Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

4 Fullmakt

4.1 Original fullmakt eller kopi

Problemstilling nr. 1

Kreves det at fullmakter leveres inn ved hver sak, og skal vi alltid kreve original fullmakt eller kan kopi godtas?

I tilfeller der hoveddokumentet er underskrevet etter fullmakt vil fullmakten være et nødvendig hjelpedokument for å vise at hjemmelshaveren har samtykket til disposisjonen, jf. tinglysingsloven § 13. Tinglysingsmyndigheten har ikke mulighet for å oppbevare og administrere fullmakter for disposisjoner over fast eiendom eller borettslagsandeler, og vi krever derfor at fullmakten leveres inn i hver sak. Hjemmelen for å kreve dette følger av hovedregelen i tinglysingsforskriften § 7 andre ledd.

Som hovedregel skal fullmakter foreligge i original. Det følger imidlertid av tinglysingsforskriften § 7 andre ledd andre punktum at kopier kan godtas dersom:

  • person som nevnt i tinglysingsforskriften § 3, det vil si person som kan vitne alene på skjøter og pantedokumenter, bekrefter rett kopi, og
  • innestår for at fullmakten fortsatt gjelder, eller tidligst at den gjaldt på tidspunktet for utstedelse av dokumentet som begjæres tinglyst.

Personer med titler etter eiendomsmeglingsloven, slik som ”fagansvarlig”, ”megler” og ”eiendomsmeglerfullmektig”, kan innestå på fullmaktskopier, jf. vår uttalelse i problemstilling nr. 3 i kapittel 3.7.


Problemstilling nr. 2

Noen tingretter har tidligere tinglyst fullmakter. Fullmakter er ikke gjenstand for tinglysing idet en fullmakt ikke stifter rett i fast eiendom, jf. tinglysingsloven § 12. Siden fullmakter i visse tilfeller likevel er blitt tinglyst, blir spørsmålet om disse derfor kan legges til grunn.

Tinglysingsmyndigheten ser bort fra slike "tinglyste" fullmakter og kreve fullmakten innsendt på vanlig måte. Fullmakten er feilaktig blitt tinglyst, og den kan videre være trukket tilbake fra fullmaktsgiver uten at fullmakten er blitt begjært slettet fra grunnboken.

4.2 Opplysninger på fullmakten

Problemstilling nr. 1

Har tinglysingen hjemmel til å kreve fødselsnummer (11 siffer), organisasjonsnummer og eiendomsbenevnelse på fullmakter?

Hjemmelshavers navn, fødsels- eller organisasjonsnummer, sivilstatus m.m. skal påføres dokumentet, jf. tinglysingsforskriften § 4a. Ved bruk av fullmakt må tilsvarende opplysninger tydelig fremgå av fullmakten.

Som hovedregel krever vi følgende identifisering i fullmakter:

  • Fullmaktsgiver
    Fullmaktsgiver vil være hjemmelshaver til den aktuelle eiendommen eller borettslagsandelen som skal disponeres over. Tinglysingsforskriften § 4a krever at hjemmelshaver er identifisert med navn og fødselsnummer (11 siffer) eller organisasjonsnummer.
  • Fullmektig
    Fullmektig er den som fullmakten gir rett til å disponere over den aktuelle eiendommen eller borettslagsandelen. Vi har ikke hjemmel til å kreve fullt fødselsnummer, men krever som minimum identifisering med fullt navn og fødselsdato.
  • Eiendom eller borettslagsandel
    Korrekt identifisering av eiendommer og borettslagsandeler i grunnboken går fram av tinglysingsforskriften § 10 andre ledd bokstav a.
    - Eiendommer, herunder eierseksjoner, er entydig identifisert i grunnboken med kommunenummer, gårdsnummer, bruksnummer og eventuelt festenummer og/eller seksjonsnummer.
    - Borettslagsandeler er entydig identifisert i grunnboken med borettslagets organisasjonsnummer og andelsnummer.

