Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

3 Signatur

3.1 Identifisering av rettighetshaver

Problemstilling nr. 1

Ufødte barn som rettighetshaver.

Som hovedregel skal rettighetshavere identifiseres med fødselsnummer. Dette følger av tinglysingsforskriften § 4a. Unntak i følgende tilfelle:

Ufødte barn aksepteres innsatt som rettighetshaver. Det er kun etterkommere etter rettighetshaveren i rett nedadstigende linje som dette aksepteres for; dvs. barn/barnebarn osv. I disse tilfellene er det ikke problematisk å identifisere personene, slik at kravet til klarhet ivaretas. Etter tinglysingspraksis er det lagt til grunn en begrensning i hvem som kan registreres som rettighetshaver, denne begrensningen følger av arveloven § 71. Navn og fødselsnummer til den person rettigheten utledes fra skal oppgis og føres, jf. tinglysingsforskriften § 4a


Problemstilling nr. 2

Må staten som panthaver, rettighetshaver og hjemmelshaver også påføre organisasjonsnummer?

Ja, det fremgår av tinglysingsforskriften § 4 a


Problemstilling nr. 3

Hvem skal registreres som panthaver i grunnboken ved tinglysing av pantobligasjon hvor et borettslag er påført dokumentet som pantsetter og panthaverne er "fellesskapet av andelshavere", "fremtidige fellesskapet av andelshavere" eller lignende? Krever tinglysingen at det blir oppgitt organisasjonsnummer for panthaverne?

Tinglysing av slike pantedokumenter er regulert i borettslagsloven § 2-11 første ledd. Som anført i denne bestemmelsen skal slike dokumenter føres i grunnboken med "fellesskapet av innskytere" som panthavere, med en henvisning til lovbestemmelsen. Tinglysingen krever ikke oppgitt organisasjonsnummer.

Dokumentet skal ikke returneres som uklart selv om lovens tekst ikke er benyttet i feltet for panthaver, så lenge dokumentet ellers fremstår som klart og tinglysingen forstår hva rekvirenten har ment.

NB! Dette må ikke blandes sammen med at tinglysingen ikke krever organisasjonsnummer for rekvirent/innsender av dokumentet. Her må det som ved andre dokumenter påføres rekvirentopplysninger med organisasjonsnummer.


Problemstilling nr. 4

Blir norsk avdeling av utenlandsk foretak (NUF) godtatt som hjemmelshaver til eiendomsrett, festerett eller annen rettighet?

Ved registreringer i grunnboken godtar tinglysingen NUF som rettighetshaver. Bakgrunnen for dette er at et NUF er gitt norsk organisasjonsnummer og sånn sett anses som egnet registreringsobjekt på vegne av det utenlandske selskapet. Et NUF er ikke et eget rettssubjekt og det er derfor signaturreglene knyttet til det utenlandske foretaket som er avgjørende for hvem som kan opptre på vegne av et NUF.

Ved senere disposisjoner må det innleveres en firmaattest. Det kan utstedes to ulike firmaattester til norske avdelinger av utenlandske foretak. I den ene varianten fremkommer legitimasjonsopplysninger, mens i den andre fremkommer ikke dette.

  • Dersom det av firmaattesten fremgår legitimasjonsopplysninger, dvs. hvem som har signaturrett for selskapet, legges dette til grunn.
  • Dersom firmaattesten ikke har signaturbestemmelser gjelder samme praksis som for andre utenlandske selskaper, se nedenfor i kapittel 3.2, problemstilling nr. 2.


Problemstilling nr. 5

Kan et utenlandsk foretak registreres som hjemmelshaver til eiendomsrett, festerett eller andre rettigheter i grunnboken?

Et utenlandsk foretak kan registreres som hjemmelshaver til eiendomsrett, festerett eller andre rettigheter i grunnboken. Ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel eller rettighet til et utenlandsk foretak må rettssubjektet identifiseres i vedlagt dokument, for eksempel en utenlandsk firmaattest, styreprotokoll, bekreftelse fra offentlig myndighet eller notarius publicus i utlandet.


Problemstilling nr. 6

Kan et enkeltpersonforetak registreres som hjemmelshaver til eiendomsrett, festerett eller andre rettigheter i grunnboken?

Et enkeltpersonforetak er en organisasjonsform hvor én fysisk person står ansvarlig for en næringsvirksomhet. Enkeltpersonforetaket er ikke et selvstendig rettssubjekt. Det er den fysiske personen som pådrar seg rettigheter og plikter gjennom næringsvirksomheten.

I grunnboken er det den formelle rettighetshaveren som skal registreres. Det innebærer at det er den fysiske personen, identifisert med navn og fødselsnummer, som skal oppgis i dokumenter for tinglysing, og som dermed registreres i grunnboken.

Dette gjelder for alle typer rettigheter, også som panthaver for en panterett.


