Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

10 Rettsavgjørelser

10.1 Fastsettelsesdom eller fullbyrdelsesdom

Problemstilling nr. 1

Hvilke rettsavgjørelser skal tinglysingsmyndigheten akseptere som grunnlag for tinglysing av hjemmelsovergang, servitutter, slettinger med videre?

Tinglysingsmyndigheten godtar rettsavgjørelser fra alle rettsinstanser, også forliksrådet, som grunnlag for tinglysing nevnt ovenfor. En avgjørelse i forliksrådet har domsvirkning på vanlig måte.

Rettsavgjørelser kan være utformet på ulike måter. Spørsmålet om en avgjørelse kan tinglyses, og hvordan den eventuelt skal føres i grunnboken, må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Følgende punkter er utgangspunkter for vurderingen.

Fastsettelsesdom

For å kunne overdra en eiendom på grunnlag av rettsavgjørelse, må vi ha med en fastsettelsesdom å gjøre. En typisk slutning i en slik avgjørelse vil for eksempel være "Peder Ås er eier av gnr. 1 bnr. 1 i Oslo kommune". Vi trenger da ikke skjøte, så fremt saksøkte er hjemmelshaver på den tid da tinglysing finner sted. Vi kan også i disse tilfellene se bort i fra kravet til hjemmelshavers samtykke inntatt i tinglysingsloven § 13. 

En avgjørelse som slår fast at saksøker har rettigheter eller servitutter for eksempel etter en kjøpekontrakt kan også tinglyses på eiendommen, men da som en pengeheftelse eller servitutt. 

Fullbyrdelsesdom

Motstykket til en fastsettelsesdom er fullbyrdelsesdom. En slik dom går ut på noe skal fullbyrdes, som for eksempel at det skal utstedes et skjøte.

Dersom dommens eneste fullbyrdelseselement er at det skal utstedes skjøte, vil tinglysingsmyndigheten legge til grunn at alle materielle vilkår for å bli eier er oppfylt. Dommen kan i slike tilfeller tinglyses som hjemmelsdokument selv om hjemmelshaver ikke har oppfylt sin plikt til å utstede skjøte. Dette følger av langvarig tinglysingspraksis, jf. avgjørelser inntatt i TGLA-1976-18 og TGLA-1985-33.

I andre tilfeller kan det være bestemt at visse vilkår skal være oppfylt før fullbyrdelsen skjer. For eksempel at en viss sum må betales til saksøkte eller liknende. Hvis det er avsagt en fullbyrdelsesdom og vilkårene for å bli eier ikke er oppfylt, er det sikker tinglysingspraksis at dommen ikke kan tinglyses. I disse tilfellene krever tinglysingsmyndigheten at det sendes inn et skjøte som er signert av hjemmelshaver, slik fullbyrdelsesdommen bestemmer.

Det gjøres imidlertid unntak for de tilfeller der det fremlegges bevis for at betingelsene i dommen er oppfylt. Austenå/Harbek/Solem skriver i sin "Tinglysingsloven med kommentarer" 9.utg. s. 127 at en fullbyrdelsesdom kan være grunnlaget for en hjemmelsovergang dersom det er bevist at saksøker har oppfylt alle sine forpliktelser for å bli eier. Eksempel på dette er kvittering fra bank på at kjøpesummen er deponert.


Problemstilling nr. 2

Må rettsavgjørelser som ønskes tinglyst sendes inn i original?

Tinglysingsloven § 6 stiller krav til at dokumentet som ønskes tinglyst leveres inn til tinglysing i original. Hva gjelder rettsavgjørelser, vil vi imidlertid aldri oppleve å få disse innsendt til tinglysing i original. Tinglysingsmyndigheten godtar derfor i disse tilfellene at en bekreftet kopi sendes til tinglysing, så lenge avgjørelsen er rettskraftig. Bekreftelsen på at det er tatt rett kopi, og at avgjørelsen er rettskraftig, må gjøres av advokat eller retten som avsa avgjørelsen.

