Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

12 Eierseksjoner

12.1 Seksjonering

Problemstilling nr. 1

Ved opprettelse av tilleggsdel i grunn for eierseksjoner krever matrikkelloven § 6 at det holdes oppmålingsforretning. Hvilken dokumentasjon skal kommunen sende inn for å dokumentere at utearealer er oppmålt og kartfestet?

Når en eiendom seksjoneres eller reseksjoneres, og en eller flere av seksjonene skal ha eksklusiv bruksrett til uteareal, krever matrikkelloven § 6 at utearealet måles opp og kartfestes i en oppmålingsforretning. 

Når kommunen sender melding til tinglysing om seksjonering eller reseksjonering som omfatter tilleggsdeler i grunn, skal de også dokumentere at oppmålingsforretningen er holdt og at arealene er kartfestet. Dette skal gjøres ved å legge ved en utskrift av matrikkelkartet over eiendommen. 

I noen tilfeller kan kommunen vedta å utsette gjennomføringen av oppmålingsforretningen, jf. matrikkelloven § 6 andre ledd. I slike tilfeller skal grensene fastsettes så nøyaktig som mulig og føres i matrikkelen, jf. matrikkelforskriften § 25. Utskrift av matrikkelkartet vil også i slike tilfeller være det nødvendige vedlegget for å dokumentere at matrikkelenheten er opprettet uten fullført oppmålingsforretning. 

Dette er også beskrevet i vedlegg til føringsinstruks for matrikkelen, tilgjengelig fra matrikkelavdelingens nettside.


Problemstilling nr. 2

Kan en eiendom som har festenummer under seg begjæres seksjonert?

Nei, det lar seg ikke gjøre. En seksjonering vil omfatte hele grunnen til eiendommen, og vil da komme i konflikt med allerede eksisterende festenummer. Festetomter under eiendommen må derfor først fradeles og gis eget bruksnummer før den resterende delen av grunneiendommen kan seksjoneres.

Dette må ikke forveksles med muligheten til å seksjonere bygning på festet grunn. Det er ingen formelle hinder for å seksjonere bygning på festet grunn. Se også problemstilling nr. 3 i kapittel 11.2 om innløsing i slike tilfeller.


Problemstilling nr. 3

Etter første gangs seksjonering av en eiendom i sameie vil alle sameierne få grunnbokshjemmel til alle seksjonene. Hvordan kan man endre hjemmelsforholdene slik at hver sameier får hjemmel til sin seksjon?

Hjemmel

Ved seksjonering blir det etablert nye grunnboksblader for hver enkelt eierseksjon. Disse erstatter eiendommens tidligere grunnboksblad. Hver eierseksjon representerer en ideell sameieandel i eiendommen, med en tilknyttet enerett til bruk av en bestemt bruksenhet i eiendommen, jf. eierseksjonsloven § 1. 

Den eller de som hadde grunnbokshjemmelen på seksjoneringstidspunktet, vil etter seksjoneringen være oppført som hjemmelshavere på alle de nyetablerte seksjonene. Hvis eiendommen allerede før seksjoneringen var eid av flere sammen, er det som regel ønskelig å endre hjemmelsforholdene etter seksjoneringen, slik at sameierne får hjemmel til hver sin seksjon. Dette kan enten gjøres ved at sameierne påfører opplysninger om hvilken bruksenhet som hører til den enkelte sameieandel i seksjoneringsbegjæringens felt 4, eller ved at sameierne fyller ut vårt veiledende skjema "Fordeling av sameieandeler ved seksjonering". Skjemaet bør sendes inn sammen med melding til tinglysing og seksjoneringsbegjæringen fra kommunen, eller innen rimelig tid etter seksjoneringen.

Dokumentavgift

Når sameierne innveksler tidligere ideelle sameieandeler i eiendommen med eierseksjoner, jf. avsnittet over, skjer det som regel ingen hjemmelsovergang til eiendommen. Hjemmelsforholdet til eiendommen vil normalt være uendret, og det skal da ikke beregnes dokumentavgift.

Dokumentavgiftsfritaket skal bedømmes etter samme regelsett som for oppløsning av sameie. Dette følger av føringer fra Skattedirektoratet i årsrundskrivet om dokumentavgift kapittel 3.10 siste avsnitt. Det innebærer at fordelingen av seksjoner må skje samtidig for samtlige seksjoner i sameiet.

Dersom en person får tildelt en seksjon som representerer en større sameieandel i eiendommen enn det vedkommende hadde før seksjoneringen, skal det beregnes dokumentavgift av differansen.


Problemstilling nr. 4

Må grunneier samtykke til seksjonering av bygning på festet grunn når det i festekontrakten er tatt forbehold om grunneiers samtykke til overføring av festeretten?