Problemstilling nr. 7

Kan et kommunalt foretak registreres i grunnboken som hjemmelshaver til eiendomsrett, festerett eller andre rettigheter i grunnboken?

Kommunale foretak opprettes av kommunen for å drifte eller forvalte en del av kommunens virksomhet. Mange kommuner har opprettet kommunale foretak for å forvalte kommunens eiendommer. Kommunale foretak er en del av kommunen og er ikke selvstendige juridiske personer. Opprettelse og organisering av kommunale foretak er regulert i kommuneloven kapittel 11.

Siden kommunale foretak ikke er selvstendige rettssubjekter, men forvalter et virksomhetsområde på vegne av kommunen, er det kommunen som skal registreres som formell hjemmelshaver i grunnboken. Dette fordi grunnboken skal gi uttrykk for det formelle eierforholdet.

Dersom det er behov for å registrere forvalteransvaret kan dette gjøres ved å registrere det kommunale foretaket som kontaktinstans i matrikkelen. Det kommunale foretaket må da ta kontakt med lokal matrikkelmyndighet i sin kommune for å få registrert seg som kontaktinstans for de aktuelle eiendommene de forvalter. Dette vil sikre at korrespondanse om eiendommene, for eksempel faktura for eiendomsskatt og nabovarsler, går til det kommunale foretaket og ikke til kommunens sentraladministrasjon.


Problemstilling nr. 8

Kan en underenhet under et selskap, identifisert med underorganisasjonsnummer, registreres som hjemmelshaver til eiendomsrett, festerett eller andre rettigheter i grunnboken?

For å sikre at grunnboken er et rettslig troverdig rettsvernregister har tinglysingsloven og forskriften bestemmelser om både klarhet og form. Ett av kravene er at hjemmelshavere til eiendomsrett eller andre rettigheter skal identifiseres med fødselsnummer eller organisasjonsnummer, jf. tinglysingsforskriften § 4a. Kravet må tolkes i lys av at grunnboken skal gi opplysninger om hvilke rettigheter og forpliktelser som er tinglyst på en eiendom, samt hvem som er rettighetshavere til disse. Vi legger derfor til grunn at bare subjekter som faktisk kan pådra seg rettigheter og plikter kan føres som hjemmelshaver i grunnboken.

En underenhet av et selskap er ikke et selvstendig rettsubjekt. Det er selskapets hovedorganisasjonsnummer som skal brukes for å idenifisere selskapet som hjemmelshaver i grunnboken. Dette gjelder for alle typer rettigheter, også som panthaver for en panterett.


Problemstilling nr. 9

Kan "allmennheten" registreres som rettighetshaver i grunnboken?

Allmennhetens rett til ferdsel over annen manns eiendom er regulert i friluftsloven, og gjelder uten tinglysing. I noen tilfeller kan det likevel være ønskelig å tinglyse rettighet til allmennheten, for eksempel som vilkår for utbygging i områder der det ligger etablerte turstier eller lignende. Slike vilkår vil som regel være fastsatt i kommunale vedtak.

Tinglysingsforskriftens bestemmelser om klarhet og form i §§ 4 og 4a krever identifisering av rettighetshavere, eller hvem som kan slette heftelsen.

Det er mulig å tinglyse rettigheter til allmennheten, men siden det er en gruppering som ikke kan identifiseres med organisasjonsnummer vil det være nødvendig å identifisere hvem som kan slette heftelsen. I tilfeller der rettigheten til allmennheten har utgangspunkt i kommunalt vedtak er det naturlig at kommunen selv står som rette representant til å slette heftelsen.
 

3.2 Dokumentasjon for signaturrett


Problemstilling nr. 1

Skal firmaattester, skifteattester og bobestyreroppnevnelser være i original, og skal tinglysingen arkivere dem som hjelpedokument?

Når firmaattester, skifteattester og bobestyreroppnevnelser sendes inn behøver de ikke å være forelagt tinglysingen i original. Det stilles heller ikke krav til at disse dokumentene skal være bekreftet kopi. Firmaattest nedlastet fra Brønnøysundregistrenes internettside blir også godtatt.

Tinglysingen oppbevarer i utgangspunktet ikke disse dokumentene som hjelpedokument. Dette begrunnes med at disse dokumentene finnes i annet offentlig register. Videre følger det av prinsippet i tinglysingsforskriften § 7 femte ledd.


Problemstilling nr. 2

Hva kreves av dokumentasjon for å legitimere hvem som kan signere på vegne av utenlandske banker og firmaer?

Når et dokument er underskrevet av en person på vegne av et utenlandsk selskap, bank eller annen juridisk person, må vi ha dokumentasjon på at vedkommende er legitimert til å signere på vegne av selskapet. Dette er en bekreftelse som kan gis av notarius publicus i landet det gjelder. Notarius publicus bekrefter da både at vedkommende har signert, og at han/hun har myndighet til å signere på vegne av selskapet.