I de tilfeller rettsavgjørelsen går ut på å kjenne en avtale om hjemmelsovergang ugyldig, eller eiendommen/borettslagsandelen blir inndratt i en straffesak, vil vi enten bare få et oversendelsesbrev med vedlagt dom eller rettsforlik der vi blir bedt om å reversere overføringen, eller det følger med et skjøte der B overfører hjemmelen tilbake til A. Disse sakene vil bli rettet etter tinglysingsloven § 18. Se kapittel 1.2 om retting av grunnboken.


Problemstilling nr. 3

I hvilke tilfeller må en rettsavgjørelse være rettskraftig for at den skal kunne tinglyses?

En rettsavgjørelse vil kunne tinglyses i grunnboken eller kraftledningsregisteret dersom den har et innhold som faller inn under tinglysingsloven § 12, borettslagsloven § 6-2 eller kraftledningsregisterloven § 7. Den aktuelle hjemmelshaver må være part i saken. Det følger av bl.a. rettspraksis at en rettsstiftelse kan tinglyses først når den er definitiv. En rettsstiftelse som vil kunne ankes, er følgelig ikke noen endelig rettsavgjørelse og vil derfor som utgangspunkt ikke kunne tinglyses. Tilsvarende gjelder når en rettsavgjørelse er rettidig anket, men ankeinstansen ennå ikke har tatt avgjørelse i saken, eller sistnevntes avgjørelse ikke er rettskraftig. Diverse unntak finnes.

Kartverket forholder seg til følgende føringer for når rettsavgjørelser kan tinglyses. Oppstillingen er ikke uttømmende:

  • Dom fra forliksrådet
    Tinglyses når det er dokumentert at dommen er rettskraftig.
     
  • Rettsforlik
    Tinglyses umiddelbart, selv om ankebehandling med annet resultat enn forliket unntaksvis kan tenkes.
     
  • Beslutning om å gjennomføre tvangsdekning
    Tinglyses umiddelbart, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-9 tredje ledd.
     
  • Dom fra tingrett og lagmannsrett
    Tinglyses når det er dokumentert at dommen er rettskraftig.
    Mortifikasjonsdom tinglyses umiddelbart.
     
  • Dom fra Høyesterett
    Tinglyses umiddelbart.
     
  • Midlertidig sikring (arrest / midlertidig forføyning)
    Tinglyses umiddelbart, uavhengig av om avgjørelsen er fattet uten eller etter muntlig forhandling. Tilsvarende gjelder ved rettens beslutning om beslag og heftelse etter straffeprosesslovens regler, kapittel 16 og 17.
     
  • Kjennelse etter muntlig forhandling som opphever kjennelse om midlertidig sikring fattet uten muntlig forhandling
    Tinglyses umiddelbart.
     
  • Kjennelse om tinglysing av stevning etter tinglysingsloven § 19 eller borettslagsloven § 6-2
    Tinglyses umiddelbart.
     
  • Jordskifte
    Dom fra jordskifteretten tinglyses når den er rettskraftig.
    Dersom jordskifteretten finner grunn til det, kan en jordskifteavgjørelse i visse tilfeller tinglyses før den er rettskraftig, jf. jordskifteloven § 6-31 andre ledd.
     

10.2 Jordskifte

Problemstilling nr. 1

Hva tinglyses og ekstraheres i jordskiftesak?

Rettsutdragene skal tinglyses for å sikre rettsvern for det som er fastsatt i og med saken gjennom dom, rettsforlik, rettsfastsettende vedtak og regulerende vedtak, jf. jordskifteloven § 24. 

Jordskifteretten kjenner saken best også med tanke på hvilke forhold som krever særskilt behandling ved tinglysing.

Hva skal ekstraheres i grunnboken?

Ved innsendelse av rettsutdrag skal det være vedlagt et oversendelsesbrev. Det skal fremgå av oversendelsesbrevet hva jordskiftedomstolen vil ha ekstrahert særskilt utover "jordskifte" på grunnboksbladet, og det skal da være henvist til sidenummer i rettsutdraget. Det som skal ekstraheres må være innenfor tinglysingsloven § 12.