Som utgangspunkt kan ikke grunneieren motsette seg at den bortfestede eiendommen seksjoneres. Seksjoneringen i seg selv medfører ikke at festeretten overføres. Ved senere overdragelser av de enkelte seksjonene vil det imidlertid bli partiell overdragelse av festeretten, og grunneieren må da samtykke på vanlig måte i tråd med det som er avtalt i festekontrakten, jf. tomtefesteloven § 17.
 

12.2 Reseksjonering

Problemstilling nr. 1

Foreligger det dokumentavgiftspliktig hjemmelsovergang ved endring av seksjoners størrelse ved reseksjonering?

Det fremgår av dokumentavgiftsloven §§ 7 og 1, samt Stortingets dokumentavgiftsvedtak § 1 første ledd at dokumentavgift skal betales ved hjemmelsoverføring av fast eiendom. Det er en etablert forståelse at det med hjemmelsovergang i denne sammenheng menes overføring av grunnbokhjemmel til en eiendoms eiendomsrett, eller overføring av grunnbokhjemmel til en eiendoms festerett, når eiendommen er bebygget og festeren er eier av bebyggelsen. Det følger av dette at dokumentavgift ikke påløper ved for eksempel overføring av grunnbokhjemmel til en bruksrett som ikke knytter seg til noen overføring av eiendomsrett til bygningsmasse.

Dokumentavgift representerer en tyngende forpliktelse for dem som skal betale avgiften. Det følger av legalitetsprinsippet at slik avgift ikke kan pålegges publikum uten en klar forankring i formell lov.

En seksjon er navnet på en sameieandel. Til denne sameieandelen ligger det som regel en eksklusiv bruksrett, jf. legaldefinisjonen i eierseksjonsloven § 1. En rendyrket overføring av bruksrett til arealer i et eierseksjonssameie er ingen hjemmelsoverføring som vil utløse dokumentavgift. Dersom en seksjon får en høyere sameiebrøk, gjerne i kombinasjon med større bruksareal, vil dokumentavgift kunne bli utløst ved tinglysing. Dokumentavgift er således kun et tema i de tilfeller en seksjon får en høyere sameiebrøk. Dokumentavgift er ikke et tema dersom en bruksenhet tilføres arealer, forutsatt at sameiebrøken ikke endres.


Problemstilling nr. 2

Hvem skal skrive under på reseksjoneringen, og i hvilke tilfeller må panthaverne samtykke?

Begjæring om reseksjonering fremsettes for kommunen, og kommunen sender melding til tinglysing sammen med nødvendige vedlegg. Kommunen har et selvstendig ansvar for å påse at reseksjoneringen er i tråd med eierseksjonslovens bestemmelser, kommunens planverk og matrikkellovens regler. 

Reseksjoneringen kan innebære en eller flere av nedenstående endringer, gjerne i kombinasjon, jf. eierseksjonsloven § 12 og § 13. I den grad det gjøres fysiske endringer i en eller flere seksjoner, skal plantegning som illustrerer den vedtatte endringen legges ved. Hvis det gjøres endringer i tilleggsdel i grunn skal det også legges ved utskrift fra matrikkelkartet som viser at det er avholdt oppmålingsforretning, jf. matrikkelloven § 6 første ledd e). 

Nedenfor gis en skjematisk fremstilling av de feltene som tinglysingsmyndigheten skal kontrollere ved forskjellige typer reseksjonering. Skjemaet er ikke utfyllende, og flere situasjoner kan tenkes. Skjemaet er kun ment som veiledning for saksbehandlere i tinglysingsdivisjonen, og må ikke forveksles med seksjonseieres lojalitetsansvar overfor panthavere og kommunens kontrolloppgaver.

Type reseksjonering

(felt 4)

Begjæringen må fremsettes av

(felt 7)

Samtykke er nødvendig fra

(felt 8/vedlegg)

Panthavernes samtykke er nødvendig

(felt 6 e)

En seksjon deles i flere

Sameiet består av kun boligseksjoner

§ 12

(Regina: SED)

Hjemmelshaver Sameiermøtet, dersom stemmetallet økes.(§ 30 annet ledd f)

Ja (løs erkl.)

Hvis pantefrafall:
påtegning på pantedokument

En seksjon deles i flere

Sameiet består av både bolig- og næringsseksjoner

§ 12

(Regina: SED)

Hjemmelshaver

Ingen, med mindre det er fastsatt i vedtektene

(det samlede stemmetallet øker ikke, jf. § 37 første ledd andre punktum)

Ja (løs erkl.)

Hvis pantefrafall:
påtegning på pantedokument

To eller flere seksjoner slås sammen

§ 12

(Regina: SES)

Berørte hjemmelshavere
(seksjonene kan ha forskjellige hjemmelshavere)
Ingen

Ja (løs erkl.)

