Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

15 Konsesjon

15.1 Egenerklæring om konsesjonsfrihet

Problemstilling nr. 1

I hvilke tilfeller er det ikke nødvendig å sende inn egenerklæring om konsesjonsfrihet eller konsesjonsvedtak sammen med dokumenter for tinglysing?

Innledning

Ved tinglysing av en eiendomsoverdragelse må man enten: 

  • søke om konsesjon hos kommunen, eller
  • fylle ut en egenerklæring om konsesjonsfrihet, eller
  • dokumentere at det ikke er nødvendig å fremlegge vedtak om konsesjon eller fylle ut egenerklæring om konsesjonsfrihet etter bestemmelsene i forskrift om konsesjonsfrihet § 3. 

Dokumentasjonen skal ligge ved når hjemmelsdokumenter sendes til tinglysing. Dersom forsendelsen returneres til kunden pga. manglende opplysninger, husk å påpeke at kunden enten må fylle ut en egenerklæring om konsesjonsfrihet eller søke om konsesjon hos kommunen. 

Her følger en oversikt over de viktigste og mest praktiske reglene. Oppstillingen er ikke uttømmende. For å få en fullstendig oversikt, se konsesjonsloven og forskrift om konsesjonsfrihet.

Områder med vanlig konsesjonsgrense

Dersom eiendommen ligger i et område med vanlig konsesjonsgrense, og eiendomsoverdragelsen oppfyller ett av settene med vilkår nedenfor, er det ikke nødvendig med egenerklæring om konsesjonsfrihet eller vedtak om konsesjon.

Stikkord Alle vilkår i ruten må være oppfylt for å slippe egenerklæring eller konsesjonsvedtak Lovhjemmel
Størrelse, 2 mål
  • Eiendommen er bebygd, og
  • Eiendommen er ikke større enn 2 mål (dekar)
Forskrift om konsesjonsfrihet § 3 nr. 2.
Sameiere
  • Eiendommen er bebygd, og
  • Det er kun en del av eiendommen som overføres, og
  • Den som mottar eiendommen (delen) er tinglyst sameier i eiendommen fra før, og
  • Eiendommen ligger i et området som i vedtatt reguleringsplan er lagt ut til annet enn landbruksområde.
Forskrift om konsesjonsfrihet § 3 nr. 1, jf. § 1, bokstav l)
Boligseksjon
  • Overdragelsen gjelder en boligseksjon (selveierleilighet).
Forskrift om konsesjonsfrihet § 3 nr. 1, jf. § 1, bokstav a)
Næringsseksjon
  • Overdragelsen gjelder en næringsseksjon
Forskrift om konsesjonsfrihet § 3 nr. 1, jf. § 1, bokstav a)
Borettslagsandel
  • Overdragelsen gjelder en andel i borettslag/boligbyggelag
Forskrift om konsesjonsfrihet § 3 nr. 1, jf. § 1, bokstav e)
Borettslag
  • Eiendommen erverves/kjøpes av et borettslag, og
  • Overdrager/selger er et boligbyggelag
Forskrift om konsesjonsfrihet § 3 nr. 1, jf. § 1, bokstav f)
Tilleggsareal
  • Eiendommen er et mindre areal som grenser til og skal legges til en eksisterende bebygd eller ubebygd tomt, og
  • Kommunen har gitt samtykke til fradeling av arealet til dette formålet 
Forskrift om konsesjonsfrihet § 3 nr. 1, jf. § 1, bokstav g)
Staten
  • Erververen/kjøperen av eiendommen er staten
Forskrift om konsesjonsfrihet § 3 første ledd, jf. konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 3.
Kommunen/ fylkeskommunen
  • Erververen/kjøperen er den fylkeskommune eller kommune der eiendommen ligger, og
  • De øvrige vilkårene i konsesjonsloven § 5, første ledd nr. 4 er oppfylt
Forskrift om konsesjonsfrihet § 3 nr. 1, jf. konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 4
Innløsing av festerett
  • Eiendommen overføres i forbindelse med innløsing av festerett etter tomtefestelovens regler, og
  • Eiendommen er bebygd.
Tinglysingsmyndigheten forutsetter at det ble innvilget konsesjon, eller det var ikke nødvendig med konsesjon, da festeforholdet ble inngått
Tomtefesteloven § 32 tredje ledd
Arv og videresalg
  • Arvingen som får overført eiendommen ved hjemmelserklæring skal videreselge med en gang.
  • Det sendes inn hjemmelserklæring og skjøte i samme konvolutt til tinglysing.