Det som typisk skal ekstraheres er:

  • Opprettelse av nytt grunnboksblad (deling, eller registrering av umatrikulert grunn, herunder brukssameie)
  • Heftelser (frafall, sletting og opprettelse)
  • Hjemmelsovergang
  • Sammenføyning
  • Sletting av bruksnummer der samme areal er fradelt flere ganger

Tinglysingsmyndigheten vil ikke av eget tiltak gjennomgå rettsutdraget med tanke på å trekke ut bestemmelser for særskilt anmerkning i grunnboken. Oversendelsesbrevet og rettsutdraget oppbevares i panteboken. 

Vedrørende heftelser

Enkelte ganger vil begjæring om frafall, sletting eller opprettelse av heftelse komme inn til tinglysing før jordskiftesaken er avsluttet. Det er ikke nødvendig med egen rettsbok i disse tilfellene, men det må fremgå av oversendelsen og dokumentet hva henvendelsen gjelder. Pantedokumenter for sletting/pantefrafall må sendes inn i original og samtykke må gis av rettighetshaver, jf. tinglysingsloven § 32, 2. ledd.

Hvis det er tinglyst en urådighet på eiendommen, må jordskiftedommeren i det minste ha tatt stilling til denne.

Vedrørende hjemmelsovergang

Hjemmelsoverganger beskrives i rettsboka, fødselsnummer må oppgis, jf. tinglysingsforskriften § 4a.I enkelte tilfeller kan hjemmelsoverganger bli sendt inn til tinglysing før saken er avsluttet. Det er da ikke nødvendig med rettsbok, men oversendelsesbrevet og dokumentet må inneholde de nødvendige opplysninger og referanser til saken.

Vedrørende melding til tinglysing

Hvis rekvirent av matrikkelføringen er en annen enn den som er registrert som hjemmelshaver i grunnboken, kan vi godta dette. Retten må ta stilling til hvem som er ny hjemmelshaver til eiendommen og vi legger dette til grunn for hvem som kan rekvirere matrikkelføring. Det er ikke nødvendig at arvingene skal ha hjemmel til eiendommen før de foretar for eksempel fradelinger. Det er som ledd i selve jordskiftesaken at man både foretar hjemmelsovergang og fradelinger.

Vedrørende sammenslåing

Matrikkelloven § 18 og matrikkelforskriften § 43 gjelder også i jordskiftesaker, det betyr at jordskiftedommeren må sørge for at vilkårene for sammenslåing er oppfylt. Det vil si samme hjemmelshaver på de eiendommene som ønskes sammenslått. Det må ryddes i heftelsene slik at man unngår prioritetskollisjoner. 

Stedfesting av bruksrettsforhold (servitutter)

Tinglysingsforskriftens § 4, 6. ledd gjelder også for jordskiftesaker. Kartbilagene bør være i størrelse A3 eller A4, da dette er hensiktsmessig størrelse for arkivering. Når vi får inn store kart, og det ikke er mulig å forminske, kan vi gjøre en påtegning på gjenparten til rettsutdraget, om at kartet har vært innsendt men returnert. 

Tinglysingsgebyr?

Alle hjemmelsoverganger, opprettelse av nye servitutter osv. er uten gebyr, jf. forskrift om gebyr for tinglysing mv. § 4 punkt 9. 

Dokumentavgift?

Ved tinglysing av hjemmelsovergang skal det betales dokumentavgift.

Påberopes fritak for dokumentavgift må dette komme klart frem sammen med henvisning til hjemmel for fritak. I oversendelsesbrevet må det vises til sidetall i rettsutdraget hvor dette blir beskrevet.

Ved offentlig jordskifte skal det beregnes dokumentavgift som ved oppløsning av sameie, dokumentavgiftsrundskrivet pkt. 3.3 og 3.10.