 

Areal/volum i seksjon overføres til en annen seksjon

§12

(Regina: SEB)

Berørte hjemmelshavere Ingen Ja (løs erkl.) fra panthaverne i den seksjonen som blir mindre.

Del av seksjon overføres til fellesareal
(mindre arealer, v/ oppdeling/samme-slåing/bytte)

§ 12

(Regina: SEB)

Berørte hjemmelshavere Styret
(§ 12, 2. ledd, 1. pkt)
Ja (løs erkl.)

Seksjon avgir areal til fellesareal
(større arealer)

§ 13

(Regina: SEB)

Styret Berørte hjemmelshavere Ja (løs erkl.)

Ny(e) seksjon(er) opprettes av tidligere fellesareal

§ 13

(Regina: SET)

Styret Sameiermøtet
(§ 30 annet ledd b)

Nei

Gjennomgående pant overføres. Se kap. 12.2 nr. 3

Seksjon mottar areal/volum fra fellesareal

§ 13

(Regina: SEB)

Styret Sameiermøtet
(§ 30 annet ledd b)
+
Berørte hjemmelshavere
Nei

Eierbrøken endres - to eller flere seksjoner
(ikke alle)

§ 13

(Regina: SEB)

Styret

Berørte hjemmelshavere

Hvis boligseksjon:
samtykke fra ektefelle/reg. partner til seksjon som får lavere brøk

Nei

Eierbrøken endres - alle seksjoner

(ingen fysiske endringer)

§ 13

(Regina: SEB)

Styret

Sameiermøtet
(§§ 40 og 30)

+

Tilslutning fra samtlige sameiere

Nei

Endring av formål

§ 13

(Regina: SEB)

Hjemmelshaver

Endring fra bolig til næring:
samtykke fra ektefelle/reg. partner

Sameiermøtet
(§ 30 annet ledd e)
Ja (løs erkl.)

Seksjon utgår for å bli fellesareal

§ 13

(Regina: SEF)

Styret

Sameiermøtet 
(§§ 40 og 30)
+
Berørte hjemmelshavere

Hvis boligseksjon:
samtykke fra ektefelle/reg. partner

Seksjonen må være fri for heftelser

(pantefrafall/ sletting: påtegning på pantedokument)

Oppheving/sletting av seksjonering

(Regina: SEH)

Samtlige hjemmelshavere Ingen

Nei

Se kap. 12.4 problemstilling nr. 4

 


Problemstilling nr. 3

Ved opprettelse av flere nye seksjoner ved reseksjonering, hvem vil stå som hjemmelshaver til de nye seksjonene, og hvilke heftelser følger med over på de nye seksjonene?

 Ved reseksjonering kan det på forskjellige måter opprettes nye seksjoner, jf. eierseksjonsloven § 12 og § 13. Det er vanskelig å gi en uttømmende oversikt over typetilfellene, men her er noen eksempler.

En seksjon deles i to eller flere

Hvis en seksjon deles i to eller flere vil hjemmelsforholdet i grunnboken bestå, slik at den/de som hadde hjemmel til den opprinnelige seksjonen også får hjemmel til den/de nye seksjonene. Dette gjelder også hvis det opprettes en ny seksjon fra en tilleggsdel til en seksjon. 

Det må fremgå av begjæringen hva som skal være de respektive seksjonenes eierbrøk etter reseksjoneringen.

Pant og andre heftelser i seksjonen som deles følger med over på den/de nye seksjonene. Panthavere må likevel samtykke til reseksjoneringen, ettersom oppdelingen kan ha betydning for verdien av panteobjektet, jf. eierseksjonsloven § 12 fjerde ledd og Ot.prp.nr. 33 (1995-1996) s. 43. Samtykke kan gis på løs erklæring. Se kapittel 12.2 problemstilling 2

Nye seksjoner opprettes på fellesareal

Når nye seksjoner opprettes på fellesarealet, vil alle sameierne bli ført opp som hjemmelshavere til de nye seksjonene i samsvar med sameiebrøken. Det er sameierne i fellesskap som disponerer over eiendommen, men styret kan i mange tilfeller representere sameierne, jf. eierseksjonsloven § 43 og tinglysingsloven § 13 siste ledd. Les mer om dette i kapittel 12.3 problemstilling nr. 2

Pant som er tinglyst i de eksisterende seksjonene blir som hovedregel ikke overført til nyetablerte seksjoner som er opprettet på tidligere fellesareal. Det stilles heller ikke krav om panthavernes samtykke til reseksjoneringen. Dette er omtalt i Ot.prp.nr.33 (1995-1996) s. 42 hvor det legges vekt på at et vedtak om å etablere nye seksjoner fra et fellesareal kan fattes av et flertall i sameiet, jf. § 30. Dette betyr at ingen av sameierne kan motsette seg sameiermøtets vedtak, og det kan derfor ikke kreves samtykke fra panthaver i større utstreking enn det kreves fra eieren selv. Dessuten vil reseksjoneringen i de fleste tilfeller få liten eller ingen betydning for panthaverne, selv om sameiebrøken til alle seksjoner endres som en følge av utbyggingen, jf. prinsippet uttrykt i panteloven § 1-11 første ledd. 

