Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

14 Matrikkeldokumenter

14.1 Målebrev/Melding til tinglysing

Problemstilling nr. 1

I hvilken grad skal tinglysingsmyndigheten håndheve deleforbud som er tinglyst på eiendommer enten i form av en strøkservitutt eller spesifikt på en eller flere konkrete eiendommer når det sendes inn delingsforretning til tinglysing?

Tinglysingsmyndigheten har ikke plikt til å undersøke den materielle rettmessighet til dokumenter som kommer til tinglysing med mindre rettsstiftelsen det er tale om, åpenbart er urettmessig. Vi håndhever derfor ikke deleforbud med mindre tinglysingen vil fremstå som åpenbart urettmessig. Dette tilsier at det skal mye til for at vi nekter tinglysing av dokumentet, uavhengig av om delingsforbudet er en strøkservitutt eller knyttet til en eller flere konkrete eiendommer.


Problemstilling nr. 2

Når andre enn hjemmelshaver har rekvirert fradeling, er det da nødvendig at denne fullmakten sendes til tinglysingsmyndigheten?

Det følger av matrikkelloven § 9 bokstav a) at den som har grunnbokshjemmel kan kreve matrikkelføring av ny matrikkelenhet. I melding til tinglysing fremkommer det hvem som er rekvirent av matrikkelføringen, i noen tilfeller er det en annen enn hjemmelshaver som er rekvirent. Kommunen har da en plikt på seg til å kontrollere at det foreligger en fullmakt fra hjemmelshaver. Tinglysingsmyndigheten trenger ikke å se denne fullmakten, siden en fradeling ikke er noen rettshandel, jf tinglysingsloven § 13.

I tilfeller der hjemmelshaver er død, og boet blir skiftet privat, er det ikke tilstrekkelig å bare legge frem skiftefullmakter. I slike tilfeller må grunnbokshjemmelen til eiendommen først overføres til arvingene i henhold til skifteattesten, jf. tinglysingsloven § 14 første ledd, før fradelingen kan skje. Fullmektigen i boet må deretter dokumentere sin legitimasjon ved å legge frem fullmakt(er) til kommunen. Tilsvarende vil gjelde der gjenlevende ektefelle overtar eiendommen i uskifte. Også da må grunnbokshjemmelen overføres til gjenlevende ektefelle før fradeling kan skje.

Ved offentlig dødsboskifte vil derimot oppnevnt bobestyrer være legitimert til å disponere direkte fra dødsboet. Bobestyreren kan rekvirere fradeling selv om grunnbokshjemmelen står på avdøde.


Problemstilling nr. 3

I hvilke tilfeller krever vi matrikkelrapporten "Melding til tinglysing" fra kommunen ved tinglysing av grunndatadokumenter?

Hovedregelen er at vi ikke skal føre grunndatadokumenter uten at det foreligger en melding til tinglysing. Det følger av matrikkelloven § 24 at ved oppretting av ny matrikkelenhet, endring, sammenslåing, eller arealoverføring så skal det sendes "Melding til tinglysing." 

Dette innebærer at vi ikke skal tinglyse sammenslåing, sette eiendommer historisk, osv uten at det foreligger melding til tinglysing. "Melding til tinglysing" er en egen rapport som blir produsert i matrikkelen.

Når det gjelder oppretting av ny matrikkelenhet, så ligger det en sperre i Regin@, slik at vi ikke får opprettet denne i Regin@ uten at matrikkelenheten først er opprettet i matrikkelen.

