Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

11 Tomtefeste

11.1 Tinglyse festerett

Problemstilling nr. 1

Hvilke dokumenter skal sendes inn ved tinglysing av festekontrakt, hvor bygning er oppført i tiden mellom inngåelse og tinglysing av festekontrakten?
Kreves det at skjøte på bebyggelsen tinglyses likt som ny festekontrakt?

Av tinglysingsloven § 15 fremgår det at den som har grunnbokshjemmel til en eiendom også har grunnbokshjemmel til bygninger som blir oppført på eiendommen med mindre grunnboken utpeker noen andre til eier av disse. Som hovedregel skal tinglysingsmyndigheten derfor kreve skjøte på bebyggelsen som er signert av hjemmelshaver/grunneier. Dette er stadfestet i Høyesteretts dom Rt. 2005 s. 1647. 

I henhold til langvarig tinglysingspraksis gjøres det imidlertid ett unntak fra denne hovedregelen. Dersom dagens fester er den samme personen som opprinnelig inngikk festekontrakt med grunneieren, og som nå ønsker å tinglyse sin festerett for første gang, er det ikke nødvendig å sende inn skjøte sammen med festekontrakten. Det er en forutsetning at dagens grunneier har signert festekontrakten, enten på tidspunktet for kontraktsinngåelse, eller ved en senere påtegning, iht. tinglysingsloven § 13. Verdien av festeretten og tomtens påstående bygninger skal påføres festekontrakten eller oppgis i et vedlegg som grunnlag for dokumentavgiftsberegningen. Det henvises til LB-2007-167696, hvor Borgarting lagmannsrett stadfestet tinglysingsmyndighetens avgjørelse om å kreve avgiftsgrunnlaget oppgitt i disse tilfellene. 

I tilfeller hvor opprinnelig fester er død, og festekontrakten ikke er tinglyst, overføres grunnbokshjemmelen direkte til arvingene. Dette anses ikke for å være noen transport. Slik overføring skjer ved at hjemmelserklæring fylles ut, festekontrakten vedlegges, og forsendelsen tinglyses samlet. 

Dersom opprinnelig fester i henhold til eksisterende ikke-tinglyste festekontrakt har overdratt sin festerett til ny fester, må det skje en transport av festekontrakten fra opprinnelig fester til ny fester. Hvis nåværende fester ønsker å tinglyse sin festerett med tilhørende bebyggelse, må man falle tilbake på hovedregelen, hvor det kreves at skjøte sendes inn med signatur av hjemmelshaver/grunneier. Dette kan gjøres ved å sende inn festekontrakten med transportpåtegning(er), og et skjøte som overfører bebyggelsen fra grunneier til nåværende fester. Dokumentavgiftsgrunnlaget for bebyggelsen må påføres skjøtet. Dersom opprinnelig bortfester fortsatt er hjemmelshaver til grunnen, kan alternativt festekontrakten til første fester tinglyses, og transportrekken dokumenteres med skjøter gjennom alle ledd, fra opprinnelig fester til nåværende fester. Dersom det er flere skjøter i en slik transportrekke, vil de bli tinglyst som ett dokument, med ett tinglysingsgebyr. Dokumentavgiftsgrunnlaget må påføres i siste skjøtet, og settes til dagens markedsverdi av bebyggelsen. 

Dersom det av andre grunner er vanskelig å oppfylle kravene til klarhet i festeforholdet som ønskes tinglyst, kan fester be om å få festeretten tinglyst etter kunngjøring i medhold av § 38 a. En slik løsning antydes i Høyesteretts dom Rt. 2005 s. 1647. 

Nedenfor gis en skjematisk oversikt over noen typetilfeller og hva som skal sendes inn i de enkelte tilfellene. I alle tilfeller må man huske å undersøke konsesjonsforholdene.

Stikkord

Typetilfeller Hva må sendes inn
Samme parter
  • Opprinnelig fester er fortsatt fester i dag,
    og
  • Opprinnelig bortfester har fortsatt grunnbokshjemmel

Festekontrakten.