"Gjennomgående pant", typisk byggelånspant og prosjektmeglers sikringspant, må alltid overføres. Dette er pant som vanligvis er tinglyst før seksjoneringen, evt. på alle seksjoner like etter seksjoneringen, og som hefter eller har heftet i hele eiendommen.


Problemstilling nr. 4

Hvordan kan et eierseksjonssameie reseksjoneres når opprinnelig bebyggelse er totalskadet i brann eller lignende?

I tilfeller der bygningsmassen på en seksjonert eiendom blir totalskadet og skal erstattes av ny(e) bygning(er), kan reseksjoneringen foregå ved å sende inn nye tegninger av bebyggelsen. Opprinnelige seksjonseiere kan beholde sine seksjonsnumre, og panteheftelser kan videreføres. Tinglysing av en slik reseksjonering krever samtykke fra panthaverne.

Det er ikke krav til at ny bygningsmasse skal være lik eller tilnærmet lik den opprinnelige.
 

12.3 Særskilte rettigheter i seksjonert eiendom

Problemstilling nr. 1

Hvordan kan man tinglyse en bruksrett til en mindre del av eiendommen, for eksempel en bod eller en parkeringsplass, som tilbehør til en bestemt eierseksjon?

Tilleggsdel

Eierseksjonsloven legger opp til at ett eller flere arealer eller bygningsdeler kan legges til seksjonens bruksenhet som tilleggsdel, jf. eierseksjonsloven § 6. Tilleggsdeler tas inn i seksjoneringsbegjæringen, eventuelt i en begjæring om reseksjonering, og blir på denne måten tinglyst. Vedlagte situasjonskart og plantegninger skal tydelig angi hvor tilleggsdelene er og hvilke seksjoner de tilhører. For tilleggsdel i grunnen (utendørs) skal det også legges ved et matrikkelkart som viser at området er oppmålt iht. matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e) og matrikkelforskriften § 35. 

Realsameie i en seksjon

Enkelte ganger kan det være mest hensiktsmessig å la en del av bebyggelsen utgjøre en selvstendig næringsseksjon i sameiet, for eksempel et garasjeanlegg i kjelleren. Dersom seksjonen opprettes som et realsameie, blir en andel av bruksretten knyttet til en bestemt enhet som tilbehør. Se kapittel 13.2. Kommunen må i hver enkelt sak ta stilling til om en realsameieløsning er i tråd med eierseksjonsloven § 6 (2). 

Midlertidig bruksrett i vedtekter

I medhold av eierseksjonsloven § 19 kan sameierne i vedtektene bestemme midlertidig enerett for en eller flere sameiere til å bruke bestemte deler av fellesarealene. Les mer om hva som er å anse som midlertidig i boken Eierseksjonsloven, kommentarutgave, 2. utgave av Hagen, Lilleholt og Wyller på s. 177-179. 

Bestemmelser i vedtekter kan tinglyses i grunnboken. Dette ble slått fast av Borgarting lagmannsrett i LB-2007-103790.

Vedtektsbestemmelser som ønskes tinglyst må falle innenfor de alminnelige kravene i tinglysingsloven § 12 og § 8. Eksklusive bruksretter i utearealer som skal gjelde for mer enn 10 år, må være oppmålt iht. matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e) og matrikkelforskriften § 35. 

Avtale om bruksrett mellom seksjoner

I medhold av tinglysingsloven § 12 kan en erklæring om bruksrett til fordel for en bestemt person, eller til fordel for innehaveren av en bestemt eiendom (realservitutt), tinglyses på grunnboksbladet til den "tjenende" eiendommen. Forutsatt at avtalen er i samsvar med eierseksjonsloven, kan den tinglyses som en heftelse på en eller flere seksjoner når det inngås avtaler seksjonseierne imellom. Eksklusive bruksretter i utearealer som skal gjelde for mer enn 10 år, må være oppmålt iht. matrikkelloven § 6 første ledd bokstav e) og matrikkelforskriften § 35, sammenholdt med matrikkelloven § 12 og Miljøverndepartementets kommentarer til matrikkelforskriften § 30 (PDF). 

Tilsvarende avtaler om bruksrett for en eller flere sameiere på fellesarealet blir ikke godtatt til tinglysing. Bruksrettsendringer i fellesarealene skal bestemmes i vedtekter eller ved reseksjonering. Se ovenfor. Dette er imidlertid ikke til hinder for at sameiet kan tinglyse avtaler om bruksrett til fordel for utenforstående rettighetshavere på fellesarealet. Les mer om dette i kapittel 12.3. problemstilling nr. 2.


