Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

13.2 Realsameie

Problemstilling nr. 1

Hva er et realsameie?

I tingsretten sondres det mellom begrepene personlig sameie og realsameie. I et personlig sameie er sameieandelene knyttet til eierne som personer, og vil typisk være registret i grunnboken med sameiernes navn. I et realsameie er sameieandelene forbundet med eiendomsrett til en bestemt eiendom, slik at den som til enhver tid er eier av eiendommen også har rettigheter i sameieeiendommen. Sameieandelene er da å anse som tilbehør til hovedeiendommene i henhold til avhendingsloven § 3-4 andre ledd bokstav d) og kan ikke avhendes eller pantsettes uten at hovedeiendommen følger med, jf. sameieloven § 10 andre ledd og panteloven § 2-2 første ledd bokstav c) og § 2-3 andre ledd. Eksempler på vanlige realsameier er felles tilkomstvei mellom boliger, felles garasje eller parkeringsplass, og lekeplasser og friområder for beboere i et avgrenset område.

I grunnboken registreres realsameier med eiernes eiendommer, gårds- og bruksnummer, som hjemmelshavere til sameieeiendommen. Det er imidlertid viktig å være klar over at grunnbokens opplysninger ikke er avgjørende ved fastsettelse av om en sameieandel er personlig eller er realtilkoblet en eiendom. Domstolene kan komme til et annet resultat enn det som fremgår av grunnboken, og stiftelsesgrunnlaget kan tilsi at registreringen i grunnboken er feil.

I grunnboken har vi til nå hatt et skille mellom to typer realsameier: jordsameier og fellesareal. Jordsameie er en egen matrikkelenhetstype, jf. matrikkelloven § 5 første ledd bokstav d), les mer i kapittel 13.1. Betegnelsen "fellesareal" vil utgå fra grunnboken i løpet av 2011 og blir erstattet med betegnelsen "realsameie". Bakgrunnen for dette er at ordet "fellesareal" er et lite dekkende begrep som lett forveksles med fellesarealbetegnelsen i plan- og bygningsloven og i eierseksjonsloven. Begrepet realsameie har et videre omfang enn begrepet fellesareal og er en mer korrekt betegnelse. Begrepet ble også endret i tinglysingsforskriften § 4 siste ledd med virkning fra 1. januar 2011.


Problemstilling nr. 2

Hvordan opprettes et realsameie i grunnboken?

Personlig eie gjøres om til realsameie - samme parter

Noen ganger er det ønskelig å gjøre om et personlig sameie til et realsameie, slik at sameiernes navn ikke lenger fremgår av sameiets grunnboksblad, men i stedet deres gårds- og bruksnummer som sameieandelene er knyttet til. Dersom sameiet fortsatt skal bestå mellom de samme partene og med de samme sameiebrøkene er det ikke nødvendig å sende inn skjøte, ettersom endringen til realsameie ikke innebærer overføring av eiendom. Sameiet gjøres om til et realsameie ved å tinglyse en erklæring fra sameierne. Se eksempel på erklæring som etablerer realsameie.

I erklæringen som sendes til tinglysing er det viktig at sameiernes fulle navn og fødselsnummer (11 siffer) eller organisasjonsnummer (9 siffer) fremgår, samt hvilke eiendommer de ønsker at deres sameieandel skal knyttes til. Det er også en fordel med en henvisning til avhendingsloven § 3-4 andre ledd bokstav d) om at sameieandelene skal være tilbehør til hovedeiendommene og blant annet skal følge med ved overdragelse og pantsettelse. Erklæringen signeres av alle sameierne, eventuelt ved bruk av fullmakt.

Hvis opprettelse av realsameie er et pålegg fra kommunen, og kommunens samtykke må innhentes ved fremtidige endringer av sameiet, må kommunen sørge for at vedtaket legges ved for at samtykkekravet skal håndheves ved senere tinglysing. Se problemstilling nr. 3.

Den samme fremgangsmåten benyttes dersom en utbygger har grunnbokshjemmel til flere eiendommer i et bestemt område, og i forkant av salg ønsker å ordne det slik at en av eiendommene skal ligge i sameie mellom de andre eiendommene.

Nye eiere i realsameie

Hvis flere personer mottar en eiendom sammen, og mottakerne ønsker eller er pålagt at sameieandelene skal ligge som tilbehør til deres gårds- og bruksnummer, kan realtilkoblingen gjøres ved en erklæring i skjøtets punkt 6, eller ved å fremlegge vedtak eller pålegg om realsameietilkobling fra kommunen. Det er ikke nødvendig med mottakernes samtykke på skjøtet. Se eksempel på skjøte som etablerer realsameie.

Pengeheftelser

Når en eiendom opprettes som et realsameie i grunnboken vil pengeheftelser som er tinglyst på hovedeiendommen automatisk også omfatte sameieandelen, jf. panteloven § 2-2 første ledd bokstav c) og § 2-3 andre ledd. Pengeheftelsene skal derfor bare bli synlig på hovedeiendommens grunnboksblad.

Hvis det på forhånd er tinglyst pengeheftelser som hefter i den eiendommen som skal gjøres om til realsameie, kan det bli nødvendig med avklaringer om prioritet i forhold til eventuelle øvrige heftelser i hovedeiendommene. Det vises til reglene om sammenslåing som fremgår av matrikkellova § 18 og matrikkelforskriften § 43 åttende ledd. De føringer som fremgår av disse bestemmelsene må gjelde også ved omgjøring av det personlige sameiet til et realsameie.


Problemstilling nr. 3

Må kommunen samtykke ved opprettelse av et realsameie i grunnboken?