Den som mottar eiendommen i henhold til skjøtet skal fylle ut egenerklæring eller søke om konsesjon dersom ingen av regelsettene ovenfor passer.

 

Ved konsesjonsfrie overdragelser fra avdøde ektefelle til gjenlevende i uskiftet bo skal det sendes inn egenerklæring om konsesjonsfrihet, med mindre ett av de alminnelige skjemafritakene kommer til anvendelse iht. forskrift om konsesjonsfrihet § 3.

Ved innsending av hjemmelserklæring og sikringspantedokument skal det også sendes inn egenerklæring om konsesjonsfrihet/vedtak om konsesjon, med mindre ett av de alminnelige skjemafritakene kommer til anvendelse iht. forskrift om konsesjonsfrihet § 3.

Områder med nedsatt konsesjonsgrense etter konsesjonsloven § 7

Dersom eiendommen ligger i et område med nedsatt konsesjonsgrense etter konsesjonsloven § 7 skal erververen fylle ut et rødt egenerklæringsskjema. Dette gjelder både eiendom som er bebygd og ubebygd.

Grønt skjema skal benyttes i følgende tilfeller:

  • Hvis eiendommen er bebygd og større enn 100 daa eller har mer enn 25 daa fulldyrket eller overflatedyrket jord, og man fyller vilkårene for å benytte egenerklæringsskjema, eller
  • Dersom erververen er odelsberettiget, jf. konsesjonsloven § 5 nr. 2.

Det er ikke nødvendig å sende inn egenerklæringsskjema i følgende tilfeller:

  • Ved samtidig videresalg fra arvinger; som i siste punkt i skjemaet over, eller
  • Ved innløsing av bebygd festetomt, som i nest siste punkt i skjemaet over, eller
  • Ved overdragelse/salg til staten, kommunen eller fylkeskommunen m.fl. i henhold til konsesjonsloven § 5, første ledd nr. 3, 4 og 5, jf. forskrift om konsesjonsfrihet § 3 nr. 3.

Borettslagsandeler i områder med nedsatt konsesjonsgrense etter konsesjonsloven § 7

Erverv av borettslagsandel innebærer at erververen får en tidsubestemt bruksrett til en bolig på borettslagets eiendom. Slik bruksrett er likestilt med erverv av eiendomsrett etter konsesjonsloven § 3. I områder med nedsatt konsesjonsgrense gjelder derfor plikten til å dokumentere konsesjonsforholdet også for erverv av borettslagsandeler. Erververen må fylle ut rødt egenerklæringsskjema, som skal bekreftes av kommunen og sendes inn sammen med skjema for overføring av hjemmel til borettslagsandelen.


Problemstilling nr. 2

Hva skal tinglysingsmyndigheten gjøre hvis egenerklæringsskjema ikke er lagt ved, og det ikke er opplyst hvilket unntak som gjelder i den konkrete saken?

Før dokumentet kan tinglyses må det vedlegges, enten egenerklæring om konsesjonsfrihet som er bekreftet av kommunen, eller en skriftlig forklaring fra kommunen på hvorfor egenerklæring ikke er nødvendig. Dette følger av konsesjonsforskriften §§ 2 og 3. Tinglysingsmyndighetens kontrollplikt følger av konsesjonsloven § 15.


Problemstilling nr. 3

Skal tinglysingsmyndigheten kreve personlig underskrift av erverver på egenerklæringen om konsesjonsfrihet eller kan vi godta at det signeres etter fullmakt?

I følge brev fra Landbruksdepartementet godtar vi ikke bruk av fullmakt i stedet for erververs personlige underskrift på egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne praksisen ble også juli 2008 bekreftet i tinglysingsavgjørelse anket til Borgarting lagmannsrett, LB-2008-101814. Anke til Høyesterett ble forkastet, HR-2008-01561-U. 

For selskaper er det tilstrekkelig at daglig leder, prokurist eller annen ansatt som har intern fullmakt signerer på vegne av selskapet. Interne fullmaktsforhold innenfor selskapet trenger ikke dokumenteres særskilt.


Problemstilling nr. 4

Skal egenerklæring om konsesjonsfrihet foreligge i orginal?

Det fremgår av konsesjonsforskriften kap. 2 og veilederen på skjemaet at det er et krav om underskrifter fra erververen selv. Det fremgår klart av nevnte rettkilder at egenerklæringsskjemaet skal sendes tinglysingen og dette må oppfattes som et krav om at det er originaldokumentet som skal sendes. Etter rettspraksis er det slik at der det er formkrav om underskrift stilles det krav om original underskrift. Kopier av dokumenter hvor underskrifter er bekreftet av kommunen eller andre kan derfor ikke være tilstrekkelig til å oppfylle formkravene.