Dokumentavgiftsgrunnlag skrives på kontrakten eller i brev/løs erklæring.

Ny bortfester
  • Opprinnelig fester er fortsatt fester i dag,
    og
  • Det er en ny bortfester/hjemmelshaver til grunnen.

Festekontrakten, med påtegning fra ny hjemmelshaver/bortfester.

Dokumentavgiftsgrunnlag skrives på kontrakten eller i brev/løs erklæring.

Ny fester
  • Dagens fester har fått tiltransportert festeretten med tilhørende bygning av tidligere fester.

Festekontrakt og skjøte(r) som er signert av hjemmelshaver/bortfester, samt tidligere fester(e).

Dokumentavgiftsgrunnlag skrives på skjøtet.

Festeretten arves, samme bortfester
  • Opprinnelig fester er død, og dagens festere er arvinger etter opprinnelig fester,
    og
  • Opprinnelig bortfester har fortsatt grunnbokshjemmel.

Festekontrakt, hjemmelserklæring og skifteattest.

Dokumentavgiftsgrunnlag skrives på hjemmelserklæringen.

Festeretten arves, ny bortfester
  • Opprinnelig fester er død, og dagens festere er arvinger etter opprinnelig fester,
    og
  • Det er en ny bortfester/ hjemmelshaver til grunnen.

Festekontrakten med påtegning fra ny hjemmelshaver/bortfester, hjemmelserklæring og skifteattest.

Dokumentavgiftsgrunnlag skrives på hjemmelserklæringen.


Problemstilling nr. 2

Skal tinglysingsmyndigheten ved nye festekontrakter knyttet til realsameie kreve en felles festekontrakt for realsameiet?

Ved opprettelse av nye realsameier på festet grunn skal tinglysingsmyndigheten kreve en felles festekontrakt for realsameiet for alle festerne. Som fester i en slik festekontrakt kan for eksempel være: "Den til enhver tid fester av boligeiendom på felt XX". Festekontrakten må tinglyses samtidig med at første boligtomt (hovedeiendom) blir festet bort.


Problemstilling nr. 3

En festekontrakt som skal gjelde først om for eksempel 3 måneder, kommer inn til tinglysing. Dersom festekontrakten tinglyses, vil eiendommen i grunnboken være bortfestet før festekontrakten trer i kraft mellom bortfester og fester. Kan festekontrakten tinglyses?

En slik festekontrakt kan tinglyses på vanlig måte. Betingelsen om at kontrakten først trer i kraft på et senere tidspunkt vil bli ekstrahert i grunnboken, og det gis dermed publisitet om at kontrakten foreløpig ikke er i kraft.


Problemstilling nr. 4

Kan det tas pant i en festekontrakt som er tinglyst før den trer i kraft mellom partene?

Ja, panteretten vil knytte seg til rettigheten etter dokumentet (festekontrakten), og betingelsen om fremtidig ikrafttredelse er ikke til hinder for at panteretten tinglyses. Det samme gjelder for tinglysing av andre rettigheter i festeretten.


Problemstilling nr. 5

Kan vi kreve oppmålingsforretning på allerede etablerte festeforhold, der gamle festeavtaler er tinglyst som rettighet/leieavtale/ skjøte på bygning på hovedbruket?

Når festearealet ikke har sitt eget grunnboksblad, så er det en meget utilfredsstillende situasjon for rettighetshaver. Denne type grunnboksføring gir også en svært uklar grunnbok.

Matrikkelloven gir i dag ikke hjemmel til å kreve matrikulering av disse festeforholdene, og tinglysingsmyndigheten kan derfor ikke stille et slikt krav. Ved transport av festeforholdet må dette tinglyses som en alminnelig transport av rettighet. Vi anbefaler imidlertid partene å sørge for oppmåling, matrikulering og tinglysing av disse festeforholdene for å klargjøre rettighetsforholdet. 