For at dokumentet skal kunne brukes som dokumentasjon i Norge, må den utenlandske notarius publicus' underskrift legaliseres, som i de fleste land gjøres ved påføring av apostille-stempel. Se problemstilling nr. 5 i kapittel 3.7 om legalisering/apostille.


Problemstilling nr. 3

Hvem skal signere for lag/forening, forholder vi oss til opplysninger i Brønnøysundregistrene vedrørende styrets sammensetning eller opplysninger i fremlagt årsmøteprotokoll?

Lag og foreninger har ikke plikt til å registrere seg i Enhetsregisteret i Brønnøysund. Hvis de har valgt å registrere seg, så legger vi til grunn at de er en registerenhet etter enhetsregisterloven § 4, og plikter dermed å melde endringer vedrørende styrets sammensetning, jf. enhetsregisterloven § 15.

Etter enhetsregisterloven § 11 har et tilknyttet register rett og plikt til å bruke opplysninger som er registrert i Enhetsregisteret. Selv om vi ikke er et tilknyttet register, så legger vi de samme regler til grunn for vår praksis.

Dokumenter som ikke er signert i samsvar med opplysninger i Enhetsregisteret vil bli returnert.

Lag og foreninger som ikke er registrert i Enhetsregisteret må dokumentere hvem som kan signere ved å legge ved rett kopi av vedtektene og siste årsmøteprotokoll som viser hvem som sitter i styret.


Problemstilling nr. 4

Hvem kan signere for sameier?

Alminnelige tingsrettslige sameier, herunder realsameier, har ingen særskilt regulering av hvem som representerer sameiet. Siden et slikt sameie heller ikke er en egen juridisk person, er det klare utgangspunktet at samtlige sameiere må samtykke for å disponere over eiendommen som eies i sameie.

Unntaksvis kan et valgt styre ha fått myndighet til å disponere over eiendommen, jf. sameieloven § 6. Vilkåret for å gi et styre representasjon er at det er fastsatt i skrevne vedtekter, både at det skal være et styre og hvilke fullmakter styret skal ha. Tinglysingsmyndigheten kan bare godta signatur fra et styre dersom det samtidig er lagt ved kopi av dokumentasjon som viser hvem som sitter i styret, og kopi av vedtektene som viser at styret kan disponere over sameieeiendommen.

Merk at eierseksjonssameier har en særskilt representasjonsbestemmelse i tinglysingsloven § 13 tredje ledd, jf. eierseksjonsloven § 43. Se kapittel 12.3 problemstilling nr. 2.
 

3.3 Signatur på vegne av offentlige myndigheter

(Se også kapittel 4.3 om fullmakter fra offentlige myndigheter)

Problemstilling nr. 1

Hvem kan undertegne et hjemmelsdokument eller pantedokument på vegne av kommunen?

Som hovedregel er det ordføreren som er legitimert til å undertegne på vegne av kommunen, jf. kommuneloven § 9 tredje ledd. Dette gjelder i de tilfeller kommunen opptrer som hjemmelshaver eller pantsetter av egen eiendom. Varaordfører kan opptre i ordførerens sted uten nærmere dokumentasjon, jf. kommuneloven § 9 andre ledd.

Unntaksvis kan ordførerens myndighet delegeres til andre folkevalgte eller til administrasjonen, jf. forarbeider NOU 1990:13. Det kreves da at gyldig attestert kopi av delegasjonsfullmakten/vedtaket legges frem i original eller bekreftet kopi. Ved bekreftet kopi kan advokat eller eiendomsmegler/megler bekrefte kopien, alternativt kan en fra kommunen bekrefte kopien ved hjelp av stempel fra kommunen. Det kreves imidlertid ikke at kommunen skal legge ved delegasjonsreglement eller lignende som viser at ordføreren i egenskap av sin posisjon har lov til å delegere sin kompetanse i den enkelte sak.

Når det gjelder fullmaktens innhold (gjelder fullmakter generelt, og ikke bare fra kommuner), skal tinglysingen som utgangspunkt ikke tolke disse, men forholde seg til teksten i fullmakten. Dette vil for eksempel si at dersom fullmakten spesifiserer hvilke dokumenter fullmaktshaver kan signere, skal tinglysingen som hovedregel ikke godta signering av dokumenter som ikke er nevnt i fullmakten. Videre skal tinglysingen heller ikke godta disponering av utskilte parseller, dersom det i fullmakten bare er gitt tillatelse til å disponere over det gårds- og bruksnummeret parsellen er utskilt fra.

Når det gjelder bekreftelse av underskriften (vitner) følger det av tinglysingsloven § 17 at skjøte eller pantedokument som er utstedt av offentlig myndighet ikke trenger å være bekreftet. Dersom ordføreren har underskrevet dokumentet, vil ordførerstempelet vise at vedkommende er legitimert. Er det andre som har undertegnet dokumentet i henhold til fullmakt, vil det fremgå av fullmakten hvem som er berettiget. I begge tilfeller er imidlertid dokumentet utstedt av offentlig myndighet, og følgelig kreves ikke bekreftelse av underskriften.