 Tinglysingsmyndigheten krever ikke at det fremlegges samtykke fra kommunen ved opprettelse av et realsameie i grunnboken. Utgangspunktet i den private eiendomsretten er at man har fri rettslig rådighet over sitt formuesgode, og selv kan bestemme om en sameieandel skal være knyttet til en selv som person eller til en eiendom som tilbehør i samsvar med avhendingsloven § 3-4 andre ledd bokstav d).

I noen tilfeller blir et realsameie opprettet på bakgrunn av et pålegg fra kommunen, eller kommunen setter som vilkår at en eventuell fremtidig endring av sameiet kun kan gjøres med samtykke fra kommunen. . I slike tilfeller må kommunen selv sørge for at bestemmelsen blir registrert når realsameiet blir tinglyst, slik at hensynet til kommunen fremgår av stiftelsesgrunnlaget. Dersom dette ikke blir gjort, vil kommunens samtykke ikke bli krevd ved en senere begjæring om oppløsning av realtilkoblingen.


Problemstilling nr. 4

Kan et realsameie endres eller overføres?

Overføring av sameieandeler

I utgangspunktet kan andeler i et realsameie ikke overføres separat, jf. sameieloven § 10 andre ledd. Det er imidlertid avtalefrihet i sameieforhold, jf. sameieloven § 1, og det kan derfor unntaksvis fremgå av stiftelsesgrunnlaget at realsameiet kan endres eller overføres. I de fleste tilfeller vil man ikke finne stiftelsesgrunnlaget i grunnboken, og den som ønsker å overføre en sameieandel må derfor selv dokumentere at en overføring er tillatt i det konkrete sameiet.

Enkelte ganger vil stiftelsesgrunnlaget inneholde bestemmelser om at kommunen skal samtykke ved overdragelse og endringer av sameiet. Slike begrensninger vil normalt fremkomme av grunnboksbladet, og tinglysingsmyndigheten vil da be om at samtykke innhentes.

Dersom stiftelsesgrunnlaget tillater det, kan en sameier overføre sin sameieandel ved bruk av skjøte på vanlig måte, sammen med en skriftlig erklæring om at han eller hun ønsker å oppheve realtilkoblingen mellom sin sameieandel og sin hovedeiendom. Skjøtemottakeren må knytte sin andel av sameieeiendommen til sin hovedeiendom ved en påtegning om dette i skjøtets punkt 6. Se eksempel på skjøte som overfører andel i realsameie. Dersom avgiverens hovedeiendom er beheftet med pant, må det i forkant eller samtidig med overdragelsen av sameieandelen, tinglyses pantefrafall på originalt pantedokument i sameieandelen som overføres.

Hvis skjøtemottakeren unntaksvis ønsker å trekke den mottatte sameieandel ut fra sameiekonstruksjonen, må dette søkes løst ved fradeling, slik at denne eieren kan bli eneeier av det fradelte arealet/volumet. Alternativt kan hele realsameiet gjøres om til et personlig sameie hvis alle sameierne er enige om det. Se nedenfor.

Overføring av hele realsameieeiendommen

Hvis sameierne i fellesskap ønsker å overskjøte realsameieeiendommen til en utenforstående, kan dette gjøres ved bruk av et vanlig skjøte, sammen med en erklæring om at sameierne ønsker å oppheve realtilkoblingen til sine eiendommer.

Dersom kommunen har satt begrensninger for overdragelse og endring av sameiet må også et samtykke fra kommunen legges ved.

Som hovedregel må alle sameierne skrive under på skjøtet når sameiet overdras. Eventuelt kan den eller de som har fullmakt fra sameierne undertegne. Justisdepartementets rundskriv 15. juni 1966 om sameieloven av 1965 omtaler tinglysingsmyndighetens mulighet til å legge til grunn dokumentasjon for flertallsvedtak som legitimasjon, jf. punkt 5 andre ledd. Det framkommer her at det bør kreves godtgjort ikke bare at det foreligger et vedtak fra flertallet, men også at flertallet har hatt rett til å fatte et slikt vedtak. Disse føringer bør tilsi en restriktiv bruk av slik legitimasjonsbestemmelse for hvem som kan tegne et tingsrettslig sameie.

Realsameie gjøres til personlig sameie

Hvis sameierne i fellesskap ønsker å endre sameiets karakter fra å være et realsameie til et personlig sameie kan de sende inn en erklæring om dette til tinglysingsmyndigheten. 

Dersom kommunen har forbeholdt seg en rett til å samtykke ved overdragelse og endring av sameiet må også et slikt samtykke legges ved. 

Pengeheftelser

Når et realsameie endres til et personlig sameie i grunnboken vil pengeheftelser som er registrert på hovedeiendommene automatisk bli synlig også på den tidligere tilhørende sameieandelen i det personlige sameiet. Dette gjøres for å beskytte panthavernes interesser, som i medhold av panteloven § 2-2 første ledd bokstav c) og § 2-3 andre ledd fikk etablert sin panterett både i hovedeiendommen og den tilhørende sameieandelen. Når realtilkoblingen er fjernet er det viktig å synliggjøre panteretten på begge eiendommenes grunnboksblad. Panthaverne kan frafalle pant på originale pantedokumenter om nødvendig.


Problemstilling nr. 5

Er det mulig å bestille kopi av dokumenter som har dannet grunnlaget for etablering av eldre realsameier?

Eldre realsameier er ofte etablert på bakgrunn av tingrettens vurderinger uten at det foreligger et tinglyst dokument. I slike tilfeller vil det ikke være mulig å se av historiske dokumenter på hvilken bakgrunn eller hvilket tidspunkt realsameiet er opprettet. 

Noen ganger vil man kunne finne en forklaring i den gamle manuelt skrevne grunnboka som i dag er skannet. En kopi av dette gamle grunnboksbladet kan bestilles.
 

Til toppen