Når matrikkelloven § 7 trer i kraft vil det bli matrikuleringsplikt på disse festeeiendommene for å få tinglyst hjemmelsendring. Det er i dag ikke kjent når denne bestemmelsen vil tre i kraft.


Problemstilling nr. 6

Hvilke tinglysingsmessige fremgangsmåter kan benyttes når det skal tinglyses en ny festekontrakt på en festeeiendom, eller nye vilkår i en eksisterende festekontrakt?

I noen tilfeller kan det på grunn av endrede forhold være aktuelt å tinglyse en ny festekontrakt på en festeeiendom, eller å endre vilkårene i en eksisterende kontrakt. Dette kan være aktuelt både mellom eksisterende grunneier og fester, eller når festeeiendommen skal overføres til ny fester. 

Ny festekontrakt eller endrede vilkår?

En festekontrakt er en privatrettslig regulering av forholdet mellom grunneieren og festeren. Tinglysingsmyndigheten skal legge til grunn partenes forutsetninger, og vi må bygge på de innsendte dokumentene. Utgangspunktet er at en ny utfylt festekontrakt innebærer en begjæring om tinglysing av en i sin helhet ny festekontrakt på festeeiendommen. Vi må da tinglyse kontrakten i samsvar med fremgangsmåten for tinglysing av ny kontrakt. I motsatt fall kan partene uttrykkelig ha fastsatt at det innsendte dokumentet skal tinglyses som nye eller endrede vilkår i den eksisterende festekontrakten.

Dersom det innsendte dokumentet ikke gir klart svar på partenes forutsetninger, må saken returneres med krav om at innsender klargjør om dokumentet skal tinglyses som ny kontrakt eller som endrede vilkår til den eksisterende kontrakten. 

Fremgangsmåte - ny festekontrakt

Ved tinglysing av ny festekontrakt må følgende forutsetninger eller vilkår være oppfylt:

  • Eventuelle heftelser i den eksisterende festekontrakten må frafalles i denne eller slettes av rettighetshaverne.
  • Eksisterende festekontrakt slettes, og ny kontrakt tinglyses på festeeiendommen.
  • Eventuelle heftelser som er frafalt i den gamle festeretten og som skal videreføres i den nye tinglyses på nytt i den nye festeretten med festers samtykke.
  • Alle dokumentene kommer samtidig til tinglysing og tinglyses samme dag for at eventuelle panthaveres og andre rettighetshaveres rettigheter ikke skal være uten rettsvern mens tinglysingen foregår.

Fremgangsmåte - nye eller endrede vilkår

Ved tinglysing av nye eller endrede vilkår vil den eksisterende festeretten bestå, og de nye vilkårene vil ikke innvirke på allerede tinglyste heftelser. Dokumentet tinglyses som en påtegning på den tidligere tinglyste festekontrakten.


Problemstilling nr. 7

Må standardisert festekontrakt benyttes for å tinglyse alle festeforhold i grunnboken?

Det klare utgangspunktet er at et hvert festeforhold må skrives på standardisert skjema for å tinglyses. Dette følger av tinglysingsforskriften § 2. Dette gjelder fullt ut for festekontrakter som gjelder feste til bolig eller fritidsbolig. Kravet om standardisert festekontrakt vil også gjelde for næringsfeste som faller inn under tomtefesteloven, det vil si der hovedformålet er "leige av grunn til hus". Eksempelvis vil avtale om leie av grunn til oppføring og drift av kraftstasjon kreve tinglysing av standardisert festekontrakt. 

For festeforhold som faller utenfor tomtefesteloven, er det etter gjeldende praksis ikke stilt absolutt krav om standardisert blankett. Bakgrunnen for det er at slike festeforhold gjerne er en del av et større avtalekompleks. Det avgjørende for slike festeforhold er likevel at festeforholdet er så klart formulert i dokumentet at det er utvilsomt hvem som er rettighetshaver(e) og hvordan det skal føres i grunnboken, jf. tinglysingsforskriften § 4. Tilfeller som faller utenfor tomtefesteloven vil være festeforhold der hovedformålet med avtalen ikke er feste til hus på tomten, men til andre installasjoner eller anlegg, for eksempel feste av areal til skianlegg.


