Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

13 Sameie

13.1 Jordsameie

Problemstilling nr. 1

Hva er et jordsameie i matrikkellovens forstand?

Matrikkelloven definerer jordsameiet som et grunnareal som ligg i sameie mellom flere grunneiendommer, og der sameiepartene inngår i grunneiendommene, jf. matrikkelloven § 5 første ledd litra d).

Jordsameie er en spesiell type realsameie. Jordsameier har vanligvis oppstått ved ufullstendig garddeling eller ved at flere eiendommer har fått eiendomsrett til et område i fellesskap, og at andelene gjennom tidene har blitt knyttet til og behandlet som en del av brukene. Det kan også være mer komplisert som for eksempel ved privatisering av allmenning.

Jordsameiene eksisterer fra gammelt av, men mange er verken registrert i eiendomsregisteret matrikkelen eller i grunnboken.


Problemstilling nr. 2

Hvilken dokumentasjonen må jordskifteretten eller partene oversende tinglysingsmyndigheten for å få opprettet et grunnboksblad for et eksisterende jordsameie?

Dokumentasjon ved opprettelse av et eksisterende jordsameie

Jordsameiet må være registrert i matrikkelen før partene kan få opprettet et grunnboksblad for sameiet.

Opprettelse av grunnboksblad for et eksisterende jordsameie skal bare skje når det er krevd særskilt, jf. matrikkelloven § 24 femte ledd. Tinglysing av et jordsameie er et privatrettslig forhold, det vil derfor ikke bli produsert noen melding til tinglysing i matrikkelen ved registrering der. Kommunene skal derfor ikke sende noen melding til tinglysing.

Dokumentasjon for opprettelse av grunnboksblad for jordsameie kan komme fra de private partene, eller fra jordskifteretten.

Tinglysingsmyndigheten mottar følgende dokumentasjon: I saker som kommer fra de private partene må det være med et brev der det opplyses om følgende:

  • At den nye enheten som registreres er et jordsameie, og hvilket gnr. og bnr. det har fått i matrikkelen.
  • Oversikt som viser hvilke grunneiendommer og eierandelen (oppgis i brøk) til den enkelte grunneiendom i jordsameiet.
  • Rettskraftig avgjørelse fra jordskifteretten, hvor de har avgjort hvilke eiendommer som har andel og hvor stor denne andelen er. Hvis dette ikke foreligger må det søkes om grunnbokshjemmel etter tinglysingsloven § 38a.

Saker som kommer fra jordskifteretten:

  • Rettsutdraget som inneholder oversikt over opprettelse av eiendom, hvilke eiendommer som har andel og hvor stor denne eierandelen er (i brøk).

Oppløsing av jordsameie

Her mener vi at dette er et tema som kan inneholde så mange forskjellige problemstillinger, at vi vil anbefale at Kartverket, ved tinglysing og matrikkel, blir kontaktet i forkant. Se for øvrig kapittel 13.3.


Problemstilling nr. 3

Kan det opprettes festegrunn i et eksisterende umatrikulert jordsameie?

Det kan ikke opprettes festegrunn i et uregistrert jordsameie. Jordsameiet må først registreres i matrikkelen, deretter i grunnboken før man kan opprette festegrunn på dette arealet. Årsaken til dette er at det skal være klart fra hvilken matrikkelenhet en ny matrikkelenhet blir fradelt fra eller opprettet på, jf. matrikkelloven § 10 andre ledd.

Å opprette festegrunn i et uregistrert jordsameie ville også ha vært i strid med tinglysingsbestemmelsene om klarhet og form. På grunnboksbladet til festegrunnen ville kun hjemmelshaver til den matrikkelenheten som festegrunnen hadde blitt opprettet på kommet frem som grunneier. De andre grunneierne i sameiet ville ikke ha blitt registrert på dette grunnboksbladet.

Det vises ellers til punkt 1 i brev fra Miljøverndepartementet av 22. juni 2012.


Problemstilling nr. 4

Er det anledning til å opprette ny matrikkelenhet fra et umatrikulert jordsameie?

Miljøverndepartementet har i prinsipputtalelse av 22. juni 2012 slått fast at det som hovedregel ikke er anledning til å opprette ny matrikkelenhet fra et uregistrert jordsameie. De viser i den forbindelse til matrikkelloven § 9 som regulerer hvem som kan kreve matrikkelføring av ny matrikkelenhet. 