Unntaksvis kan dokument og fullmakt ses i sammenheng, selv om identifikasjon av hjemmelshaver etter kravene i tinglysingsforskriften § 4a kun fremkommer på fullmakten. Det er imidlertid viktig å utøve skjønn i hvert enkelt tilfelle, det er kravet til klarhet som skal stå i fokus. Skiftefullmakter vil for eksempel regelmessig ikke inneholde identifisering av eiendommer. Det vil imidlertid gå frem av eventuell vitnebekreftelse av underskrifter at fullmektigen også kan disponere over eiendommer eller borettslagsandeler som inngår i dødsboet.


Problemstilling nr. 2

Er fullmakter personlige slik at de ikke kan videretransporteres med mindre fullmakten selv uttrykkelig gir adgang til dette?

Som utgangspunkt skal det legges til grunn at fullmakter er personlige og dermed ikke gjenstand for transport, med mindre det uttrykkelig fremgår av fullmakten at den kan transporteres.

Fullmakten kan av sammenhengen med øvrige innsendte dokumenter imidlertid synes å være transportabel. Ett moment som taler i mot at fullmakten kan transporteres, er tilfelle hvor fullmektigen personlig er særlig egnet til å utføre oppdraget.

Dersom tinglysingen får inn fullmakter som er transportert videre, må alltid transportkjeden kontrolleres. Fullmektigens transporterklæring trenger ikke være bekreftet av nye vitner. Det er tilstrekkelig at den opprinnelige fullmaktsgiveren, det vil si hjemmelshaveren, sin underskrifter er bevitnet i samsvar med tinglysingsforskriften § 3, jf. tinglysingsloven § 17.


4.3 Fullmakter fra offentlige myndigheter

(Se også kapittel 3.3 om signatur på vegne av offentlige myndigheter)

Problemstilling nr. 1

Skal statlige forvaltningsorganer dokumentere hvem som har stillingsfullmakt til å undertegne hjemmelsdokumenter på deres vegne? Hvilke organer er "statlige forvaltningsorganer"?

Statlige forvaltningsorganer trenger ikke å fremlegge dokumentasjon for at rett ansatt har undertegnet hjemmelsdokumenter (skjøte/overføring av borettslagsandel) eller andre dokumenter som er sendt til tinglysing. Det forutsettes at forvaltningsorganet har påført dokumentet sitt stempel over underskriften da dette er dokumentasjonen for ansettelsesforholdet. Bakgrunnen for denne praksisen er at forvaltningsorganets stempel gir tilstrekkelig legitimasjon til å foreta tinglysingen. Videre vil hensynet til en effektiv og rask tinglysing tale for en slik praksis.

Spørsmålet er så hvilke organer som faller inn under "statlige forvaltningsorganer". Her må vi skille mellom rene statlige organer og de organer som er skilt ut fra staten av praktiske og økonomiske hensyn.

Rene statlige organer trenger følgelig ikke dokumentere at rett ansatt har undertegnet dokumentet. Eksempler på rene statlige organer er: departementene, direktoratene og andre statlige forvaltningsorganer (for eksempel Forsvarsbygg) som er registrert i grunnboken som STATEN V/.

Videre vil følgende offentlige innretninger falle inn under statlige forvaltningsorganer: Norges vassdrags- og energiverk, Jernbaneverket, Statens vegvesen og liknende.

Følgende statlige forvaltningsbedrifter som er selvstendige rettssubjekter ved egen lov eller vedtak etter statsforetaksloven § 7, jf. § 1, faller i utgangspunktet ikke inn under statlige forvaltningsorganer, men av praktiske årsaker og reelle hensyn velger tinglysingsmyndigheten å behandle også disse som statlige forvaltningsorganer. Dette gjelder for eksempel Statskog SF, Opplysningsvesenets fond, Helseforetakene, Statnett SF, Statkraft SF, Statsbygg og lignende.

De som klart faller utenfor er typisk de som har gått inn under en av selskapsformene norsk lovgivning gir hjemmel for: AS, ASA, BA og lignende. Eksempler på slike er: Statoil, Telenor, Avinor, Mesta, Norsk Jernverk, Vinmonopolet og NRK.