Problemstilling nr. 8

Kan en ny festekontrakt, utformet på dagens standardskjema, tinglyses med henvisning til en tidligere ikke-tinglyst festekontrakt?

Ja, det er ikke til hinder for å tinglyse festekontrakten at den henviser til, og erstatter, en tidligere ikke-tinglyst kontrakt. Vi vil tinglyse kontrakten med de opplysninger som blir gitt om inngåelsestid og festetid. Dersom angitt inngåelsestid er langt tilbake i tid, kan det oppstå spørsmål om hvilken tomtefestelov som gjelder for festeforholdet. Men dette er et materiellrettslig spørsmål mellom partene, og er ikke til hinder for å tinglyse kontrakten.
 

11.2 Innløse festerett

Problemstilling nr. 1

Skal tinglysingsmyndigheten automatisk slette festekontrakten når hjemmelshaver til festeretten erverver hjemmel til eiendomsretten/grunn?

Tinglysingsmyndigheten godtar ikke tinglysing av et skjøte som kun overfører grunnbokshjemmelen til eiendomsretten/grunnen med mindre det er tatt stilling til om festekontrakten skal slettes eller ikke. Som hovedregel skal festeforholdet samtidig begjæres slettet av ny hjemmelshaver. Begjæring om slettelse kan inntas i rubrikk 6 i skjøtet og må underskrives av erververen (dvs. rettighetshaveren til festekontrakten). 

Begjæring om slettelse bør formuleres etter følgende mal:
"Undertegnede hjemmelshaver til festerett ber om at festekontrakten slettes. Det samme gjelder eventuelle andre rettigheter som er avtalt i festekontrakten. Jeg erklærer at en slettelse av festekontrakten ikke vil berøre tredjemanns rettigheter". 

Konsekvensen av å bruke denne erklæringen er at alle heftelser som er avtalt i den opprinnelige festekontrakten blir slettet. Innsendere av innløsningsskjøter bør gå grundig gjennom den opprinnelige festekontrakten og se til at ikke nødvendige servitutter blir begjært slettet. Dette kan typisk være rett til nødvendig tilkomstvei, rett til vann og avløp eller lignende. 

Dersom det er elementer av festekontrakten som skal forbli tinglyst som servitutter eller pengeheftelser, må disse gjentas i skjøtets rubrikk 6. Begjæringen kan da formuleres etter følgende mal:
"Undertegnede hjemmelshaver til festerett ber om at festekontrakten slettes. Det samme gjelder eventuelle andre rettigheter som er avtalt i festekontrakten, med unntak av følgende rettigheter:...(beskriv rettigheten/-ene som skal bestå).
Jeg erklærer at en slettelse av festekontrakten ikke vil berøre tredjemanns rettigheter". 

Dersom det er elementer av festekontrakten som skal forbli tinglyst som servitutter eller pengeheftelser, må disse gjentas i skjøtets rubrikk 6. Dersom det er flere punkter og man finner det uhensiktsmessig eller vanskelig å gjenta alle, kan man også bestemme at "Gamle rettigheter/forpliktelser i gammel festekontrakt skal bestå." 

Dersom tinglysingen ser av grunnboken at det til tross for erklæringen foreligger rettigheter til gunst for andre enn partene i skjøtet og festekontrakten, må dokumentet returneres som uklart. Dette fordi mye da kan tyde på at partene ikke helt ut forstår hva erklæringen de har avgitt på skjøtet innebærer, og at disse rettighetene må gjentas i skjøtet. Dersom det er riktig at festekontrakten skal slettes til tross for tredjemanns rettigheter, må også rettighetshaver til disse undertegne slettelsesbegjæringen. 

Unntaksvis godtas det at festerettigheten blir stående så lenge erverver har tatt uttrykkelig stilling til spørsmålet. Det skal da i rubrikk 6 stå at festekontrakten skal bli stående. Bakgrunnen for å tillate at en og samme person har hjemmel til grunnen og til festerettigheten er en avgjørelse i Agder lagmannsrett av 21.03.1996 nr. 96-00344K. 