I andre tilfeller enn der kommunen opptrer som hjemmelshaver eller pantsetter til sin egen eiendom, altså i de tilfeller hvor kommunene opptrer som offentlig myndighet, godtar tinglysingen signatur fra en ansatt i kommunen samt tilhørende stempel. Vi legger til grunn at den ansatte opptrer i henhold til sin fullmakt.


Problemstilling nr. 2

Kan vi godta dokumenter som kun er godkjent elektronisk?

Hvis det er dokument som skal tinglyses gjelder de vanlige regler om original og underskrifter, jf. tinglysingsloven § 6, samt fast og langvarig tinglysingspraksis, med mindre det oppgis hjemmel for unntak.
Oversendelsesbrev og dokumenter som ikke skal tinglyses kan være godkjent elektronisk.
 

3.4 Signatur på vegne av private foretak

(Se også kapittel 4.4 om fullmakter fra private foretak)

Problemstilling nr. 1

Hvem anses som rette vedkommende til å signere et dokument der hjemmelshaver eller rettighetshaver har gått konkurs?

Under konkursbehandlingen er det bostyrer som kan forplikte konkursboet, jf. konkursloven § 85, tredje ledd. En bostyrerattest viser hvem som er oppnevnt bostyrer, og denne må fremlegges slik at tinglysingsmyndigheten ser at rette vedkommende har signert.

Problemet oppstår når konkursboet er innstilt, det har gått lang tid siden innstillingen, og bostyrer er forhindret fra å signere.

For å løse slike tilfeller kan tinglysingen godkjenne at dokumentet signeres av styret på det tidspunktet selskapet gikk konkurs, oppnevnt avviklingsstyre, eller eventuelt alle aksjonærene. Signatur fra tingretten, samt tidligere bostyrer, godtas også.

Av dokumentasjon for at rette vedkommende signerer dokumentet ved abandonering, kan innstillingen fra tingretten eller abandoneringsvedtaket fra bostyret kreves fremlagt. Dersom dokumentet signeres av tidligere styre, avviklingsstyre eller bostyrer, skal firmaattest eller bostyreroppnevnelse fremlegges.


Problemstilling nr. 2

Hvem kan signere en melding om hjemmelsendring som følge av fusjon eller fisjon?

Det stilles ikke krav til formell overskjøting ved fusjon eller fisjon som er foretatt med hjemmel i aksjeloven og allmennaksjeloven kapittel 13 eller 14. Tinglysing av hjemmelsendringen utløser ikke plikt til å betale dokumentavgift eller tinglysingsgebyr. Se kapittel 2.2 problemstilling nr. 3 om dokumentavgiftsspørsmålet ved fusjon/fisjon.. Forholdet til konsesjonsregelverket må imidlertid undersøkes som vanlig.

Tinglysingsmyndigheten ser det som en fordel at det brukes skjøte, men kan ikke kreve at skjøte sendes inn, så lenge alle relevante opplysninger er med. Opplysninger om en gjennomført fusjon eller fisjon er tilgjengelig gjennom foretaksregisterets elektroniske kunngjøringer, og det vil derfor som regel ikke være nødvendig å legge ved særskilt dokumentasjon.

Meldingen om hjemmelsendringen ved fusjon eller fisjon skal som hovedregel signeres av styret i det overtakende selskapet, jf. aksjeloven § 13-17 og allmennaksjeloven § 13-18. I fisjonstilfeller, der overdragende selskap består, kan alternativt signaturberettiget i overdragende selskap bekrefte opplysningene i meldingen om hjemmelsendring. Det er ikke nødvendig med vitnebekreftelser på utsteders signatur på meldingen/skjøtet.


Problemstilling nr. 3

I hvilken grad kan daglig leder signere på dokumenter som overdrar eller behefter en eiendom hvor hjemmelshaver i grunnboken er et aksjeselskap?

Daglig leder kan representere selskapet utad i saker som inngår i den daglige ledelse, jf aksjeloven § 6-32.

Etter aksjeloven § 6-14 (2) omfatter den daglige ledelse ikke "saker som etter selskapets forhold er av uvanlig art eller stor betydning".

For tinglysingsmyndigheten er det vanskelig å vurdere om en konkret disposisjon er av uvanlig art eller av stor betydning. Sett på bakgrunn av at vi har flere tusen rettstiftelser hver dag og at vi må ha regler som ivaretar en effektiv, og mest mulig sikker og riktig saksbehandling må vi kreve at dokumentene er undertegnet av signaturinnehaver.

Hvis selskapet således ønsker at daglig leder skal kunne skrive under som hjemmelshaver på dokumenter som skal tinglyses må vedkommende gis signaturrett eller utstyres med fullmakt.

Vi legger for øvrig til grunn at denne praksis er i tråd med Hålogaland lagmannsretts kjennelse av 22. februar 1999 (LH-1998-1036).