Problemstilling nr. 2

Dersom Fylkesmannens opptrer på vegne av statlig myndighet, skal tinglysingen da automatisk legge til grunn at de har sin fullmakt til å representere staten i orden?

Dersom Fylkesmannen som forvaltningsmyndighet eksempelvis har samtykket til slettelse av en heftelse om vernevedtak på vegne av staten, departement eller liknende, må tinglysingen legge til grunn at de har sin fullmakt i orden. Generelt kan det sies at tinglysingen skal legge til grunn at Fylkesmannen kan opptre på statens vegne i de saker Fylkesmannen selv mener seg berettiget til det.


4.4 Fullmakter fra private foretak

(Se også kapittel 3.4 om signatur på vegne av private foretak)

Problemstilling nr. 1

Må representant for panthaver fremlegge fullmakt som dokumenterer at den som påtegner pantedokumentet (ved pantefrafall, prioritetsbestemmelse, sletting etc.) har den nødvendige kompetanse?

Hovedregel er at det kreves firmaattest og evt. fullmakt for å dokumentere hvem som kan forplikte selskapet.

Tinglysingsmyndigheten godtar at ansatte i norske banker, eiendomsmeglere, pensjonskasser og Innovasjon Norge ikke trenger å fremlegge firmaattest og evt. fullmakt for å vise at vedkommende har den nødvendige kompetanse. Det er tilstrekkelig at de bruker bankens/firmaets stempel sammen med påtegningen og signerer.

Ved utleggsforretninger aksepterer tinglysingen at inkassobyråer kan slette disse som prosessfullmektig uten å måtte fremlegge firmaattest.

Begrunnelsen for at nevnte selskap ikke trenger å legge ved dokumentasjon for signaturrett ved påtegning på pantedokumenter, er at forvaltning av pantedokumenter antas å være en del av deres daglige virksomhet.

NB! Ved tvil skal tinglysingen kreve dokumentasjon som nevnt over for å være trygg på at den som har kvittert på dokumentet har den nødvendige kompetanse.


Problemstilling nr. 2

Enkelte selskap har fullmakt til å forvalte pantedokumenter for kommuner, pensjonskasser og legater/fond. Må fullmakten fremlegges ved tinglysing av påtegninger på pantedokumentet (pantefrafall, prioritetsvikelse, sletting)?

Tinglysingen tillater at banker og andre selskaper (for eksempel Lindorff AS) som sletter eller gjør påtegninger på pantedokumenter på vegne av en kommune, pensjonskasse eller legat/fond, gjør dette direkte uten at de behøver å angi annen kompetanse enn: "For...x...kommune iht. fullmakt". Påtegningen etterfølges av stempel og underskrift fra banken/selskapet i tråd med retningslinjene som er skissert i problemstilling nr. 1.

Når banker eller andre selskap representerer private rettighetshavere, kommer de på linje med enhver annen som opptrer i forhold til fullmakt, de samme krav stilles.


Problemstilling nr. 3

Kan en fullmakt som er utstedt av tidligere styre/signaturberettiget benyttes ved tinglysing i dag?

Det er tre typesituasjoner:

  1. En eldre fullmakt ble i sin tid underskrevet av den/de som på det gjeldende tidspunktet representerte selskapet (signaturberettiget/styre). På samme tid ble fullmakten benyttet til å signere et dokument på vegne av selskapet (f.eks. skjøte eller pantedokument), men dokumentet ble ikke tinglyst. I dag har selskapet fått et nytt styre/signaturberettiget, og spørsmålet er om dokumentet kan tinglyses uten nye underskrifter.

    I disse tilfellene vil dokumentet bli godtatt til tinglysing dersom original fullmakt legges ved, sammen med en firmaattest som viser hvem som var signaturberettiget i selskapet på det tidspunktet fullmakten ble utstedt. Dersom fullmakten er trukket tilbake etter signeringen, vil en kopi av fullmakten bli godtatt hvis det nye styret/signaturberettiget, en advokat, eiendomsmegler, statsautorisert eller registrert revisor bekrefter at fullmakten var gyldig på tidspunktet for signeringen.
    -
  2. En eldre fullmakt ble i sin tid underskrevet av den/de som på det gjeldende tidspunktet representerte selskapet (signaturberettiget/styre). Fullmakten ble ikke brukt på dette tidspunktet, men ble brukt til å signere et dokument etter at selskapet fikk nytt styre/signaturberettigede. Spørsmålet er om dokumentet blir godkjent til tinglysing, eller om det nye styret må utstede ny fullmakt.

