreve norsk fødselsnummer eller D-nummer.


Problemstilling nr. 4

Dersom ikke alle arvingene påtar seg gjeldsansvaret skal det tinglyses en påtegning med urådighet på eiendommen.

Ved tinglysing av hjemmelserklæring ved arv, skifte og uskifte skal alle arvingene med krav på andel i avdødes eiendom oppføres som nye hjemmelshavere i felt 4. og de gjeldsovertagende arvinger som er legitimert ved skifteattest underskriver i felt 5.

De arvinger som ikke har overtatt avdødes gjeld, har ikke kompetanse til å disponere over sine ideelle andeler av eiendommen før den endelige fordelingen av midlene er forestått. Vanligvis skjer dette samtidig med tinglysing av hjemmelserklæringen ved at skjøte som overdrar eiendommen videre legges ved.

De gjeldsovertagende arvingers disposisjonsrett over fast eiendom er imidlertid ikke begrenset til kun å gjelde hvor tinglysing av hjemmelsovergang til arvingene og videre skjøting skjer samtidig. Hvis hjemmelsovergang først tinglyses til alle arvingene, må det derfor tinglyses en urådighetspåtegning på eiendommen, som gir uttrykk for at bare de gjeldsovertagende arvinger kan disponere over eiendommen. En slik påtegning skal tinglysingen anmerke av eget tiltak. Når det blir tinglyst et skjøte skal tinglysingsmyndigheten av eget tiltak slette urådighetsklausulen.

De gjeldsovertagende arvinger må ved disposisjoner over boets eiendom fremlegge skifteattest. De gjeldsovertagende arvingers legitimasjon etter skifteloven § 82 er i utgangspunktet ikke tidsbegrenset. På et gitt tidspunkt vil man imidlertid kunne legge til grunn at boet er skiftet. Det vil være den som hevder at så er tilfelle, som har bevisbyrden for at skifte har funnet sted.
 

6.7 Skifte ved testamentsfullbyrder

Problemstilling nr. 1

Testamentsfullbyrders legitimasjon ved privat skifte

En arvelater kan i testament bestemme at en bestemt person skal forestå skiftet. En slik testamentsfullbyrderoppnevnelse er bindende for testamentsarvingene, men ikke for arvelaterens ektefelle og livsarvinger. Dette følger av skifteloven § 87a.

Ved privat skifte skal testamentsfullbyrderen fungere som fullmektig for arvingene. Dersom ektefelle og livsarvinger ikke protesterer mot oppnevnelsen anses fullmaktsforholdet akseptert, og tingretten vil utstede skifteattest til testamentsfullbyrderen, jf. skifteloven § 82 andre ledd.

Når det er utstedt skifteattest til testamentsfullbyrderen vil hun eller han være legitimert til å forestå det private skiftet, og det skal ikke være nødvendig for arvingene å gi en særskilt skiftefullmakt til testamentsfullbyrderen.

Det innebærer at testamentsfullbyrderen kan signere både på hjemmelserklæring og skjøte ved å legge fram skifteattesten som legitimasjonsdokument.


Problemstilling nr. 2

Kan testamentsfullbyrder skjøte direkte fra avdøde til ny hjemmelshaver?

Tidligere var skifte ved testamentsfullbyrder en skifterettslig særordning. Etter en lovendring i 1995 ble særordningen opphevet, og skiftet skal foregå etter de alminnelige reglene om offentlig eller privat skifte.

Ved privat skifte vil testamentsfullbyrderen opptre som fullmektig for arvingene, og den alminnelige framgangsmåten for tinglysing må følges. Det innebærer at det må tinglyses hjemmelserklæring over på samtlige arvinger, med mindre testamentet angir en annen fordeling. Deretter kan testamentsfullbyrderen utstede skjøte til ny hjemmelshaver.
 

Forrige:   |   Neste:
Til toppen