Problemstilling nr. 4

Kan varamedlemmer signere som signaturberettiget uten at det fremlegges dokumentasjon på at medlemmet faktisk har fungert som styremedlem i den aktuelle saken?

I de fleste tilfeller vil signaturberettiget i selskaper være minst to styremedlemmer i fellesskap. I slike tilfeller skal tinglysingen i utgangspunktet godta at varamedlemmet signerer for selskapet uten dokumentasjon på at vedkommende faktisk har opptrådt som styremedlem i det konkrete tilfellet. Forutsetningen er at vedkommende fremgår som varamedlem av firmaattesten. Vi legger da til grunn at varamedlemmet har handlet innenfor de rammer og fullmakter vedkommende har, og at dette er et forhold innad i selskapet.

I de tilfeller hvor varamedlemmet disponerer alene, skal tinglysingen være mer restriktive og ikke godta varamedlemmets signatur uten nærmere dokumentasjon på at vedkommende har fungert som styremedlem i den konkrete saken. Det samme vil gjelde situasjoner hvor varamedlemmene utgjør mer enn halvparten av de som samlet disponerer for selskapet.


Problemstilling nr. 5

I hvilken grad kan prokurist signere på dokumenter til tinglysing?

Prokura er særlig form for fullmakt som brukes i næringslivet og som gir prokuristen myndighet til å opptre på vegne av foretaket i alt som hører til den daglige driften av selskapet. Prokuristen kan likevel ikke uten uttrykkelig fullmakt overdra eller behefte foretakets faste eiendom eller realregistrerbart løsøre, jf. prokuraloven § 1.

Ved tinglysing av dokumenter kan prokuristen signere på alle dokumenter så lenge det ikke innebærer at foretakets eiendom blir overdratt eller beheftet, som for eksempel: transport, prioritetsvikelse, pantefrafall, sletting av pant og andre rettigheter, og samtykke ved urådighet.

For andre disposisjoner over eiendom, for eksempel fradeling og sammenslåing, kan prokuristen signere under forutsetning at det ikke medfører økte heftelser på noen av eiendommene. En sammenslåing av en beheftet og en ubeheftet eiendom vil for eksempel medføre utvidelse av heftelsene til å gjelde hele den sammenslåtte eiendommen, og kan derfor ikke begjæres av prokurist.

Prokurist kan signere på begjæring om oppdeling i eierseksjoner, og begjæring om reseksjonering.

Prokuristen kan ikke signere for foretaket ved overføring av hjemmel, pantsettelse, registrering av borettslag/andel, eller ved annen beheftelse av foretaktets eiendom, med mindre dette uttrykkelig fremgår av fullmakten.

3.5 Krav til underskrift

Problemstilling nr. 1

Hvilke krav stilles til underskrift?

Hovedregelen er at det skal foreligge original underskrift skrevet på vanlig måte for hånd.

Følgende unntak godtas av tinglysingsmyndigheten:

  • Påholden penn. Underskriveren skriver sitt navn mens pennen blir ført av en annen. Medhjelperen skriver sitt navn. Det skal gis påtegning om at så er skjedd. Samme krav til vitner som ellers, jf. tinglysingsloven § 17, jf. tinglysingsforskriften § 3.
  • Fingeravtrykk sammen med navnet skrevet med blokkbokstaver.
  • Signaturstempel sammen med legeattest eller erklæring fra advokat, eiendomsmegler eller megler.

I alle nevnte unntak må det stilles særlig strenge krav til klarhet i vitnepåtegningen(e).


Problemstilling nr. 2

Godtas tinglysingsgjenpart av pantedokument hvor det er skrevet "sign." i stedet for at det er signert med håndskrift? Godtas det at navn står skrevet med maskin og at bank har bekreftet "rett gjenpart"?

Det fremgår av tinglysingsloven § 6 at den som forlanger noe tinglyst skal levere inn gjenpart av dokumentet. I henhold til tinglysingsforskriften § 6 tredje ledd, skal gjenparten være en korrekt gjengivelse av det dokument som blir tinglyst.

Likevel godtas, "sign." når kredittinstitusjon under offentlig tilsyn, eller offentlig bank og offentlig fond, advokat eller autorisert megler. bekrefter "rett gjenpart" og signatur i henhold til tinglysingsforskriftens § 6 tredje ledd.


Problemstilling nr. 3

Et aksjeselskap er overdrager eller pantsetter. Dokumentet er kun signert med et privat navn uten henvisning til aksjeselskapet. Kan dette godtas?

Det fremgår av firmaattesten hvem som har signaturrett for selskapet.

Utgangspunktet i foretaksnavneloven § 7-1 er at partsangivelse i dokumenter skal skje ved at det fulle foretaksnavnet skrives med leselige bokstaver, stemples eller lignende, og at den eller de signaturberettigede egenhendig skriver sitt navn.

Som hovedregel skal det derfor signeres med henvisning til selskapet, eller fullmakt. For eksempel, "etter fullmakt" eller "for X AS".