    Tinglysingsmyndigheten godtar den gamle fullmakten med tilhørende firmaattest, under forutsetning av at en advokat, eiendomsmegler eller statsautorisert revisor innestår med en erklæring om at fullmakten fortsatt gjelder. Dette gjelder uavhengig av om fullmakten blir innsendt i original eller kopi.
    -
  3. Selskapet som i sin tid gav fullmakten er oppløst før fullmektigen bruker fullmakten til å disponere over eiendommen. Spørsmålet i dette tilfellet er om det i det hele er mulig å disponere på vegne av et rettssubjekt som ikke lenger eksisterer.

    Spørsmålet ble avgjort av Høyesteretts kjæremålsutvalg i kjennelsen publisert i Rt. 2007 s. 602. Kjæremålsutvalget konkluderte med at man i tinglysingssammenheng ikke kan benytte en fullmakt etter at selskapet som gav fullmakten er oppløst.


Problemstilling nr. 4

Dersom A og B har signaturrett i fellesskap, kan A transportere sin fullmakt til B, slik at B signerer alene?

Dersom A og B i fellesskap har signaturrett, kan ikke A alene gi fullmakt til B til å underskrive for A, slik at kun B underskriver både for seg selv og på vegne av A. A har ikke signaturrett alene, og slik transport må eventuelt både A og B underskrive på.
 

4.5 Enkeltspørsmål om bruk av fullmakt

Problemstilling nr. 1

Godtas fullmakt ved utfylling av pkt 7 i skjøtet?

Ja, slik bruk av fullmakt godtas.


Problemstilling nr. 2

Godtas bruk av fullmakt ved hjemmelshavers underskift på seksjoneringsbegjæring?

Ja, bruk av slik fullmakt godtas. Denne fullmakten trenger ikke vitneunderskrifter, jf. tinglysingsloven § 17, jf. § 13.


Problemstilling nr. 3

Godtas bruk av fullmakt ved erververs signatur i egenerklæring om konsesjonsfrihet?

Nei, egenerklæringsskjemaet må signeres personlig av den som skal erverve eiendommen. Se problemstilling nr. 3 i kapittel 15.1.


Problemstilling nr. 4

I hvilke tilfeller kreves vitnebekreftelse på fullmakter?

Kravene til vitnebekreftelse gjelder for utsteders og hjemmelshavers signatur på skjøter og pantedokumenter. Dette følger direkte av ordlyden i tinglysingsloven § 17. For fullmakter vil kravet til vitnebekreftelse bare gjelde dersom fullmakten skal benyttes til å signere disse dokumenttypene. Dersom fullmakten utelukkende skal benyttes til å signere andre dokumenttyper, for eksempel hjemmelserklæring ved arv/skifte/uskifte, er det ikke krav om at fullmaktsgivers signatur skal være bevitnet.


Problemstilling nr. 5

Selvkontrahering - kan en fullmektig tre inn i de disposisjoner fullmaktsgiver har gitt fullmakt til å foreta?

Generell fullmaktslære tilsier at fullmektig ikke har adgang til selv å tre inn i de disposisjoner fullmaktsgiver har gitt vedkommende fullmakt til å foreta. Se tinglysingsavgjørelse A85-14.

Hvis fullmaktsgiver har gitt fullmakt til for eksempel å overdra eiendom, så har ikke fullmektigen rett til å overdra eiendommen til seg selv med mindre det står uttrykkelig i fullmakten at det gis rett til selvkontrahering.

Fullmektigen har heller ikke anledning til å gi sin fullmakt videre til en annen person som deretter overskjøter eiendommen til den første fullmektigen, med mindre det uttrykkelig fremgår av fullmakten at den kan transporteres.
 

Til toppen