Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

2 Betaling

2.1 Tinglysingsgebyr

Problemstilling nr. 1

Bestemmelsen i forskrift om gebyr for tinglysing mv. § 4 første ledd nr. 3 fritar for betaling av tinglysingsgebyr ved tinglysing av melding som tingretten, gjeldsnemnda, eller bostyrer foretar i medhold av konkursloven eller panteloven.

Gjelder dette i et tilfelle der for eksempel en kommune har innløst et konkursbos legalpanterett, og tinglyser et pantedokument hvor de trer inn i boets prioritet, det vil si beste prioritet, med henvisning til pantelovens § 6-4(4)?

Det fremgår av Ot.prp. nr. 23 (2003-2004) s.64 at det ikke skal betales gebyr ved tinglysing av innløserens panterett i slike tilfeller. Gebyrfritak forutsetter imidlertid at det er bostyrer som er rekvirent.

 
Problemstilling nr. 2

I hvilke tilfeller gjelder redusert tinglysingsgebyr ved refinansiering av lån?

Tinglysingsgebyret er redusert i saker som gjelder refinansiering av lån innenfor samme låneramme, med samme pantsetter(e) og hvor samme panteobjekt stilles som sikkerhet. Gebyret for tinglysing av pantedokument ved refinansiering er 200 kroner. Regelen følger av forskrift om gebyr for tinglysing mv. § 1 andre ledd.

For at tinglysingsmyndigheten effektivt skal kunne skille ut dokumenter som kun gjelder refinansiering av lån, skal det krysses av i pantedokumentets øverste høyre hjørne for refinansiering, eller pantedokumentet må tydelig merkes med en av følgende tekster: 

  • "Refinansiering av lån innenfor samme låneramme, med samme pantsetter eller pantsettere og med samme panteobjekt."
  • "Refinansiering av lån, jf. gebyrforskriften § 1 andre ledd."

Vilkårene for å få redusert gebyr er at det er samme pantsettere, at samme panteobjekt stilles som sikkerhet og at refinansieringen er innenfor samme låneramme. Det er ikke nødvendig at refinansieringen kun gjelder ett tidligere låneforhold. Det gis redusert gebyr også ved samling av flere låneforhold til ett nytt. Det nye pantedokumentet må da være beløpsmessig innenfor summen av de tidligere låneforholdene. Refinansiering som helt eller delvis gjelder låneforhold i samme kredittinstitusjon/konsern faller også innenfor bestemmelsen.

Lavere gebyr for refinansiering beregnes som hovedregel kun i de tilfellene der det nye pantedokumentet tinglyses før det/de gamle slettes.

Tinglysingsgebyret for tinglysing i borettslagsandeler er regulert i en egen bestemmelse i forskriften, og tilsvarende gebyrreduksjon ved refinansiering gjelder ikke for pant i borettslagsandeler.


Problemstilling nr. 3

I hvilke tilfeller skal det betales tinglysingsgebyr ved overskjøting i forbindelse med omorganisering av selskaper?

Se problemstilling nr. 3 i kapittel 2.2 om forskjellen mellom omorganiseringer som bygger på skattemessig kontinuitet og selskapsrettslig kontinuitet.

2.2 Dokumentavgift

Problemstilling nr. 1

Hvilke kriterier legger tinglysingsmyndigheten til grunn ved vurderingen av om det oppgitte avgiftsgrunnlaget er åpenbart for lavt?

Dokumentavgiftsloven § 7 første ledd hjemler at dokumentavgift skal betales av salgsverdien av eiendommen. Gjennom rettspraksis er det fastslått at det er eiendommens markedsverdi på tinglysingstidspunktet som skal legges til grunn, HR-2008-1588-A.

Vurdering av avgiftsgrunnlaget

Tinglysingsmyndigheten skal legge det dokumentbeskrevne til grunn, med mindre vi finner at avgiftsgrunnlaget er åpenbart for lavt angitt, jf. dokumentavgiftsloven § 7. Dersom saksbehandler er i tvil om et avgiftsgrunnlag er åpenbart for lavt kan man for eksempel:

  • Konsultere andre saksbehandlere eller rådgivere med kunnskap til markedsverdi i området.
  • Vurdere opp mot prisnivået i kommunen.
  • Sjekke når den aktuelle eiendommen er omsatt sist og for hvor mye.