Dokumentet vil likevel bli tinglyst når det ikke foreligger tvil om at signaturen er foretatt på vegne av selskapet.

3.6 Vergemål

Problemstilling nr. 1

Når må det foreligge samtykke fra Fylkesmannen ved tinglysing?

Etter lov om vergemål av 26. mars 2010 nr. 9 § 4 er det Fylkesmannen i det enkelte fylke som er lokal vergemålsmyndighet.

Personer under vergemål kan deles i tre kategorier:

  • Mindreårige
    Personer som ikke har fylt 18 år. Den mindreårige kan i hovedsak ikke selv foreta rettslige handlinger. Mindreårige blir representert av verge, normalt den eller de som har foreldreansvar etter reglene i barneloven, jf. vergemålsloven § 16.
  • Personer under vergemål med fratakelse av rettslig handleevne
    Myndig person som ved dom er satt under vergemål med fratakelse av rettslig handleevne. Personen kan ikke selv foreta rettslige handlinger, og blir representert av oppnevnt verge.
  • Personer under vergemål uten fratakelse av rettslig handleevne
    Myndig person som etter vedtak fra Fylkesmannen er satt under vergemål. Personen er legitimert til å foreta rettslige handlinger selv, men blir normalt representert av oppnevnt verge.

Visse disposisjoner over fast eiendom, som er gjort av verge på vegne av person under vergemål, krever samtykke fra Fylkesmannen for å tinglyses, jf. vergemålsloven § 39. Samtykkekravet gjelder tilsvarende for andel i borettslag, jf. fjerde ledd i bestemmelsen.

Fylkesmannen skal samtykke i følgende tilfeller:

  • Avhending av eiendom, jf. vergemålsloven § 39 første ledd bokstav a
    Alle former for avhending omfattes, både fritt salg og gave.
  • Kjøp av eiendom, jf. vergemålsloven § 39 første ledd bokstav a
    Det er bare kjøp som omfattes.
  • Pantsette eiendom, jf. vergemålsloven § 39 første ledd bokstav b
  • Tinglyse rettighet eller servitutt, jf. vergemålsloven § 39 første ledd bokstav a, b og c
  • Slette rettighet eller servitutt, jf. vergemålsloven § 39 første ledd bokstav a og d
  • Endring av eiendom, jf. vergemålsloven § 39 første ledd bokstav g
    Samtykkekravet gjelder i de tilfellene vergen representerer hjemmelshaver på begjæring om fradeling, sammenslåing, seksjonering, oppheving av seksjonering mv.

Fylkesmannen trenger ikke samtykke i følgende tilfelle:

  • Overdragelse av eiendom fra dødsbo
    Forutsetningen er at skjøtet eller et sikringspant sendes inn sammen med hjemmelserklæring, eller det tidligere er tinglyst hjemmelserklæring og sikringspant. Bakgrunnen for dette er at eiendommen ikke blir regnet som utlagt på skiftet til arvingen som er under vergemål.
  • Erverv ved arv og gave
    Erverv av eiendomsrett eller rettighet ved arv og gave er regulert av vergemålsloven § 42, og er ikke omfattet av samtykkekravet.

Samtykket fra Fylkesmannen kan bekreftes direkte på dokumentet som skal tinglyses direkte, jf. pkt 2.1 og 3.1 i veiledningen "Erverv og avhendelse av fast eiendom" fra Statens sivilrettsforvaltning. Alternativt vil vi også godta et eget samtykkeskriv fra Fylkesmannen. Skrivet må inneholde et konkret samtykke til at vergen kan signere for tinglysing av det aktuelle dokumentet. Eiendommen eller borettslagsandelen må være identifisert med registerbetegnelse (gnr./bnr. eller org.nr./andelsnr), partene må være identifisert med navn og fødselsdato, og for pantedokumenter må panthaver og pantekravets størrelse fremgå av samtykkeerklæringen. Vi godtar slik samtykkeerklæring som elektronisk godkjent dokument fra Fylkesmannens saksbehandlingssystem, uten fysisk signatur.

Vi legger til grunn at Fylkesmannen med sitt samtykke også bekrefter at det er oppnevnt verge som har signert dokumentet. Det er derfor ikke nødvendig å legge ved vergeoppnevnelsen sammen med tinglysingsdokumentene.


Problemstilling nr. 2

I hvilke tilfeller skal vergemål anmerkes i grunnboken?

Vergemål med fratakelse av rettslig handleevne skal anmerkes i grunnboken. Det er tingretten som har myndighet til å beslutte slikt vergemål, og avgjørelsen skal treffes ved dom, jf. vergemålsloven § 73. Retten skal selv sørge for at dommen blir tinglyst i grunnboken, jf. vergemålsloven § 77.

Vergemål uten fratakelse av rettslig handleevne verken kan eller skal anmerkes i grunnboken.