Problemstilling nr. 2

Hvem skal signere dokumenter for tinglysing som berører fellesarealene eller hele den seksjonerte eiendommen? Styret eller alle seksjonseierne?

Hovedregelen i tinglysingsloven § 13 er at dokumenter som inneholder frivillige rettsstiftelser må være underskrevet av hjemmelshaver til den eiendommen det gjelder. I en seksjonert eiendom er alle seksjonseierne hjemmelshavere med en ideell sameieandel hver, og dokumenter som skal tinglyses som heftelse knyttet til fellesareal må i utgangspunktet undertegnes av alle. 

I tinglysingsloven § 13 sjette ledd er det imidlertid gitt et særskilt grunnlag for styret til å kunne representere sameiet ved tinglysing av dokumenter som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, i samsvar med eierseksjonsloven § 43 første ledd. Dette gjelder blant annet gjennomføringen av vedtak truffet av sameiermøtet eller styret, og rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig, jf. eierseksjonsloven § 43. Tinglysingsloven § 12 setter skranker for hva som kan tinglyses, og § 13 sjette ledd innebærer ingen utvidelse i forhold til denne bestemmelsen.

Overdragelse og servitutter

Dokumenter som skal tinglyses som et ledd i gjennomføringen av et vedtak som er truffet i sameiermøtet eller av styret, kan undertegnes av styret alene, eventuelt av to eller flere styremedlemmer som signaturberettigede dersom dette er fastsatt i vedtektene. Dette kan eksempelvis gjelde vedtak om å selge deler av fellesarealet, eller å overføre grunnbokshjemmel til fradelte eller nye bruksenheter, eller å gi en utenforstående veirett eller rett til å legge vann- og kloakkrør i grunnen.

Det tinglyste dokumentet kan kun berøre fellesarealet, eller fradelte eller nye bruksenheter fra fellesareal. Dersom heftelsen også berører en bestemt seksjon, for eksempel en gangrett over en hage som er utlagt som tilleggsdel, må også seksjonseieren gi sitt samtykke.

Pant

Styret kan representere sameiet ved pantsettelse som gjelder eiendom som er fradelt fra fellesareal, eller nye bruksenheter som er opprettet fra fellesareal.

Utvidet panterett for sameiernes forpliktelser

Eierseksjonsloven § 25 hjemler legalpanterett for krav mot sameierne som følger av sameieforholdet. Dersom sameiet ønsker en mer omfattende panterett, må dette vedtektsfestes og tinglyses ved utfylling av vanlig pantedokument. Pantedokumentet må signeres av hjemmelshaverne til alle berørte seksjoner i henhold til hovedregelen i tinglysingsloven § 13, jf. eierseksjonsloven § 25 tredje ledd.


Problemstilling nr. 3

Vil en tinglyst urådighetserklæring i en seksjon hindre tinglysing av en erklæring som omhandler disponering av eierseksjonssameiets fellesarealer mm, når sameiets styre har underskrevet erklæringen, men urådighetsinnehaveren ikke har samtykket?

Nei, tinglyst urådighet i enkeltstående seksjoner hindrer ikke sameiets styre å disponere over eiendommen når det gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, jf. eierseksjonsloven § 43 og tinglysingsloven § 13 sjette ledd.

Men dersom urådigheten hefter i hele eiendommen, det vil si alle seksjonene, som en gjennomgående rettighet, må urådighetsinnehaveren samtykke på vanlig måte.
 

12.4 Deling og sammenslåing av seksjonert eiendom

Problemstilling nr. 1

Kan en seksjonert eiendom og en useksjonert eiendom sammenslås?

Ja. Reglene om sammenslåing fremgår av matrikkelloven § 18 og matrikkelforskriften § 43. Sammenslåing tinglyses ved melding til tinglysing fra kommunen. 

For å oppfylle matrikkellovens krav om at begge matrikkelenhetene skal ha samme hjemmelshaver, må alle seksjonseierne være oppført som hjemmelshavere på den tilstøtende eiendommen med samme sameiebrøk som i den seksjonerte eiendommen.

Sammenslåingen kan ikke gjennomføres hvis den vil føre til prioritetskollisjon mellom panthavere, jf. matrikkelforskriften § 43 åttende ledd. Dette kan lett oppstå dersom både den useksjonerte eiendommen og en eller flere seksjoner er pantsatt. Eventuelle pantefrafall eller prioritetsvikelser må gjøres ved påtegning på originale pantedokumenter før eller samtidig med tinglysing av sammenslåingen.