Saksbehandling av saker med for lavt avgiftsgrunnlag

Dersom vi kommer frem til at avgiftsgrunnlaget er åpenbart for lavt, skal vi følge følgende fremgangsmåte:

  • Dokumentet sendes i første omgang i retur til rekvirent med forespørsel om en redegjørelse for det oppgitte avgiftsgrunnlaget. Det samme gjelder hvor saken er så mangelfullt opplyst at vi ikke kan vurdere avgiftsgrunnlaget, jf. dokumentavgiftsloven § 7 annet ledd. I returen skal det opplyses om registerførers adgang til å skjønnsfastsette etter dokumentavgiftsloven § 7 tredje ledd.
  • Når dokumentet mottas på nytt gjør vi en ny vurdering av avgiftsgrunnlaget, også med hensyn til innsenders redegjørelse. Dersom vi fortsatt mener avgiftsgrunnlaget er åpenbart for lavt har vi to alternativ:
    - Dokumentet tinglyses, med skjønnsfastsatt avgiftsgrunnlag. I returforsendelsen skal innsender gjøres kjent med klageadgangen til Skattedirektoratet etter dokumentavgiftsloven § 7 jf. dokumentavgiftsforskriften § 1-5.
    - Dersom innsender motsetter seg skjønnsfastsettelse, eller uttrykkelig har begjært dokumentet tinglyst med det angitte avgiftsgrunnlaget, skal dokumentet midlertidig føres i grunnboken og deretter nektes tinglyst. I nektingsvedtaket skal innsender gjøres kjent med at nektelsen kan ankes til Borgarting lagmannsrett.


Problemstilling nr. 2

Hvilke vilkår gjelder for å få redusert dokumentavgiftssats etter dokumentavgiftsvedtaket § 1 andre ledd ved oppløsning av borettslag eller boligaksjeselskap?

Ved førstegangs overføring av hjemmel til eierseksjon eller fysisk del av eiendom i forbindelse med oppløsning av borettslag eller boligaksjeselskap beregnes dokumentavgift etter redusert sats, kr 1000 per hjemmelsdokument. Vilkårene for den reduserte satsen tolkes etter ordlyden i bestemmelsen:

  • Det må gjelde første gangs overføring, det vil si at borettslaget eller boligaksjeselskapet må være overdrager i skjøtet.
  • Overføringen må skje i forbindelse med en fullstendig oppløsning av boligselskapet. Kravet om fullstendig oppløsning følger av langvarig praksis, presisert i årsrundskrivet om dokumentavgift kapittel 3.10. Dokumentasjon for kravet om oppløsning kan være utskrift fra kunngjøring om oppløsning fra Foretaksregisteret.

Ordlyden i bestemmelsen gir derimot ikke grunnlag for å tolke inn krav om samsvar mellom tidligere eier av andel eller aksje i boligselskapet og skjøtemottaker. Overdragelse av for eksempel vaktmesterbolig, som ikke var knyttet til andel eller aksje, vil derfor også omfattes av regelen om redusert avgiftssats.


Problemstilling nr. 3

Hvilke fisjoner, fusjoner og selskapsrettslige omdanninger vil ikke utløse dokumentavgift?

Overføring av fast eiendom i forbindelse med fusjon, fisjon eller annen omorganisering, gir fritak for dokumentavgift når overføringen har bakgrunn i en omdanning som bygger på skattemessig kontinuitet etter skatteloven § 11-2 til § 11-5, § 11-11 og § 11-20, med tilhørende forskrifter. Omorganiseringen må være fullført etter 1. januar 2016. Fritaksregelen står i Stortingets vedtak om dokumentavgift § 2 første ledd bokstav k.

Samtidig følger det av Justisdepartementets rundskriv G-06/2005 at overføringer som bygger på selskapsrettslige kontinuitetsbetraktninger ikke regnes som hjemmelsoverføringer etter tinglysingsloven § 14.