Problemstilling nr. 3

Kan en oppnevnt verge delegere hele eller deler av sitt oppdrag til en tredjeperson?

Vergens rett til å disponere på vegne av en person under vergemål er en personlig og lovregulert rett. Det er derfor ikke anledning til å videredelegere representasjonsretten til en tredjeperson.

Dette er imidlertid ikke til hinder for at vergen kan gi fullmakt til en tredjeperson til å handle på vegne av en person under vergemål i en konkret sak.


Problemstilling nr. 4

Hva er en fremtidsfullmakt?

Reglene om fremtidsfullmakter står i vergemålsloven kapittel 10, og innebærer at en person kan gi en representasjonsfullmakt som skal tre i kraft en gang i fremtiden når gitte betingelser er oppfylt.

Ordningen med fremtidsfullmakt er en frivillig, privatrettslig ordning, og er et alternativ til vergemål for den som ønsker å ordne forholdene selv.

En fremtidsfullmakt kan gjelde økonomiske og personlige forhold, men kan begrenses til å gjelde bestemte områder. Dersom en fremtidsfullmakt skal omfatte rett til å disponere over fast eiendom eller borettslagsandel, må det fremgå tydelig at fullmakten omfatter den aktuelle faste eiendommen eller borettslagsandelen.

Les mer om fremtidsfullmakter i vergemålsportalen.

Må en fremtidsfullmakt være stadfestet av Fylkesmannen for å gi fullmektigen legitimasjon til å tinglyse?

Ja, tinglysingsmyndigheten krever at fremtidsfullmakter er stadfestet av Fylkesmannen før fullmektigen kan disponere på vegne av fullmaktsgiveren.

Det er fullmektigen selv som må vurdere om fullmaktsgiveren er kommet i en tilstand som gjør at fremtidsfullmakten er trådt i kraft. Han eller hun må da be Fylkesmannen stadfeste at fullmakten er i kraft, jf. vergemålsloven § 84. Fylkesmannen skal sørge for at stadfestingsattesten blir tinglyst i grunnboken, jf. forskrift til vergemålsloven § 30 andre ledd, og fullmektigen vil da være legitimert til å disponere på vegne av fullmaktsgiveren.

Det er ikke nødvendig med særskilt samtykke fra Fylkesmannen på dokumenter som er tinglyst på grunnlag av en stadfestet fremtidsfullmakt.


Problemstilling nr. 5

Kan en verge eller fullmektig etter fremtidsfullmakt overdra en eiendom eller borettslagsandel til seg selv?

Nei, vergemålslovens habilitetsregler tilsier som utgangspunkt at vergen er inhabil til å representere den vergetrengende når vergen selv har en interresse i saken, jf. vergemålslovn § 34. I slike tilfeller må Fylkesmannen oppnevne en setteverge til å håndtere eiendomsoverdragelsen.

Dersom Fylkesmannen imidlertid har vurdert vergens habilitet, og kommet til at vergens interesser ikke strider mot den vergetrengendes i det konkrete tilfellet, må Fylkesmannen skrive en erklæring om at habiltitetsspørsmålet er vurdert og vergen funnet habil. Erklæringen må legges ved dokumentene til tinglysing.

Tilsvarende gjelder for en fullmektig etter fremtidsfullmakt. Vergemålslovens habilitetsregler gjelder tilsvarende for fullmektigen, jf. vergemålsloven § 86, med mindre fremtidsfullmakten uttrykker at fullmektigen kan overdra til seg selv. Dersom vergen er inhabil, kan han eller hun be Fylkesmannen oppnevne en verge med begrenset mandat til å håndtere eiendomsoverdragelsen, jf. vergemålsloven § 86 andre ledd.

3.7 Bevitnelse

Problemstilling nr. 1

Skal hjemmelshavers underskrift på et skjøte eller pantedokument bekreftes av vitner når det er et statlig forvaltningsorgan som er hjemmelshaver?

Etter tinglysingsloven § 17, jf. tinglysingsforskriften § 3, skal hjemmelshavers underskrift bekreftes når et skjøte eller pantedokument blir utstedt. Tinglysingsloven § 17 åpner for unntak fra vitneplikten hvis utsteder er en "offentlig myndighet". Under offentlig myndighet faller de samme gruppene som er nevnt under kapittel 4.3. problemstilling nr. 1, og trenger følgelig ikke vitner på hjemmelshavers underskrift så lenge forvaltningsorganets stempel står over underskriften.


Problemstilling nr. 2

Må en bobestyrer som er oppnevnt av tingretten ha vitner på sin underskrift på skjøtet?

En bobestyrer oppnevnt av tingretten behøver ikke vitner på sin underskrift på skjøtet. Bobestyrer anses som tingrettens forlengede arm iht. tinglysingsloven § 17. Bobestyreroppnevnelse må legges ved.


Problemstilling nr. 3

Hvem kan vitne alene på skjøter og pantedokumenter?