Ved innsendelse bør det opplyses om formålet med det nye arealet som legges til eierseksjonssameiet. Dersom det nye arealet skal være en utvidelse av fellesarealet, er det ikke nødvendig å reseksjonere. Hvis derimot hele eller deler av det nye arealet skal ligge til en bestemt seksjon, eller bygninger på det nye arealet skal utgjøre en eller flere seksjoner, må eiendommen reseksjoneres samtidig med sammenslåingen. Kommunen kontrollerer prosessen og sender melding om sammenslåing og melding om reseksjonering til tinglysing med noen dagers mellomrom.


Problemstilling nr. 2

Kan to eller flere seksjonerte eiendommer sammenslås?

Matrikkelforskriften § 43 (4) gir uttrykkelig hjemmel for sammenslåing av to eiendommer som er seksjonert. Regelen gjelder også sammenslåing av flere seksjonerte eiendommer. Etter denne bestemmelsen kan sammenslåing gjennomføres uten det alminnelige kravet om like hjemmelshavere. Det er et vilkår at det samtidig etableres ett samlet eierseksjonssameie på den sammenslåtte eiendommen bestående av alle sameierne i de opprinnelige eiendommene. Ellers gjelder de vanlige vilkårene for sammenslåing.

Det er mye å ta hensyn til i en slik prosess, og følgende fremgangsmåte bør benyttes: 

  1. Det bestående eierseksjonssameiet reseksjoneres, slik at det utvides med de seksjoner (bruksenheter) som blir slettet fra utgående eierseksjonssameie. De opprinnelige eierseksjoner på den bestående matrikkelenhet beholder sine seksjonsnumre, mens seksjonene fra utgående matrikkelenhet får fortløpende seksjonsnumre etter seksjonene som opprettholder sine seksjonsnumre. Kommunen sender «Melding til tinglysing» til tinglysingsmyndigheten. Dette utløser tinglysingsgebyr.
     
  2. Ett selvkomponert og selvforklarende hjemmelsdokument som fordeler de «nye» seksjonene på nøyaktig samme personer som hadde grunnbokhjemmel til respektive seksjoner/bruksenheter i utgående eierseksjonssameie. Hjemmelsdokumentet må inneholde de samme formalkrav som kreves ved tinglysing av skjøte. Hjemmelsdokumentet tinglyses med ett tinglysingsgebyr. Hjemmelsendringene utløser ikke dokumentavgift ettersom tinglysingsmyndigheten ikke anser dette for å være en dokumentavgiftspliktig hjemmelsovergang.
     
  3. I den grad de «nye» seksjonene skal være pantsatt eller beheftet med andre tinglyste heftelser, må det tinglyses nye pantedokumenter og eventuelle andre dokumenter. Regelmessig vil disse dokumentene bli tinglyst som betingelse for at rettighetshavere skal slette sine heftelser i utgående seksjoner i utgående eierseksjonssameie(r). Se punkt 5.

    Ved tinglysing av nytt pant og andre heftelser i de «nye» seksjonene, blir fremgangsmåten som om det utstedes helt nye heftelser. Dette innebærer at den aktuelle hjemmelshaver må utstede nye dokumenter, eventuelt at vedkommende hjemmelshaver gjør en påtegning på det eksisterende dokument, typisk ved pantutvidelse. Det er følgelig ikke tilstrekkelig at kun panthaver søker å få pantet etablert i «ny» seksjon uten at hjemmelshaveren medvirker. Tinglyst pant vil kunne være grunnlag for tvangsfullbyrdelse, og formalkravene til etablering av rettsvern for panterett må av den grunn være særskilt strenge. For etablering av nytt pant eller pantutvidelse skal det betales tinglysingsgebyr.

    Ved etablering av andre heftelser (enn pant) i de «nye» seksjonene, skal det tinglyses utvidelse etter samme fremgangsmåte som for panteheftelser, men tinglysingsmyndigheten vil kunne vurdere det enkelte tilfellet annerledes. Ny tinglysing vil utløse tinglysingsgebyr.
     
  4. Panthavere må frafalle eller slette pant i samtlige seksjoner i det eierseksjonssameiet som skal utgå. Dette gjelder også eventuelle øvrige heftelser.
     
  5. Ettersom samtlige utgående seksjoner i utgående eierseksjonssameie(r) nå vil være fri for tinglyste heftelser, vil eierseksjonssameiet kunne begjæres slettet. Sletting skjer ikke som reseksjonering, men vil kunne begjæres på «løs kvittering». Slettingen må først innføres i matrikkelen. Kommunen sender dernest «Melding til tinglysing» til tinglysingsmyndigheten. Sletting utløser ikke tinglysingsgebyr.
     
  6. Grunneiendommene (bruksnumrene) slås sammen. Kommunen sender «Melding til tinglysing» til tinglysingsmyndigheten. Det utløses ikke tinglysingsgebyr.