Konsesjon

I oversendelsesbrevet vil det være henvist til sidetall i rettsutdraget hvor konsesjonsspørsmålet er behandlet. Konsesjonsspørsmålet kan også være redegjort for i selve oversendelsesbrevet. Det er ikke nødvendig å kreve egenerklæring om konsesjonsfrihet eller konsesjonsvedtak fremlagt.


Problemstilling nr. 2

Hvordan skal matrikkelrapporten "Melding til tinglysing" sendes inn i jordskiftesaker?

I jordskiftesaker som krever flere registreringer i matrikkelen og grunnboken, som for eksempel fradeling, overskjøting og sammenslåing, vil fradelingen skje før rettsutdraget blir sendt til tinglysing.

Matrikkelrapporten "Melding til tinglysing" skal sendes til tinglysingen som et vedlegg til rettsutdraget. Det betyr at jordskifteretten vil få melding til tinglysing fra kommunen, og at jordskifteretten må returnere meldingen til kommunen etter at den er tinglyst.
 

10.3 Beslutning om tvangssalg

Problemstilling nr. 1

Hvilke krav stilles til meddelelsen som sendes til tinglysing vedrørende rettens beslutning om å gjennomføre tvangsdekning etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11 9?

Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-9 tredje ledd bestemmer ikke hvordan meddelelsen skal se ut, om hele eller kun et utdrag av rettsboken skal sendes til tinglysing.

Tinglysingsmyndigheten finner det tilstrekkelig med kun et brev der saksnummeret fremkommer. Det er opp til retten hvordan de vil gjøre oss oppmerksom på forholdet.


Problemstilling nr. 2

Er det nødvendig med gjenpart til tinglysing av sletting av tvangssalg?

Ja, tinglysingsmyndigheten oppbevarer kopi av slettingen av tvangssalget, men ikke selve beslutningen om tvangssalg.


Problemstilling nr.3

Det er tinglyst tvangssalg besluttet på eiendommen. Deretter kommer det inn et skjøte eller et pantedokument, som tinglyses på vanlig måte. Skal saksbehandler da anmerke ved tinglysingsstempelet at tvangssalg er besluttet?Hva med tinglysing av tvangsforretninger, for eksempel utleggsforretninger?

Etter gjeldende regelverk er tinglysingsmyndigheten ikke pliktig til å anmerke noe slikt, og det gjøres dermed ikke slike anmerkninger på dokumentet. 

Når det gjelder tinglysing av pantedokument på eiendom hvor det er tinglyst "tvangssalg besluttet", vil panteattesten vise at det er besluttet tvangssalg på eiendommen. 

Spørsmålet blir da om det skal anmerkes at tvangssalg er besluttet ved tinglysing av skjøte og utleggsforretninger.

"Tvangssalg besluttet"-stempelet skal ikke benyttes ved tinglysing av nytt skjøte på eiendom der det er tinglyst tvangssalg besluttet. Når det gjelder utleggsforretninger, skal stempelet ikke benyttes ved tinglysing av nye utleggsforretninger på eiendom der det er tinglyst tvangssalg besluttet. 

Det eneste tilfellet hvor stempelet skal benyttes er i de tilfellene der det skal tinglyses tvangssalg på eiendom hvor det er tinglyst tvangssalg fra før. Dette fordi tinglysingsmyndigheten i disse tilfellene er pliktig til å opplyse tingretten om at det er anmerket tidligere tvangssalg på eiendommen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-9 tredje ledd.


Problemstilling nr. 4

Skal tinglyste urådigheter slettes etter tinglysingsloven § 32 tredje ledd når det tinglyses tvangssalgsskjøte?

Ved tinglysing av tvangssalgsskjøte legger vi til grunn at alle rene pengeheftelser er falt bort, med mindre tvangssalgsskjøte sier at de skal bestå. Dette følger av tinglysingsloven § 32 tredje ledd, sammenholdt med reglene i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-31 og § 11-33.