Videre kan det forekomme tilfeller hvor grunneier har festet bort sin eiendom, det er foretatt seksjonering av den festede grunnen og grunneier vil kjøpe en seksjon i eierseksjonssameiet. Slike tilfeller har vært oppe i praksis, og registerfører ønsker å presisere at denne konstellasjonen er i orden, og at spørsmålet om sletting av festekontrakten da ikke blir aktualisert.


Problemstilling nr. 2

Ved en tomtefesters innløsning av grunn hvor eiendommen har andel i realsameie, og der sameieeiendommen er festet av samme grunneier som hovedeiendommen, er spørsmålet om det er mulig å innløse sin ideelle andel i realsameiet sammen med hovedeiendommen. 

Ved festerens innløsning av hovedeiendommen, vil eiendommens andel i realsameiet bli tilsvarende innløst. Den nye eieren av hovedeiendommen vil derved bli sameier i realsameiet, dog uten at eierposisjonen er knyttet til noen spesifikk fysisk del av sameieeiendommen. I en slik situasjon vil sameieeiendommen ha to eller flere grunneiere.

Dersom derimot en spesifikk del av sameieeiendommen skal være ene-eiet av eieren av hovedeiendommen, må dette som vilkår for tinglysing formaliseres etter matrikkellovens regler. Jf. matrikkelloven § 12 og tinglysingsloven § 12 a som setter forbud mot å eie en spesifikk del av en eiendom uten å gjennomføre oppmåling. Den ervervede del av sameieeiendommen må således fradeles sameieeiendommen og overskjøtes til eieren av den aktuelle hovedeiendom. Det vil da være naturlig å sammenslå hovedeiendommen og den fradelte del. Den aktuelle eier vil etter slik fradeling og overskjøting ikke lenger ha andel i realsameiet..


Problemstilling nr. 3

Er det adgang til å innløse bare en seksjon (eller flere, men ikke alle) når seksjonert eiendom står på festet grunn?

Det er ikke adgang til å bare delvis innløse en seksjonert eiendom når grunnen er festet. Dersom en seksjonseier ønsker å innløse sin ideelle andel av grunnen, må dette løses ved at man fradeler denne seksjonen samtidig som man reseksjonerer den opprinnelige eiendommen. Dette må komme inn til tinglysing samtidig. Et annet alternativ er at man oppløser seksjonssameiet, for deretter å fradele det ønskede areal.


Problemstilling nr. 4

I et fremfesteforhold skal festeren, som bare har en leierett til grunnen (mellomleddet), ut av avtaleforholdet. Hvordan skal dette tinglyses?

Et fremfesteforhold vil ha tre parter: grunneieren, festeren og fremfesteren. Når festeren, som bare har en leierett til grunnen, skal ut av avtaleforholdet, må dette gjøres i samsvar med de inngåtte kontraktene og regulering i tomtefesteloven. 

Tinglysingsmyndigheten fører ingen materiellrettslig kontroll med avtaleforholdet mellom partene, og vi forutsetter at festerens uttreden av avtaleforholdet er i samsvar med kontraktene. For å tinglyse en slik uttreden er det tilstrekkelig at festeren (mellomleddet) skriftlig erklærer å tre ut av festeforholdet, og at fremfesterens festekontrakt skal gjelde direkte mot grunneieren.


Problemstilling nr. 5

Hvordan gå frem for å overføre rådigheten til en festeeiendom tilbake til grunneieren?

For å slette en festekontrakt hvor arealet er ubebygd, er det tilstrekkelig at festeren sender et brev til Kartverket og ber om at festekontrakten slettes fra grunnboken. Brevet må være undertegnet av festeren, og festeren må ta stilling til eventuelle andre rettigheter som er avtalt i festekontrakten. Se ovenfor i problemstilling nr. 1 om hvordan sletteerklæringen kan utformes.