Problemstilling nr. 3

Kan deler av en seksjonert eiendom skilles ut til en egen matrikkelenhet?

Ja. Regler om oppretting av en ny matrikkelenhet følger av matrikkelloven kapittel 3 med tilhørende forskrifter.

Fremgangsmåten ved fradeling vil være forskjellig avhengig av om utgående areal er definert som (del av) bruksenhet i eierseksjonssameiet (seksjon), eller som fellesareal.

Dersom det utgående areal i sin helhet er definert som fellesareal, vil fradeling kunne skje uten at eierseksjonssameiet må reseksjoneres. Det er kun basert på tinglyst seksjoneringsdokumentasjon at man kan finne ut av om utgående areal er fellesareal eller (del av) bruksenhet (seksjon). Endring av seksjoner, deriblant endring av seksjoners bruksenheter, kan kun skje ved reseksjonering. Ved fradeling av areal fra fellesareal, vil samtlige seksjonseiere bli hjemmelshavere til den fradelte eiendom, og sameiebrøken i fradelt eiendom vil gjenspeile seksjonsbrøkene.

Dersom det fradelte areal delvis eller i sin helhet utgjør en bruksenhet (seksjon), må eierseksjonssameiet reseksjoneres i anledning fradelingen. Slik reseksjonering må skje tilnærmet samtidig med fradelingen, men det er ikke nødvendigvis slik at reseksjoneringen må skje forut for fradelingen. En slik samtidighet vil sikre at samme areal ikke både har referanse til en seksjon og til en fradelt eiendom.

Man kan tenke seg flere varianter av fradeling av bruksenheter (seksjon) fra et eierseksjonssameie.

Eierseksjonssameie splittes i to eller flere eierseksjonssameier

Dokumenter må tinglyses i følgende rekkefølge:

  1. Det må tinglyses en «Melding til tinglysing» der det fradeles en grunneiendom (bruksnummer) fra eierseksjonssameiets eiendom. Det påløper tinglysingsgebyr. Ved tinglysing vil samtlige seksjonseiere bli hjemmelshaver til utskilt eiendom.
     
  2. Det må tinglyses et selvkomponert og selvforklarende hjemmelsdokument der grunnbokhjemmelen til det fradelte areal overføres til «utbryterne» i eierseksjonssameiet. Fordelingen av sameieandeler til «utbryterne» må gjenspeile utbryternes interne styrkeforhold i avgivende eierseksjonssameie. Samtidig må sameiebrøkene gjenspeile de brøker som skal utgjøre de «nye» seksjonenes sameiebrøker i det nye eierseksjonssameiet som skal oppstå på utskilt eiendom. Se punkt 3. Ved en slik omstrukturering skjer det ingen hjemmelsovergang som utløser dokumentavgift. Hvis omstruktureringen medfører verdiforskyvning, vil det bli beregnet dokumentavgift av differansen.

    Hjemmelsdokumentet må underskrives av samtlige sameiere i avgivende eierseksjonssameie. Eventuelt kan styret i sameiet underskrive hjemmelsdokumentet, jf tinglysingsloven § 13 sjette ledd. Hjemmelsdokumentet må påføres vitnebekreftelse. Det påløper tinglysingsgebyr.
     
  3. Nyopprettet eiendom må seksjoneres. Det tinglyses «Melding til tinglysing». Ved tinglysing vil samtlige «utbrytere» bli hjemmelshavere til de «nye» seksjonene som opprettes i det nye eierseksjonssameiet.

    Som bilag til seksjoneringsbegjæringen må inngå en oppstilling over hvilke sameiere som skal bli hjemmelshavere til hvilke de de nyopprettede seksjoner i det nye eierseksjonssameiet. Ettersom disse sameiere får grunnbokhjemmel til seksjoner som har sameiebrøker som samsvarer med de oppgitte sameiebrøker i punkt 2, vil det etter Kartverkets praksis ikke påløpe dokumentavgift ved fordeling av seksjonene. Tinglysingsgebyr påløper.
     
  4. I den grad det skal være tinglyst panteheftelser i de nyopprettede seksjonene, må det tinglyses nye pantedokumenter i de nyopprettede seksjonene i det nyetablerte eierseksjonssameiet. Nye pantedokumenter må utstedes av hjemmelshaverne til de nye seksjonene. Pantedokumentene må fylles ut på vanlig måte. Alternativt kan eksisterende pantedokument som hefter i utgående seksjon i det opprinnelige eierseksjonssameiet, påføres en pantutvidelse. Ved tinglysing av nytt pantedokument, så vel som ved pantutvidelse, må det betales tinglysingsgebyr.