Kravet til vitnepåtegning på skjøter og pantedokumenter er regulert av tinglysingsloven § 17 og tinglysingsforskriften § 3. I tinglysingsforskriften § 3 er det gitt en uttømmende liste over hvem som kan vitne alene på skjøter og pantedokumenter.

Etter forskriftsendring gjeldende fra 1. januar 2011 kan personer med følgende titler vitne alene:

  • dommer eller jordskiftedommer
  • lensmann, politistasjonssjef eller politibetjent
  • namsmann eller namsfullmektig
  • forliksrådsmedlem
  • advokat eller autorisert advokatfullmektig
  • person med tillatelse fra Tilsynsrådet for advokatvirksomhet til å drive rettshjelpsvirksomhet
  • statsautorisert eller registrert revisor
  • eiendomsmegler, jurist med tillatelse til å være fagansvarlig og ansvarlig megler, eller megler som har tillatelse til å være ansvarlig megler
  • notarius publicus

Tittelen "megler" er blitt en beskyttet tittel i eiendomsmeglingsloven. Ingen får kalle seg megler uten at de er gitt tillatelse fra Finanstilsynet. Slik tillatelse gis enten etter reglene i eiendomsmeglingsloven § 4-3 eller etter forskrift om overgangsregler til eiendomsmeglingsloven § 5. Alle som er gitt tillatelse til å bruke "megler"-tittelen kan vitne alene.

Tittelen "fagansvarlig" er en funksjonstittel etter eiendomsmeglingsloven. Alle eiendomsmeglingsforetak skal ha en fagansvarlig person (fagansvarlig), som enten har eiendomsmeglerbrev, jf. § 4-2, advokatbevilling eller tillatelse etter § 4-3. Vi legger til grunn at den som kaller seg faglig leder eller fagansvarlig innehar slik kompetanse og tillatelser at vedkommende kan bekrefte en underskrift alene i medhold av tinglysingsforskriften § 3.

Tittelen ”eiendomsmeglerfullmektig” er ikke opplistet i tinglysingsforskriften § 3. Men tittelen er beskyttet etter eiendomsmeglingsloven, og en eiendomsmeglerfullmektigs kvalifikasjonskrav og funksjon kan sammenlignes med advokatfullmektiger. For å gi samsvar i praksisen for fullmektig-stillingene praktiserer vi at eiendomsmeglerfullmektiger kan vitne alene, på samme måte som advokatfullmektiger og namsfullmektiger.


Problemstilling nr. 4

Må personer som kan vitne alene etter tinglysingsforskriften § 3 legge ved dokumentasjon på at de har rett til bruke titlene som er opplistet i bestemmelsen?

Nei, tinglysingsmyndigheten legger som klart utgangspunkt til grunn at personer som vitner alene med henvisning til en av titlene i tinglysingsforskriften § 3 har rett til å bruke den. Vitnet må gjenta navnet sitt med blokkbokstaver, og tydelig angi tittelen som gir rett til å vitne alene, gjerne ved bruk av stempel.

Ved tvil om et dokument er riktig bevitnet kan registerføreren kreve ny eller nye vitnebekreftelser. Dette følger av tinglysingsforskriften § 3 femte ledd.


Problemstilling nr. 5

Må vitnepåtegning som er gjort av utenlandsk notarius publicus legaliseres for å være gyldig i Norge?

Ja, dokumenter som er vitnebekreftet av utenlandsk notarius publicus må legaliseres for å få rettsvirkning i Norge. Dette gjelder imidlertid ikke for dokumenter som er bekreftet av notarius publicus i et av de nordiske landene.

Når et dokument legaliseres, bekreftes det at notarialbekreftelsen på dokumentet er ekte. Legaliseringen innebærer derimot ingen bekreftelse på riktigheten av innholdet i dokumentet.

Vi skiller mellom ordinær legaliseringsprosess og forenklet legalisering (såkalt "apostille").

Ordinær legalisering

Ved ordinær legalisering skal dokumentet notarialbekreftes av notarius publicus. Deretter legaliseres det av det stedlige utenriksdepartement at notarius publicus har undertegnet på dokumentet. Til slutt skal norsk ambassade eller konsulat legalisere utenriksdepartementets bekreftelse.

Forenklet legalisering ("apostille")

For å unngå en lang rekke legaliseringer ble mange land i 1961 enige om å sløyfe kravet om legalisering av utenlandske offentlige dokumenter ("apostille-konvensjonen"). Mellom land som er parter i konvensjonen er det tilstrekkelig at en offentlig instans utpekt av vedkommende land legaliserer dokumentet.

Oversikt over land som har tiltrådt konvensjonen
Oversikt over myndighet til å gi apostillepåtegning i hvert enkelt land

I Norge er det Fylkesmannen i det enkelte fylke som påfører apostillestempel på dokumenter til bruk i utlandet.
Les mer om legalisering og apostillepåtegning hos Utenriksdepartementet eller Fylkesmannen.

Til toppen