Dersom festetomten er bebygget, og rådigheten skal tilbake til grunneier, krever vi regelmessig skjøte på hus og festerett. Det må dessuten være tatt stilling til om festekontrakten skal slettes. For sletting av festekontrakt, se problemstilling nr. 1 ovenfor.

Hvis festetomten er oppmålt som et areal av eiendommen, og har et eget festenummer, bør grunneier i tillegg ta stilling til om grunnboksbladet for festenummeret skal settes historisk, eller om det skal bestå for mulig fremtidig bortfeste. Dersom grunneier ønsker at festenummeret skal settes historisk, må det tas kontakt med kommunen for å sette frem krav om at festenummeret først settes historisk i matrikkelen. Kommunen sender deretter melding til tinglysing slik at festenummeret også kan settes historisk i grunnboken.

Tinglysingsmyndigheten kan slette festekontrakten selv om grunneier ikke har tatt stilling til festetomtens fremtidige status. Ved retur av dokument etter sletting av festekontrakten bør tinglysingsmyndigheten gjøre grunneier/innsender oppmerksom på at festetomten ikke automatisk er satt historisk i matrikkel og grunnbok. Dette er et forhold som må avklares med kommunen som matrikkelfører.
 

11.3 Prioritetsspørsmål ved tomtefeste

Problemstilling nr. 1

Fester frikjøper grunnen og festekontrakten skal slettes. Det hviler imidlertid pengeheftelser på både grunn og feste. Her oppstår spørsmålet om det vil kunne oppstå prioritetskollisjoner mellom kreditorene, slik at tinglysingsmyndigheten må kreve en erklæring hvor kreditorene avtaler prioritetsrekkefølgen for pengeheftelsene dersom heftelsene i feste ikke slettes samtidig.

I de tilfeller hvor fester frikjøper grunnen skal tinglysingsmyndigheten ikke kreve noen opprydning i heftelsene selv om heftelsene i feste ikke slettes samtidig med festekontrakten. Det er lovbestemt i tomtefesteloven § 18 at tinglyst pant i festeretten skal overføres til grunnen fra det tidspunktet festeren får grunnbokshjemmel til grunnen. Det nærmere forholdet mellom panterettene vil være et forhold som tingretten må ta stilling til i fordelingskjennelsen etter et eventuelt tvangssalg, jf. Thor Falkangers artikkel i Lov og Rett 2006 s. 65 flg. 

Vil det bli noen forskjell dersom grunneier kjøper bygningene?

Annerledes stiller det seg dersom grunneier kjøper bygningen(e) på festet grunn, og sletter festekontrakten. I disse tilfellene må vi kreve en erklæring fra samtlige panthavere hvor de er enige om prioritetsrekkefølgen mellom de aktuelle heftelsene.


Problemstilling nr. 2

Pant i grunn som ikke skal hefte i festeeiendom

Det er vanlig at grunneier ber sine kreditorer sende inn pantefrafall i de eiendommer som blir fradelt, ofte skjer dette før et bruksnummer blir solgt eller i forbindelse med dette. Ettersom bankene er vant til å sende inn pantefrafall, gjør de dette også for festenumrene under eiendommen. Imidlertid er dette ikke korrekt, da pantet hefter i eiendomsretten (grunnen). Pantet hefter ikke i festeretten, og det kan derfor ikke frafalles pant i et formuesgode (festeretten) som ikke er beheftet med pantet. På festenummereiendommer bør kreditorene i tilfelle vike prioritet til fordel for festekontrakten. 

Innledningsvis skal det beskrives 3 ulike alternativer knyttet til fradelte tomter.

  1. Tomt fradeles hovedbruket, og får eget, selvstendig gårds- og bruksnummer. Denne tomten er uavhengig av hovedbruket, og "lever sitt eget liv". Her vil det kun være ett hjemmelsforhold knyttet til grunnen.
  2. Tomt fradeles hovedbruket, og får eget, selvstendig gårds- og bruksnummer, men er en festetomt med tilhørende festekontrakt. Denne tomten får således to hjemmelsforhold, en (eller flere) med hjemmel til grunn og en (eller flere) med hjemmel til feste.
  3. Tomt identifiseres ved kartforretning, og gis et eget festenummer. Festetomten beholder imidlertid hovedbrukets gårds- og bruksnummer. Denne tomten får også to hjemmelsforhold, en knyttet til grunnen og en til feste. 