Bokstav a dekker hovedregelen. Den innebærer at krav om matrikulering av en ny grunneiendom må settes fram av den som har grunnbokshjemmel til jordsameiet. Ettersom det dreier seg om et sameie, må samtlige sameiere stå bak kravet dersom sameiet ikke har vedtatt at noen har fullmakt til å framsette krav på vegne av sameiet, jf. matrikkelforskriften § 23 første ledd. 

Departementet mener at eierne av et jordsameie må dokumentere sin rett ved å registrere jordsameiet i matrikkelen og grunnboken for å kunne skille ut parseller fra jordsameiet. Det må altså skje på samme måte når en reell eier av en grunneiendom må dokumentere sin eiendomsrett gjennom å skaffe seg grunnbokshjemmel for å kunne skille ut parseller fra eiendommen sin. 

Jordsameiet må således være registrert i matrikkelen og i grunnboken før det kan skilles nye enheter fra sameiet med hjemmel i bokstav a. 

Det er imidlertid noen unntak fra denne hovedregelen. Hvis noen ved dom eller ekspropriasjon har overtatt eiendomsretten til det arealet som skal bli den nye grunneiendommen, så er det tilstrekkelig grunnlag for å kreve matrikulering. Dette følger av matrikkelloven § 9 bokstav b og c. Disse bestemmelsene åpner således for å opprette ny grunneiendom ved fradeling fra jordsameie, selv om jordsameiet ikke er registrert i matrikkelen og grunnboken.

Det følger av prinsipputtalelsen at det tilsvarende gjelder innløsning av festegrunn etter matrikkelloven § 9 bokstav h. En fester kan dermed krev at festegrunnen blir opprettet som grunneiendom uten at jordsameiet er registrert. Det blir da registrert fradeling fra samtlige matrikkelenheter som har eierandel i sameiet.


Problemstilling nr. 5

I hvilke tilfeller kan det være adgang til å opprette nye jordsameier?

Det er bare i helt spesielle tilfeller det er adgang til å opprette nye jordsameier. Det er kun jordskifteretten som kan opprette nye jordsameier, og da sannsynligvis kun ved endring av eksisterende jordsameie.

Nytt realsameie opprettes med matrikkelenhetstypen grunneiendom eventuelt anleggseiendom eller festegrunn. Realtilkoblingen sikres ved at de matrikkelenhetene som skal ha eierandel i realsameiet får hjemmel. Denne type løsninger, som f.eks. er aktuell når det er behov for å etablere felles lekeplass eller parkeringsplass som sameie mellom eiendommer i et boligfelt, kan fortsatt forestås av kommunen etter de ordinære reglene for oppretting av ny grunneiendom. I de fleste tilfeller vil denne type moderne realsameier være den løsningen som er mest hensiktsmessig også når det er behov for å opprette nytt realsameie i forbindelse med jordskiftesak.
 

13.2 Realsameie

Problemstilling nr. 1

Hva er et realsameie?

I tingsretten sondres det mellom begrepene personlig sameie og realsameie. I et personlig sameie er sameieandelene knyttet til eierne som personer, og vil typisk være registret i grunnboken med sameiernes navn. I et realsameie er sameieandelene forbundet med eiendomsrett til en bestemt eiendom, slik at den som til enhver tid er eier av eiendommen også har rettigheter i sameieeiendommen. Sameieandelene er da å anse som tilbehør til hovedeiendommene i henhold til avhendingsloven § 3-4 andre ledd bokstav d) og kan ikke avhendes eller pantsettes uten at hovedeiendommen følger med, jf. sameieloven § 10 andre ledd og panteloven § 2-2 første ledd bokstav c) og § 2-3 andre ledd. Eksempler på vanlige realsameier er felles tilkomstvei mellom boliger, felles garasje eller parkeringsplass, og lekeplasser og friområder for beboere i et avgrenset område.

I grunnboken registreres realsameier med eiernes eiendommer, gårds- og bruksnummer, som hjemmelshavere til sameieeiendommen. Det er imidlertid viktig å være klar over at grunnbokens opplysninger ikke er avgjørende ved fastsettelse av om en sameieandel er personlig eller er realtilkoblet en eiendom. Domstolene kan komme til et annet resultat enn det som fremgår av grunnboken, og stiftelsesgrunnlaget kan tilsi at registreringen i grunnboken er feil.