En hjemmelsendring som dekkes av rundskriv G-06/2005, vil være unntatt både dokumentavgift og tinglysingsgebyr.

En hjemmelsovergang som kun omfattes av regelen i Stortingets vedtak om dokumentavgift § 2 første ledd bokstav k, vil være fritatt for dokumentavgift, men vil bli belastet med tinglysingsgebyr.

Innsenderen må selv godtgjøre at overdragelsen er eller kunne ha vært gjennomført med skattemessig kontinuitet, hvilke virksomheter som har tatt del i omorganiseringen, og når omorganiseringen har funnet sted. Innsender må dokumentere at disse opplysningene er korrekte ved å legge ved f.eks. en revisorerklæring eller dokumentasjon fra foretaksregisteret. Dette følger av forskrift om dokumentavgift § 2 4.


Problemstilling nr. 4

Skal det beregnes dokumentavgift av sameieandel i tilbehørseiendom, typisk garasjeplass, når den omsettes sammen med borettslagsandel?

Omsetning av borettslagsandeler er ikke omfattet av dokumentavgiftsvedtaket § 1, og utløser ikke dokumentavgift i seg selv.

En tilhørende sameieandel i en annen fast eiendom vil derimot være omfattet av dokumentavgiftsvedtaket, og utløser dokumentavgift etter vanlige regler.


Problemstilling nr. 5

I hvilke tilfeller kan avgiftsgrunnlaget reduseres med åsetesfradrag, og hvordan beregnes dokumentavgiften i slike tilfeller?

Åsetesretten er en særskilt arverett til arvelaterens livsarvinger når odels- eller odlingsjord går i arv, jf. odelsloven § 51. En åsetesarving har krav på at dokumentavgiftsgrunnlaget settes til åsetestaksten ved overføring av eiendommen, jf. dokumentavgiftsloven § 7 sjette ledd. Åsetesfradraget kan bare trekkes fra i avgiftsgrunnlaget ved dødsboskifte. Det er imidlertid ikke et krav at det er et fullstendig skifte. Fradraget kan også gjøres i tilfeller der det foretas et delvis skifte, for eksempel at det skiftes med arvingen som overtar landbrukseiendommen, men at gjenlevende ektefelle sitter i uskiftet bo i forhold til de øvrige arvingene.

Utgangspunktet er at åsetestaksten fastsettes ved skjønn, jf odelsloven § 56. I tilfeller der det ikke avholdes skjønn gjøres et fradrag på 25 % av eiendommens antatte omsetningsverdi, og åsetesprisen utgjør derfor 75 % av omsetningsverdien, jf. dokumentavgiftsloven § 7 sjette ledd.

Åsetesprisen reduserer selve avgiftsgrunnlaget. Arvingen vil i tillegg til dette kunne kreve avgiftsfritak for ideell arveandel etter loven, jf. dokumentavgiftsvedtaket § 2 bokstav f. Fratrekket gjøres med utgangspunkt i avgiftsgrunnlaget, som er lik åsetesprisen.
 

2.3 Bestillinger

Problemstilling nr. 1

Skal namsmyndighetene betale gebyr ved bestilling av bekreftet grunnboksutskrift i gjeldsordningssaker?

Det følger av gjeldsordningsloven § 2-3 at namsmannen skal innhente opplysninger om registrerte heftelser i skyldnerens eiendeler. Det legges til grunn at lovpålagt opplysningsinnhenting skal kunne gjøres kostnadsfritt. For tinglysingsmyndigheten er det mest naturlig å gi opplysningene ved en grunnboksutskrift, og denne sendes derfor gebyrfritt til namsmannen.

Forutsetningen for gebyrfritak er at det uttrykkelig fremgår hva som er hensikten/bakgrunnen for henvendelsen, slik at saksbehandler gis anledning til å vurdere dette særskilt. Unntaket gjelder ikke i anledning andre saker. Henvendelser for øvrig krever vanlig gebyr.

Tilsvarende vil gjelde når andre myndigheter har lovbestemt rett til å hente opplysninger fra grunnboken, for eksempel ligningsmyndigheten etter ligningsloven § 6-3.


Til toppen