Unntak fra hovedregelen:

  • Registrering av eksisterende matrikkelenhet som ikke er tinglyst. Vi får kun en bekreftelse fra kommunen om at forholdet er registrert i matrikkelen. For matrikkelenheter som er opprettet etter delingsloven, og det foreligger målebrev, skal målebrevet legges ved.
  • Matrikulering av umatrikulert grunneiendom eller festegrunn etter matrikkelloven § 13. Parten må selv kreve tinglysing i disse tilfellene, jf. matrikkelloven § 24 femte ledd. Den som ønsker å femsette krav om tinglysing må innhente bekreftelse fra kommunen på at matrikkelenheten er lovlig opprettet. Slik bekreftelse må legges ved kravet om tinglysing.
  • Registrering av eksisterende jordsameie. Her må parten selv kreve særskilt at det skal opprettes et grunnboksblad, jf matrikkelloven § 24 femte ledd. For dokumentasjonskrav, se kapittel 13.1.
  • Registrering av nytt jordsameie. Jordskifteretten sender inn rettsbok.
  • Omnummerering over kommunegrensene (kommunegrenseregulering), kommunen må sende opplysningene i et brev.
  • Hjemmelshaver er beskyttet i henhold til instruks (skjult adresse), vi får inn et brev fra kommunen som forklarer hva som skal registreres i grunnboken.
  • Endring av areal på eksisterende festegrunn ved hjelp av brukstilfellet "grensejustering". Kommunen må sende egen skriftlig beskjed, se kapittel 14.6.

I jordskiftesaker som krever flere registreringer i matrikkelen og grunnboken, som for eksempel fradeling, overskjøting og sammenslåing, vil fradelingen skje før rettsutdraget blir sendt til tinglysing. Melding til tinglysing skal sendes til tinglysingen som et vedlegg til rettsutdraget. Det betyr at jordskifteretten vil få melding til tinglysing fra kommunen.


Problemstilling nr. 4

Kan man påføre andre rettigheter, for eksempel en veirett, på ”Melding til tinglysing”-rapporten for å få det tinglyst samtidig som opprettelsen av matrikkelenheten?

Nei, rapporten ”Melding til tinglysing” blir generert fra matrikkelen for å få tinglyst visse typer endringer i matrikkelen, jf. matrikkelloven § 24. Matrikkelforskriften § 8 angir hvordan meldingen skal se ut. Det er ikke grunnlag for at andre rettsstiftelser kan føres på selve meldingen. 

Dersom det er nødvendig å sikre samtidig tinglysing av andre rettigheter må det legges ved et eget dokument der rettigheten er beskrevet.
 

14.2 Grensejustering

Problemstilling nr. 1

Hva aksepteres som grensejustering?

Etter at lov om eigedomsregistrering (matrikkelloven) trådte i kraft 1. januar 2010 skal ikke grensejusteringer lenger tinglyses. Grensejusteringer registreres kun i matrikkelen, og er fullt ut regulert av matrikkelloven og matrikkelforskriften. 

For grensejusteringssaker som ble påbegynt før 1. januar 2010, gjelder fortsatt følgende retningslinjer:

"Det følger av delingsloven § 2-3 at det bare er "mindre arealer" som kan overføres mellom eiendommer ved grensejustering. Arealets størrelse blir vurdert i forhold til både avgiver- og mottakereiendommen, til geografisk beliggenhet, og arealets utforming.

Miljøverndepartementet har sendt brev til Ringsaker kommune der det gis føringer for hva tinglysingsmyndigheten skal praktisere hva gjelder grensejusteringer. Brevet ble sendt i kopi til alle landets kommuner i slutten av august 2008.

"Tinglysingsloven pålegger registerføreren å undersøke om det dokument som innleveres, har mangler som hindrer tinglysing. Plikten omfatter imidlertid ikke undersøkelse av dokumentets materielle rettmessighet med mindre den rettsstiftelse det er tale om, åpenbart er urettmessig. (...)"

Videre skriver Miljøverndepartementet i sitt brev:

"Miljøverndepartementet anbefaler at tinglysingsmyndigheten i alle tilfeller nekter tinglysing av grensejusteringer som overstiger følgende skranker, da slike justeringer etter vårt syn åpenbart omfatter mer enn "mindre arealer", og således må oppfattes som urettmessig:

  • Netto overført areal over 1 dekar.
  • Brutto overført areal mer enn 20 % av den minste enhetens areal før justering."