Problemstilling nr. 5

Kan tinglysingsmyndigheten kreve at rekvirenten legger frem et konsesjonsvedtak eller en egenerklæring om konsesjonsfrihet ved tinglysing av bruksretter og utbyggingskontrakter?

I noen tilfeller trenger en rettighetshaver til en bruksrett konsesjon for å tinglyse rettigheter over fast eiendom. Konsesjonsloven § 3 bestemmer at stiftelse eller overdragelse av visse rettigheter er likestilt med erverv som utløser konsesjonsplikt etter konsesjonslovens bestemmelser. Dette har sammenheng med at mange rettigheter reduserer eiendommens bruksmuligheter eller har en virkning som ligger nær eiendomsrett. Stiftelse eller overdragelse av rettigheter utløser imidlertid bare konsesjonsplikt dersom et erverv av den eiendommen rettigheten gjelder ville ha utløst slik konsesjonsplikt. En rettighet kan hvile på hele eiendommen eller på en del av den. Vurderingstemaet etter bestemmelsen er om eierens rådighet over eiendommen blir "vesentlig innskrenket" ved påhefte av rettigheten. 

Tinglysing av en enkeltstående rett til for eksempel båtfeste på en konsesjonspliktig eiendom utløser normalt ikke krav til konsesjon etter konsesjonsloven § 3. Dersom det tinglyses 10 eller 100 slike rettigheter må det imidlertid vurderes konkret om eierens rådighet blir "vesentlig innskrenket". Landbruksdepartementet har gitt retningslinjer og kommentarer til reglene i Rundskriv M-2/2009 av 24. juni 2009 (side 10). 

Tinglysing av stiftelse og overdragelse av utbyggingskontrakter av enhver art, herunder avtaler om fortrinnsrett til å foreta utbygging, medfører normalt konsesjonsplikt uten hensyn til avtalens varighet. Dette følger av konsesjonsloven § 3 første ledd siste punktum. Hva som er en utbyggingskontrakt etter bestemmelsen er nærmere kommentert i rundskrivet fra Landbruksdepartementet.

Tinglysingsmyndigheten skal kreve den dokumentasjonen som er nødvendig for å fastslå om det er gitt konsesjon, eller om det foreligger fritak fra konsesjonsplikten. Reglene følger av konsesjonsloven § 15 og forskrift om konsesjonsfrihet m.v. § 4. Slik dokumentasjon kan være konsesjonsvedtaket eller egenerklæring om konsesjonsfrihet. I andre tilfeller kan det være aktuelt å kreve en erklæring fra kommunen om at rettighetene er vurdert etter konsesjonsloven § 3, men at forholdet faller utenfor konsesjonsplikt etter bestemmelsen.


Problemstilling nr. 6

Hvordan utføres konsesjonskontrollen ved overdragelse av eiendom over flere bruksnummer, eller eiendom/eierseksjon med andel i annen eiendom som tilbehør?

Eiendomsbegrepet etter konsesjonsregelverket er ikke sammenfallende med matrikkelens og grunnbokens oppdeling i matrikkelenheter. Det kan derfor være tilfeller der samlet overdragelse av flere matrikkelenheter skal vurderes som en eiendom i forhold til konsesjonsregelverket.

Tinglysingsmyndigheten vil som hovedregel legge til grunn innsenders påstand om at flere bruksnummer utgjør en samlet eiendom. Ved konsesjonskontrollen vil det samlede arealet være grunnlaget for å vurdere konsesjonsspørmålet. For spørsmålet om eiendommen er bebygd er det tilstrekkelig at det er bebyggelse på en av matrikkelenhetene.

Ved tvil om flere matrikkelenheter utgjør en samlet eiendom kan man bruke tjenesten www.seeiendom.no for å se om enhetene fremstår som en samlet eiendom. Alternativt må man be om bekreftelse fra kommunen.

Tilsvarende prinsipp legger vi til grunn ved overdragelse av eiendom eller eierseksjon med tilhørende ideell andel i ubebygd tilbehørseiendom. Summen av arealet av den bebygde eiendommen og ideell andel av tilbehørseiendommen danner grunnlaget for konsesjonskontrollen. Det er uvesentlig for konsesjonskontrollen om tilbehørseiendommen er kodet som realsameie eller personlig sameie i grunnboken.