Ved opprettelse av et festenummer vil dette si at et bestemt oppmålt areal er gitt egen benevnelse, et festenummer under eiendommens gnr / bnr. Et festenummer er knyttet til sin hovedeiendom i motsetning til et fradelt bruksnummer, som etter fradelingen blir en selvstendig eiendom. Dette har betydning i flere sammenhenger: 

Dersom en grunneier skjøter over sin eiendom, gnr 1 bnr 1, vil alle festenumrene under eiendommen også få ny grunneier. Hvis grunneier hadde fradelt mange hytteeiendommer med egne bruksnumre, vil ikke disse fått ny grunneier ved overskjøtingen. Dersom disse eiendommene skal være med i salget, må disse nevnes i skjøtet. 

Er gnr 1 bnr 1 pantsatt, blir som kjent heftelsene med over til nyopprettede bnr. Opprettes festenumre under gnr 1 bnr 1, vil også disse heftelsene vises på festenummereiendommer. 

Som nevnt ovenfor er prioritetsvikelse den korrekte framgangsmåte. Altså grunneiers kreditorer / rettighetshavere må vike prioritet med sitt pantedokument / rettighet til fordel for festekontrakten. Imidlertid vil utskriften på en festenummereiendom fort kunne bli veldig uoversiktlig, og heftelsene til grunneier har ingen betydning når festenummereiendommen skal pantsettes, dersom kreditor har veket prioritet for festeretten. Derfor fører vi i tillegg pantefrafall i festenummereiendommen. På denne måten vil ikke grunneiers heftelser vises på en grunnboksutskrift av et festenummer under "heftelser i grunn".

Oppsummert:

  • Rettighetshaver / kreditor må vike prioritet til fordel for festeretten.
    Påtegningen kan eksempelvis formuleres slik:
    «Undertegnede panthaver til tinglyst panterett kr. 500 000 i gnr. 2 bnr. 1 i Lillevik kommune, viker hermed prioritet for festekontrakt med dokumentnummer 1234/1997.»
  • Gebyr skal faktureres.
  • Vi fører i tillegg pantefrafall i festenummereiendommen.
     

11.4 Tinglyse servitutter i festet eiendom

Problemstilling nr 1

Hvem skal samtykke til tinglysing av servitutter i festegrunn?

En festekontrakt vil innebære at festeren får full faktisk rådighet over det festede arealet, med eventuelle begrensninger som er avtalt i kontrakten, jf. tomtefesteloven § 16. Det innebærer også at festeren kan gi andre særlige rettigheter over arealet, innenfor rammen av festekontrakten, jf. § 19.

Avtale om særlig råderett over festegrunnen kan derfor som utgangspunkt tinglyses med samtykke fra festeren alene. Servitutten vil da bli tinglyst som heftelse i festeretten, men ikke i grunnen.

Dersom rettigheten derimot gjelder et tiltak som vil kreve omfattende, varige og/eller inngripende tiltak i grunnen, må det vurderes om rettigheten går utover festerens faktiske rådighet etter tomtefesteloven § 16. Dette må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Om så er tilfelle, vil rettigheten bare kunne tinglyses med samtykke fra både festeren og grunneieren. Servitutten vil da bli tinglyst som heftelse i både festeretten og i grunnen.


Problemstilling nr. 2

Hvem skal samtykke til tinglysing av servitutter i bortfestet grunneiendom?

En festekontrakt som gjelder en hel grunneiendom gir festeren samme rett og rådighet som en oppmålt festegrunn. Løsningen blir derfor den samme som for festegrunn, slik som beskrevet i problemstilling nr. 1.
 

Til toppen