I grunnboken har vi til nå hatt et skille mellom to typer realsameier: jordsameier og fellesareal. Jordsameie er en egen matrikkelenhetstype, jf. matrikkelloven § 5 første ledd bokstav d), les mer i kapittel 13.1. Betegnelsen "fellesareal" vil utgå fra grunnboken i løpet av 2011 og blir erstattet med betegnelsen "realsameie". Bakgrunnen for dette er at ordet "fellesareal" er et lite dekkende begrep som lett forveksles med fellesarealbetegnelsen i plan- og bygningsloven og i eierseksjonsloven. Begrepet realsameie har et videre omfang enn begrepet fellesareal og er en mer korrekt betegnelse. Begrepet ble også endret i tinglysingsforskriften § 4 siste ledd med virkning fra 1. januar 2011.


Problemstilling nr. 2

Hvordan opprettes et realsameie i grunnboken?

Personlig eie gjøres om til realsameie - samme parter

Noen ganger er det ønskelig å gjøre om et personlig sameie til et realsameie, slik at sameiernes navn ikke lenger fremgår av sameiets grunnboksblad, men i stedet deres gårds- og bruksnummer som sameieandelene er knyttet til. Dersom sameiet fortsatt skal bestå mellom de samme partene og med de samme sameiebrøkene er det ikke nødvendig å sende inn skjøte, ettersom endringen til realsameie ikke innebærer overføring av eiendom. Sameiet gjøres om til et realsameie ved å tinglyse en erklæring fra sameierne. Se eksempel på erklæring som etablerer realsameie.

I erklæringen som sendes til tinglysing er det viktig at sameiernes fulle navn og fødselsnummer (11 siffer) eller organisasjonsnummer (9 siffer) fremgår, samt hvilke eiendommer de ønsker at deres sameieandel skal knyttes til. Det er også en fordel med en henvisning til avhendingsloven § 3-4 andre ledd bokstav d) om at sameieandelene skal være tilbehør til hovedeiendommene og blant annet skal følge med ved overdragelse og pantsettelse. Erklæringen signeres av alle sameierne, eventuelt ved bruk av fullmakt.

Hvis opprettelse av realsameie er et pålegg fra kommunen, og kommunens samtykke må innhentes ved fremtidige endringer av sameiet, må kommunen sørge for at vedtaket legges ved for at samtykkekravet skal håndheves ved senere tinglysing. Se problemstilling nr. 3.

Den samme fremgangsmåten benyttes dersom en utbygger har grunnbokshjemmel til flere eiendommer i et bestemt område, og i forkant av salg ønsker å ordne det slik at en av eiendommene skal ligge i sameie mellom de andre eiendommene.

Nye eiere i realsameie

Hvis flere personer mottar en eiendom sammen, og mottakerne ønsker eller er pålagt at sameieandelene skal ligge som tilbehør til deres gårds- og bruksnummer, kan realtilkoblingen gjøres ved en erklæring i skjøtets punkt 6, eller ved å fremlegge vedtak eller pålegg om realsameietilkobling fra kommunen. Det er ikke nødvendig med mottakernes samtykke på skjøtet. Se eksempel på skjøte som etablerer realsameie.

Pengeheftelser

Når en eiendom opprettes som et realsameie i grunnboken vil pengeheftelser som er tinglyst på hovedeiendommen automatisk også omfatte sameieandelen, jf. panteloven § 2-2 første ledd bokstav c) og § 2-3 andre ledd. Pengeheftelsene skal derfor bare bli synlig på hovedeiendommens grunnboksblad.

Hvis det på forhånd er tinglyst pengeheftelser som hefter i den eiendommen som skal gjøres om til realsameie, kan det bli nødvendig med avklaringer om prioritet i forhold til eventuelle øvrige heftelser i hovedeiendommene. Det vises til reglene om sammenslåing som fremgår av matrikkellova § 18 og matrikkelforskriften § 43 åttende ledd. De føringer som fremgår av disse bestemmelsene må gjelde også ved omgjøring av det personlige sameiet til et realsameie.