Tinglysingsmyndigheten har kommet til at dersom en grensejustering er innenfor "20 %-regelen" skal ikke forholdet til konsesjon, panthavere, dokumentavgift, "ulageleg grense" etc. vurderes. Miljøverndepartementet har bestemt at grensejusteringer som er innenfor denne grensen er å anse som "mindre arealer" etter delingsloven § 2-3. Der hvor grensejusteringen er på over 20 % av den minste enhetens areal før justering, skal grensejusteringen nektes."
 

14.3 Sammenslåing

Problemstilling nr. 1

"Prioritetskollisjoner mellom panthaverne." Skal uttrykket forstås slik at så lenge panteheftelsene har samme panthaver, vil det dermed ikke foreligge prioritetskollisjon, eller skal uttrykket forstås slik at hver panteheftelse må sees for seg uavhengig av hvem som er panthaver?

Av matrikkelforskriften § 43 åttende ledd, jf matrikkellova § 18 følger at sammenslåing ikke kan gjennomføres hvis den vil føre til prioritetskollisjoner mellom panthaverne.

Tinglysingsmyndigheten tolker matrikkelforskriften § 43, åttende ledd dit hen at man ser hver panteheftelse for seg uavhengig av hvem som er panthaver. Det vil altså si at dersom det hefter flere panteheftelser med samme panthaver, kan prioritetskollisjon foreligge. Begrepet "panthaverne" leses altså som panteheftelser.

Skulle det foreligge prioritetskollisjon, må det ordnes opp slik at prioritetsrekkefølgen mellom panteheftelsene blir avklart, jf. matrikkelforskriften § 43 åttende ledd.

Merk at samme gjelder også for andre heftelser som ansees som pengeheftelser, og ikke bare rene panteheftelser, jf. tinglysingsloven § 11 tredje ledd. Som eksempler kan nevnes forkjøpsretter, boretter, leiekontrakter osv. Se også om særlige krav ved løsningsretter i problemstilling nr. 4.


Problemstilling nr. 2

Hvordan kan panthavere/rettighetshavere løse prioritetskollisjoner i en sammenslått eiendom?

Dersom det oppstår prioritetskollisjon mellom panthavere ved sammenslåing av eiendommer, er utgangspunktet at prioritetsrekkefølgen må avklares ved å tinglyse prioritetsvikelser på originale pantedokumenter.

Alternativt kan panthaverne og eventuelle andre rettighetshavere tinglyse en prioritetsavtale der de avtaler prioriteten seg imellom. Når det gjelder pantedokumenter må prioritetsavtalen sendes inn sammen med de originale pantedokumentene som omfattes av avtalen.

Spørsmålet om uforenlige prioritetskollisjoner vil også gjelde andre rettigheter enn de rene panteheftelsene. Det avgjørende er hva som regnes som pengeheftelser i grunnboken. Servitutter og liknende vil som hovedregel ikke skape prioritetskollisjon, jf. matrikkelforskriften § 43 åttende ledd.


Problemstilling nr. 3

Dersom særeiebestemmelse hefter på en eller flere av eiendommene som skal sammenslås, forhindrer dette sammenslåing?

Dette hindrer ikke sammenslåing. Når eiendommene er sammenslått, vil særeiebestemmelsen dermed hefte i hele den sammenslåtte eiendommen, jf. matrikkelforskriften § 43 åttende ledd. Vi inntar derfor i fritekst at særeiebestemmelsen opprinnelig var tinglyst på bnr x.


Problemstilling nr. 4

Vil en tinglyst forkjøpsrett eller annen løsningsrett i en av eiendommene hindre sammenslåing?

I tillegg til prioritetsavklaring, jf. problemstilling nr. 1, gjelder at en sammenslåing ikke kan gjennomføres hvis det får innvirkning på rettighetshavers mulighet til å utøve rettigheten. En forkjøpsrett vil ikke utvides til å gjelde hele den sammenslåtte eiendommen, og en sammenslåing vil derfor kunne få stor betydning for rettighetshavers mulighet til å utøve forkjøpsretten. Dette fordi en senere utøvelse av forkjøpsretten da vil betinge kommunal tillatelse til å fradele den opprinnelige eiendommen. I slike tilfeller må forkjøpsretten slettes eller utvides til hele den sammenslåtte eiendommen før sammenslåingen kan gjennomføres. Utvidelse kan bare skje med hjemmelshavers samtykke.