Ved tinglysing av borettslagsandel med tilhørende ideell andel i ubebygd tilbehørseiendom vil det derimot være krav om å dokumentere konsesjonsfriheten for tilbehørseiendommen særskilt. Dokumentasjonen må legges ved skjøtet på tilbehørseiendommen, som tinglyses separat ved kontorstedet i Hønefoss. Selve borettslagsandelen tinglyses ved kontorstedet i Ullensvang.


Problemstilling nr. 7

Hvordan skal egenerklæring om konsesjonsfrihet fylles ut ved arealoverføring?

Konsesjonskontrollen gjelder det spesifikke arealet som overføres. I mange tilfeller vil det gjelde mindre ubebygde arealer som faller inn under fritaket i konsesjonsforskriften § 1 første ledd bokstav g. Se raden om ”Tilleggsareal” i tabellen under problemstilling nr. 1. I slike tilfeller er det ikke nødvendig med egenerklæring, men tilstrekkelig med en kort erklæring fra kommunen om at arealet overføres med dette formålet.

Dersom arealoverføringen ikke faller inn under det nevnte fritaket må egenerklæringsskjemaet fylles ut med utgangspunkt i det spesifikke arealet som overføres. Størrelsen på arealet bør angis i rubrikken for eiendom, sammen med matrikkelnummer  (gnr. og bnr.) for både avgivende og mottakende eiendom.


Problemstilling nr. 8

Er erverv av anleggseiendom konsesjonspliktig?

Ja. Vi legger til grunn at en anleggseiendom skal betraktes som en bebygd eiendom, og at det derfor er konsesjonsregelverket for bebygde eiendommer som skal legges til grunn for konsesjonsvurderingen ved overføring av anleggseiendom.

Ettersom en anleggseiendom er målt i volum, og ikke i areal, er det uklart hvilke måleenheter som skal legges til grunn ved konsesjonsvurderingen. Vi legger til grunn at grunnarealet, «avtrykket», til anleggseiendommen kan legges til grunn i konsesjonsvurderingen.

I en kommune som ikke har nedsatt konsesjonsgrense, vil overføring av eiendomsretten til en anleggseiendom med et avtrykk under 2 daa, være fritatt for konsesjon, samt fritatt for krav om egenerklæring om konsesjonsfrihet.


Problemstilling nr. 9

Kan styret i et eierseksjonssameie signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet?

Ja, forutsatt at ervervet gjelder eiendom som skal tilfalle sameiet som sådan, typisk tilleggsarealer til fellesarealet eller andel i realsameie for fellesskapsformål. Styrets representasjonsrett følger av eierseksjonsloven § 43.
  

15.2 Vedtak om konsesjon

Problemstilling nr. 1

I hvilke tilfeller skal tinglysingsmyndigheten kontrollere kjøpesummen av en eiendom opp mot vilkårene i konsesjonsvedtaket?

Kontroll av prisutviklingen er ett av momentene konsesjonsmyndighetene skal vurdere ved omsetning av landbrukseiendommer. Dette følger av konsesjonsloven § 9 første ledd nr. 1. I rundskriv fra Landbruks- og matdepartementet er det gitt videre føringer for at priselementet bare inngå i konsesjonsvilkårene når det samlede vederlaget for landbrukseiendommen er over 3,5 millioner kroner. Se rundskriv M-3/2002 fra departementet, med siste endring av beløpet i rundskriv M-2/2016.

For tinglysingsmyndighetens dokumentkontroll innebærer det at vi bare skal kontrollere at kjøpesummen i skjøtet er i samsvar med konsesjonsvedtaket i følgende tilfeller:

  1. Skjøtet gjelder eiendom som er landbrukseiendom, og
  2. Kjøpesummen er over 3,5 millioner kroner.


Problemstilling nr. 2

Skal vedtak om konsesjon sendes inn i original?

Nei, i motsetning til egenerklæringsskjemaet om konsesjonsfrihet er det fast praksis for å godta at innvilget konsesjon dokumenteres ved å sende inn kopi av konsesjonsvedtaket.


Problemstilling nr. 3

Skal reguleringskonsesjon etter vassdragsreguleringsloven §14 tinglyses?

Ja, reguleringskonsesjon/anleggskonsesjon gitt i medhold av vassdragsreguleringsloven av 14.12.1917 nr. 17 meddelt ved kongelig resolusjon skal tinglyses på de eiendommer som blir meddelt oss.

Dette er hjemlet i denne lovens §14.
 

Til toppen