Problemstilling nr. 3

Må kommunen samtykke ved opprettelse av et realsameie i grunnboken?

 Tinglysingsmyndigheten krever ikke at det fremlegges samtykke fra kommunen ved opprettelse av et realsameie i grunnboken. Utgangspunktet i den private eiendomsretten er at man har fri rettslig rådighet over sitt formuesgode, og selv kan bestemme om en sameieandel skal være knyttet til en selv som person eller til en eiendom som tilbehør i samsvar med avhendingsloven § 3-4 andre ledd bokstav d).

I noen tilfeller blir et realsameie opprettet på bakgrunn av et pålegg fra kommunen, eller kommunen setter som vilkår at en eventuell fremtidig endring av sameiet kun kan gjøres med samtykke fra kommunen. . I slike tilfeller må kommunen selv sørge for at bestemmelsen blir registrert når realsameiet blir tinglyst, slik at hensynet til kommunen fremgår av stiftelsesgrunnlaget. Dersom dette ikke blir gjort, vil kommunens samtykke ikke bli krevd ved en senere begjæring om oppløsning av realtilkoblingen.


Problemstilling nr. 4

Kan et realsameie endres eller overføres?

Overføring av sameieandeler

I utgangspunktet kan andeler i et realsameie ikke overføres separat, jf. sameieloven § 10 andre ledd. Det er imidlertid avtalefrihet i sameieforhold, jf. sameieloven § 1, og det kan derfor unntaksvis fremgå av stiftelsesgrunnlaget at realsameiet kan endres eller overføres. I de fleste tilfeller vil man ikke finne stiftelsesgrunnlaget i grunnboken, og den som ønsker å overføre en sameieandel må derfor selv dokumentere at en overføring er tillatt i det konkrete sameiet.

Enkelte ganger vil stiftelsesgrunnlaget inneholde bestemmelser om at kommunen skal samtykke ved overdragelse og endringer av sameiet. Slike begrensninger vil normalt fremkomme av grunnboksbladet, og tinglysingsmyndigheten vil da be om at samtykke innhentes.

Dersom stiftelsesgrunnlaget tillater det, kan en sameier overføre sin sameieandel ved bruk av skjøte på vanlig måte, sammen med en skriftlig erklæring om at han eller hun ønsker å oppheve realtilkoblingen mellom sin sameieandel og sin hovedeiendom. Skjøtemottakeren må knytte sin andel av sameieeiendommen til sin hovedeiendom ved en påtegning om dette i skjøtets punkt 6. Se eksempel på skjøte som overfører andel i realsameie. Dersom avgiverens hovedeiendom er beheftet med pant, må det i forkant eller samtidig med overdragelsen av sameieandelen, tinglyses pantefrafall på originalt pantedokument i sameieandelen som overføres.

Hvis skjøtemottakeren unntaksvis ønsker å trekke den mottatte sameieandel ut fra sameiekonstruksjonen, må dette søkes løst ved fradeling, slik at denne eieren kan bli eneeier av det fradelte arealet/volumet. Alternativt kan hele realsameiet gjøres om til et personlig sameie hvis alle sameierne er enige om det. Se nedenfor.

Overføring av hele realsameieeiendommen

Hvis sameierne i fellesskap ønsker å overskjøte realsameieeiendommen til en utenforstående, kan dette gjøres ved bruk av et vanlig skjøte, sammen med en erklæring om at sameierne ønsker å oppheve realtilkoblingen til sine eiendommer.

Dersom kommunen har satt begrensninger for overdragelse og endring av sameiet må også et samtykke fra kommunen legges ved.

Som hovedregel må alle sameierne skrive under på skjøtet når sameiet overdras. Eventuelt kan den eller de som har fullmakt fra sameierne undertegne. Justisdepartementets rundskriv 15. juni 1966 om sameieloven av 1965 omtaler tinglysingsmyndighetens mulighet til å legge til grunn dokumentasjon for flertallsvedtak som legitimasjon, jf. punkt 5 andre ledd. Det framkommer her at det bør kreves godtgjort ikke bare at det foreligger et vedtak fra flertallet, men også at flertallet har hatt rett til å fatte et slikt vedtak. Disse føringer bør tilsi en restriktiv bruk av slik legitimasjonsbestemmelse for hvem som kan tegne et tingsrettslig sameie.