Annerledes vil det stille seg hvis forkjøpsretten i utgangspunktet bare gjelder en avgrenset del av eiendommen, for eksempel setra med omliggende tun. I slike tilfeller vil forkjøpsretten uansett betinge en fradelingstillatelse, og sammenslåing med en annen eiendom får ikke betydning for rettighetshavers mulighet til å utøve forkjøpsretten.

For å tinglyse en sammenslåing må rettighetshaver til en forkjøpsrett enten erklære at forkjøpsretten gjelder en avgrenset del av eiendommen eller sørge for sletting eller utvidelse av forkjøpsretten til å gjelde hele den sammenslåtte eiendommen.

Det som her er beskrevet for forkjøpsretter vil gjelde tilsvarende for andre løsningsretter.
 

14.4 Oppmålingsplikt

Problemstilling nr. 1

Hvor langt går vår kontrollplikt vedrørende avtaler om bruksrett, leie osv. i forhold til kravet om oppmåling etter matrikkelloven §§ 6, 12 og matrikkelforskriften § 30?

Vår kontrollplikt følger av tinglysingsloven § 12 a.

Det følger av denne bestemmelsen at når det etter matrikkellova skal utføres oppmålingsforretning kan dokument som gir grunnbokshjemmel til matrikkelenhet ikke tinglyses uten at matrikkelenheten senest samtidig blir opprettet i grunnboken. 

Det fremkommer av matrikkelloven §§ 6, 12 og matrikkelforskriftens § 30, når det skal avholdes oppmålingsforretning i forhold til festegrunn.

Utgangspunktet er at alle anlegg og tiltak av varig karakter skal registreres og kartfestes, så lenge festeretten er for mer enn 10 år. Unntaksbestemmelsene i matrikkelforskriftens § 30 første til tredje ledd er ment å gjelde anlegg og tiltak hvor verken offentlige eller private hensyn tilsier behov for registrering. Anlegget eller tiltaket må enten være mindre enn 8 m2 bebygd areal, eller så må det uten ulempe for fester eller bortfester kunne flyttes til annet sted på tjenende matrikkelenhet. Et vesentlig moment i ulempebetraktningen vil være om en eventuell flytting av anlegget reduserer panteverdien til tjenende eiendom eller er til ulempe for bruken av denne. Flytting må ikke utløse behov for større anleggsarbeider. Anlegg av ledninger over eller under bakken som ikke innebærer eksklusiv bruk av grunnen, er også unntatt fra kravet om matrikulering.

Tinglysing av rettigheter for allmennheten, typisk rett til parkering ved område for friluftsformål, er ikke å betrakte som eksklusiv bruksrett og faller derfor utenfor matrikkelloven § 12. Dette gjelder selv om rettigheten krever permanent tilrettelegging i form av uttak for motorvarmer, ladestasjon for elbil osv.

Elektrisitets-, tele-, vann- og avløpsledninger vil som regel ikke innebære eksklusiv bruk av grunnen, men det kan finnes unntak.

Dokument som gir rett til eksklusiv bruk til deler av en bygning faller utenfor matrikkelloven, her vil eventuelt seksjoneringsloven bestemmelser komme til anvendelse.

Når det gjelder eksklusiv bruksrett til eksempel brygge eller parkeringsplass, så stilles det ikke krav om at hver enkel plass skal ha sin egen matrikkelbenevnelse, hvis brygga har sin egen matrikkelbenevnelse. Men hvis tilfellet er så omfattende at det i realiteten innebærer en avhending, så kan det utløse krav oppmåling se Hålogaland lagmannsretts avgjørelse av 4. desember 2006 (LH-2006-164893).