    Tilsvarende må andre heftelser enn panteheftelser tinglyses i de nyopprettede seksjoner. Som utgangspunkt må slike heftelser underskrives på nytt at de aktuelle hjemmelshavere; unntaksvis vil Kartverket kunne overføre slike heftelser fra utgående seksjoner til nyopprettede seksjoner uten ny utstedelse.
     
  5. Det må frafalles pant og andre heftelser i de utgående seksjonene i det opprinnelige eierseksjonssameiet. Det er rettighetshaver som må begjære heftelsen frafalt. Slettelse eller pantefrafall utløser ikke tinglysingsgebyr.
     
  6. Det må tinglyses «Melding til tinglysing» om reseksjonering av det opprinnelige eierseksjonssameiet. Reseksjoneringen innebærer at «utbryternes» seksjoner utgår. Det forutsettes at de gjenværende seksjoner opprettholder sine tellere i sameiebrøken; nevneren for de gjenværende seksjoner må nødvendigvis reduseres. Det påløper tinglysingsgebyr.

Pant som er tinglyst i de eksisterende seksjonene blir som hovedregel ikke overført til mottakende matrikkelenheter, uavhengig av om det skjer ved ordinær fradeling eller arealoverføring. Panthaverne ansees ikke å bli direkte berørt, ettersom det "egentlige" panteobjektet er seksjonseierens eksklusive bruksrett til en bestemt enhet, og eiendomsretten i fellesarealet er av mindre betydning, jf. tilsvarende betraktninger som i kapittel 12.2. problemstilling nr. 3 siste del.

"Gjennomgående pant", typisk byggelånspant og prosjektmeglers sikringspant, må imidlertid alltid overføres. Dette er pant som vanligvis er tinglyst før seksjoneringen (reseksjoneringen), evt. på alle seksjoner like etter seksjoneringen, og som er ment å hefte i hele eiendommen.

Dersom fradelingen skjer fordi sameierne ønsker å oppløse sameiet fullstendig og bli eier av hver sin grunneiendom, kan det være hensiktsmessig å oppheve seksjoneringen før fradelingen i stedet for å reseksjonere. Les mer om oppheving av seksjonering i kapittel 12.4 problemstilling nr. 4. og om oppløsning av sameie i kapittel 13.3.

Andre tilfeller der arealer utgår fra bruksenhet (seksjon)

Ved andre tilfeller der arealer utgår fra et eierseksjonssameie, og der disse arealer inngår i en bruksenhet (seksjon), må man sørge for at disse arealer ikke lenger fremkommer som del av de aktuelle bruksenheter (seksjon). Dette skjer ved reseksjonering. Slik reseksjonering skjer ved tinglysing av «Melding til tinglysing». Det finnes mange varianter av slik reseksjonering. Tinglysingsmyndigheten må i hvert tilfelle ta standpunkt til om tinglyst heftelse fra avgivende seksjon skal følge med over til den nyopprettede eller mottakende eiendom. Det finnes mange varianter av slik overføring av arealer, og fremgangsmåten for hvert enkelt tilfelle kan derfor variere.


Problemstilling nr. 4

Hvordan går man frem for å slette en seksjonering?

Tinglysingen skal kun godta å tinglyse sletting av en seksjonering når begjæringen kommer som en melding fra kommunen. Som vedlegg til begjæringen må kommunen legge ved skriftlig samtykke fra alle seksjonseiere. 

Hjemmel

Det er ikke et krav at alle seksjonene skal ha samme hjemmelshavere i grunnboken. Dersom det er forskjellige hjemmelshavere, vil slettingen av seksjoneringen medføre at det opprettes et ordinært tingsrettslig sameie på eiendommen med kun ett grunnboksblad. Sameiebrøken i det slettede eierseksjonssameiet legges da til grunn. Eierseksjonssameiet vil ikke bli slettet hvis den nye tilstanden er i strid med eierseksjonsloven § 2. Hvis opphevingen skjer fordi eiendommen skal selges, eller fordi sameiet skal oppløses med etterfølgende fradeling og fordeling av selvstendige matrikkelenheter, må dette fremgå av saken når den sendes inn til tinglysing. Se kapittel 13.3 om oppløsning av sameie

Pant

Når seksjoneringen slettes vil pant i de opprinnelige seksjonene går over til å hefte i den ideelle andelen som seksjonens sameiebrøk representerer. Dersom samme person(-er) har grunnbokshjemmel til flere eller alle seksjoner før slettingen, og seksjonene er beheftet med forskjellige panteretter, vil slettingen av seksjoneringen kunne føre til kompliserte prioritetsforhold i eiendommen. Men ettersom panterettene hefter i ulike ideelle andeler, regnes det ikke som prioritetskollisjoner. Det er heller ikke nødvendig med uttrykkelig samtykke fra panthaverne for å slette seksjoneringen.
 

Til toppen