Realsameie gjøres til personlig sameie

Hvis sameierne i fellesskap ønsker å endre sameiets karakter fra å være et realsameie til et personlig sameie kan de sende inn en erklæring om dette til tinglysingsmyndigheten. 

Dersom kommunen har forbeholdt seg en rett til å samtykke ved overdragelse og endring av sameiet må også et slikt samtykke legges ved. 

Pengeheftelser

Når et realsameie endres til et personlig sameie i grunnboken vil pengeheftelser som er registrert på hovedeiendommene automatisk bli synlig også på den tidligere tilhørende sameieandelen i det personlige sameiet. Dette gjøres for å beskytte panthavernes interesser, som i medhold av panteloven § 2-2 første ledd bokstav c) og § 2-3 andre ledd fikk etablert sin panterett både i hovedeiendommen og den tilhørende sameieandelen. Når realtilkoblingen er fjernet er det viktig å synliggjøre panteretten på begge eiendommenes grunnboksblad. Panthaverne kan frafalle pant på originale pantedokumenter om nødvendig.


Problemstilling nr. 5

Er det mulig å bestille kopi av dokumenter som har dannet grunnlaget for etablering av eldre realsameier?

Eldre realsameier er ofte etablert på bakgrunn av tingrettens vurderinger uten at det foreligger et tinglyst dokument. I slike tilfeller vil det ikke være mulig å se av historiske dokumenter på hvilken bakgrunn eller hvilket tidspunkt realsameiet er opprettet. 

Noen ganger vil man kunne finne en forklaring i den gamle manuelt skrevne grunnboka som i dag er skannet. En kopi av dette gamle grunnboksbladet kan bestilles.
 

13.3 Oppløsning av sameie

Problemstilling nr. 1

Ved oppløsning og fysisk deling av en eiendom i tingsrettslig sameie, hva skal sendes inn til tinglysing?

Situasjonen der to eller flere eier en eiendom i fellesskap kalles gjerne et tingsrettslig sameie, og reguleres av sameieloven av 18. juni 1965 nr. 6, med mindre annen lovgivning regulerer sameieforholdet. Et eierseksjonssameie er en spesiell type tingsrettslig sameie som reguleres av eierseksjonsloven. Se kapittel 12. Hvis et eierseksjonssameie skal oppløses må man slette seksjoneringen, se kapittel 12.4. problemstilling nr. 4

Når sameierne ønsker å oppløse sameiet ved fysisk deling av eiendommen i samsvar med sameieloven § 15, må kommunen først måle opp og fradele deler av arealet og gi disse nye matrikkelnumre. Kommunen sender melding til tinglysing slik at det opprettes nye grunnboksblader for de fradelte arealene. Deretter sender sameierne inn skjøter hvor de overfører sine respektive sameieandeler til hverandre slik at de blir sittende med grunnbokshjemmel til en hel eiendom hver.

Personlige sameier kan også løses opp av jordskifteretten med hjemmel i jordskifteloven § 3-7. Jordsameier, det vil si realsameier mellom bruk som er definert som jordsameier etter matrikkellovens bestemmelser, kan bare løses opp av jordskifteretten. Jordskifteretten behandler saken etter jordskifteloven § 3-6, og sender nødvendig dokumentasjon til kommunen og tinglysingen.

Dersom oppløsningen innebærer at den enkelte sameier ikke får overført mer enn verdien av sin egen sameieandel i det tidligere sameiet, er overføringene fritatt for dokumentavgift, jf. dokumentavgiftsloven § 7 femte ledd og Stortingets årlige vedtak om dokumentavgift § 2 første ledd d. Partene må i så fall skrive at avgiftsgrunnlaget er kr 0 og eksplisitt vise til hjemmelen for fritaket i skjøtets punkt 3. Nærmere redegjørelse for fritaksgrunnen bør legges ved i form av et følgebrev. Les mer i Skattedirektoratets rundskriv punkt 3.3. Får derimot sameieren overført mer enn verdien av sin sameieandel, må han betale dokumentavgift av den verdien som overstiger verdien av den ideelle andelen han hadde i sameiet. Dette avgiftsgrunnlaget må fremgå av skjøtets punkt 3.
 

Til toppen