Hvis det ikke fremkommer klart av dokumentet at det faller innenfor oppmålingsplikten, så har ikke vi noen nærmere undersøkelsesplikt.

Men grunnboken må være tilstrekkelig klar, og festeren må få tilstrekkelig vern for sine rettigheter.

Ved tvil om et anlegg eller tiltak utløser oppmålingsplikt kan vi be kommunen, som lokal matrikkelmyndighet, om å ta stilling til spørsmålet. Vi kan da be om en begrunnet uttalelse om oppmålingsplikt for tiltaket.

Her følger en oversikt over hvilke forhold som kan medføre oppmålingsplikt, men dette er svært skjønnsmessig og må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Tabellen er ikke uttømmende, andre forhold kan også medføre oppmålingsplikt. Hele kapitlet er utarbeidet i samarbeid med matrikkelavdelingen, Statens kartverk.

 
Tema Oppmåling etter delingsloven Oppmåling etter matrikkelloven Merknader
Alpinanlegg Nei Ja Vi er av den oppfatning at hvis bruken er eksklusiv, er tiltaket omfattet av oppmålingsplikten. Ikke punktfeste, hele arealet må måles opp.
Ballbinge Ja Ja Vil i mange tilfeller kunne tas som punktfeste.
Brønnrett Nei Som regel ikke Det kan tenkes noen brønnretter som utløser oppmålingsplikt. Dette gjelder brønnretter som medfører et anlegg som er større enn 8 m2. Vil i mange tilfeller kunne tas som punktfeste.
Forpaktingsavtale/ jordleie Nei Nei  
Golfbane Nei Ja  
Kunstgressbane Ja Ja  
Lysløype Nei Noen ganger

Hvis det er eks kunstsnøanlegg.
Skistadion med teknisk anlegg vil alltid medføre oppmåling.

Motorcrossbane   Ja  
Naustrett Nei Ja, se merknad Naust som er 8 m2 eller større utløser oppmålingsplikt.
Parkeringsrett Som regel ikke Som regel ikke Unntak se Hålogalandsdommen, LH-2006-164893
Skytebane Ja Ja Hvis mye teknisk anlegg, bygg, som gjør det vanskelig å flytte bruken.
Steinuttak Ja Ja  
Travbane Ja Ja  
Tennisbane ? Ja  
Trafo-stasjon Nei Se merknad Trafostasjoner 8 m2 eller større utløser matrikuleringsplikt. Vil i mange tilfeller kunne tas som punktfeste.
Vindmølle Ja Ja Se LH-2004-56058
Inntaksdam for kraftanlegg Nei Se merknad Inntaksdammer kan være å betrakte som matrikuleringspliktig, men dette vil avhenge av inntaksdammens utforming og omfang (herunder også evt. sikkerhetssoner). Det kan her være aktuelt å vise til matrikkelforskriften § 30 andre ledd bokstav a), dvs. at oppmålingsplikt utløses om arealet er 8 m2 eller større.
Rørgater Nei Se merknad Vi er av den oppfatning at rørgater er noe annet enn ledninger slik som beskrevet i merknadene til matrikkelforskriften § 30. Slike rørgater kan, dersom de plasseres på bakkenivå, medføre eksklusiv bruk av grunnen og derved utløse krav om oppmåling. Dersom rørgatene derimot graves ned, stiller forholdet seg noe annerledes, men dette må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle
Værstasjon ? Ja Bruk av areal til værstasjon vil normalt være eksklusiv og ikke flyttbar, og vil derfor utløse oppmålingsplikt.

 


14.5 Arealoverføring

Problemstilling nr. 1

Kan man foreta arealoverføring mellom en eiendom som kun er matrikkelført og en eiendom som er registrert i grunnboken?

Det følger av matrikkelloven § 15 og matrikkelforskriften § 33 at areal kan overføres til tilgrensede matrikkelenheter uten at arealet blir opprettet som egen matrikkelenhet.

Ved arealoverføring skjer det fradeling, overskjøting og sammenslåing i en og samme operasjon.
Ved arealoverføring må ”erklæring om arealoverføring” benyttes, det må også foreligge konsesjonsdokumenter hvis det er nødvendig.

Arealet som skal overføres må være heftelsesfritt. Det følger av matrikkelloven § 15 og matrikkelforskriften § 33 at arealoverføring ikke kan gjennomføres hvis det fører til prioritetskollisjon. De alminnelige reglene om pantefrafall på originalt pantedokument kommer her til anvendelse.

Hvis arealet som skal overføres til en annen matrikkelenhet er festet bort, trenger ikke festekontrakten sendes inn med påtegning om frafall i et bestemt areal. Det er nok at fester har skrevet under på ”erklæring om arealoverføring”.

Det følger av matrikkelloven § 15 annet ledd at arealoverføring som omfatter umatrikulerte enheter, bare kan skje i saker som gjelder § 9 første ledd litra f), det vil si matrikulering av areal til vei- eller jernbaneformål, og at arealoverføring kan skje når enheten blir matrikulert.

Når blir vei- og jernbanegrunn matrikulert?

Det fremkommer av matrikkelloven § 24 fjerde ledd, at ved oppretting av matrikkelenhet som gjelder grunn til offentlig vei eller jernbane, skal tinglysing bare skje når det er krevd særskilt. Det betyr at offentlig vei eller jernbane er ferdig matrikulert når enheten er ført inn i matrikkelen.

Overføring av areal fra en eiendom som kun er registrert i matrikkelen, til en eiendom som er registrert i grunnboken kan skje hjemmel i matrikkelloven § 15. Arealoverføringen kan da selvfølgelig registreres under grunndata bare på mottakereiendommen. Arealoverføring kan i slike saker også gjennomføres uten tinglysing, da dette er frivillig, jf. matrikkelloven § 24 fjerde ledd.


14.6 Festegrunn

Problemstilling nr. 1

Hvordan kan festegrunn endres?

Sammenslåing

Det er anledning til å sammenslå to festegrunner hvis de utgår fra samme grunneiendom, og de har samme fester. Festekontraktene trenger ikke være tinglyst med samme dokumentnummer, men vilkårene vedrørende innløsningsrett og formål må være like, jf. matrikkelloven § 18 første ledd andre punktum.

Arealoverføring

Det er også mulig å arealoverføre mellom to tilgrensende festegrunner, jf. matrikkelloven § 15. Ved arealoverføring skjer det også en sammenslåing og de samme reglene som ved sammenslåing gjelder for øvrig.

Splitting

Hvis en festegrunn skal splittes i to eller flere festegrunner, bør festegrunnen først fradeles til grunneiendom før man foretar enten fradeling av nye grunneiendommer som festes bort eller oppretter nye festegrunner.

Endring av festegrunn i form av reduksjon eller økning av areal

Hvis en festegrunn skal øke eller redusere sitt areal, bør festegrunnen først fradeles til grunneiendom, og deretter kan man foreta nye fradelinger eller opprette nye festegrunner på den.

I enkelte tilfeller skal imidlertid den opprinnelige festegrunnen fortsette å være en festegrunn etter at arealet er økt eller redusert. Dette kan løses ved at den opprinnelige festegrunnen blir målt opp på nytt. Kommunen sender deretter skriftlig beskjed til tinglysingen om at dette er ført i matrikkelen (det blir ikke generert noen melding i et slikt tilfelle). Det skal tinglyses en påtegning til festekontrakten der det fremkommer at arealet er endret, og hva endringen består i. Påtegningen må signeres av partene.

Den skriftlige beskjeden fra kommunen, og påtegningen til festekontrakten, må sendes til tinglysing i samlet forsendelse.

Hvis festekontrakten er pantsatt, må det foreligge samtykke fra panthaverne, eventuelt må pant i nødvendig grad frafalles.

Vi presiserer at endring av festegrunn er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven på lik linje med andre forhold som krever oppmålingsforretning.
 

Til toppen