For heftelser som ikke er rene pengeheftelser, slik som leieretter, boretter og lignende, er utgangspunktet det motsatte. Disse heftelsene skal bestå, med mindre tvangssalgsskjøte opplyser om at de er gjort opp eller satt til side etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-21 andre ledd.

En urådighetserklæring er en heftelse som ikke er ren pengeheftelse, og skal derfor som klart utgangspunkt bli stående, med mindre tvangssalgsskjøtet opplyser om at den skal slettes. Et unntak gjelder for de såkalte "sikringsobligasjonene", det vil si panterett og urådighet tinglyst i samme pantedokument. Disse regnes i sin helhet som pengeheftelse, og både panterett og urådighet slettes samlet ved tvangssalgsskjøtet.
 

10.4 Mortifikasjonsdom

Problemstilling nr. 1

Som resultat av en mortifikasjonssak kan man stå overfor forskjellige utfall av saken.

Mortifisert etter mortifikasjonsloven § 1 annet ledd eller § 2

Det fremgår av mortifikasjonsloven § 12 annet ledd at dersom et tinglyst dokument om pant i fast eiendom mortifisert etter § 1 annet ledd eller § 2, skal det "strykast i grunnbok eller register." Tinglysingsmyndigheten skal i disse tilfellene slette dokumentet fra grunnboken. Dokumentet gjelder da ikke lenger, jf. mortifikasjonsloven § 10. Det kreves ikke at det i domsslutningen uttrykkelig skal opplyses at dokumentet skal slettes, idet dette direkte fremgår av loven. 

Mortifisert etter mortifikasjonsloven § 1 første ledd

Dersom mortifikasjon er skjedd etter mortifikasjonsloven § 1 første ledd, skal, i følge § 12 første ledd, en autorisert kopi tjene som original istedenfor det bortkomne dokumentet. Dette skal fremgå av slutningen.

Dommen og den autoriserte kopien kan sendes til tinglysing for å få anmerket i grunnboken at det opprinnelige originaldokumentet er mortifisert, og at kopien tjener som ny original. Det er imidlertid ikke nødvendig å gjøre det umiddelbart. Tinglysingsmyndigheten vil uansett av eget tiltak anmerke at dokumentet er mortifisert første gang den autoriserte kopien kommer til tinglysing med for eksempel påtegning om nedkvittering, pantefrafall eller lignende.

 

10.5 Ekspropriasjon

Problemstilling nr. 1

Hvordan få overført hjemmel til ekspropriert eiendom?

Det eksproprierte areal må være matrikulert og melding til tinglysing må være tinglyst.

Hovedregelen er at ekspropriaten (den som blir fratatt eiendom) utsteder et skjøte til eksproprianten (den som får eiendom).

Hvis ekspropriaten ikke ønsker å utstede skjøte, må eksproprianten legge frem et rettskraftig skjønn samt en kvittering fra ekspropriaten om at han har mottatt erstatningsbeløpet som oppgjør for ekspropriasjonen. Tinglysingsmyndigheten skal også kontrollere at eventuelle andre betingelser i skjønnet er oppfylt, forutsatt at det er avgjørende for overføring av hjemmel til eiendommen. Det er ikke et vilkår at ekspropriasjonssaken er rettet mot hjemmelshaveren.

I noen saker hvor ekspropriasjonen tar svært lang tid og eksproprianten ikke har tid til å vente på rettskraftig skjønn, kan eksproprianten få forhåndstiltredelse fra Fylkesmannen.

Det følger av oreigningsloven § 25 at eksproprianten kan få overta den eiendom som ekspropriasjonen gjelder før det foreligger rettskraftig skjønn.

Forhåndstiltredelsen er et særskilt tvangsgrunnlag, jfr. tvfbl. § 13-2, jf. skjønnsprosesslovens § 55 jf. oreigningsloven § 25.

Når namsmannen i sin fravikelsesforretning beslutter at eksproprianten settes i besittelse av eiendom, så gjelder det både fysisk og juridisk råderett, jf. NOU 1982:17 Ny tinglysingslov og juridisk teori. Grunnbokshjemmel kan overføres på bakgrunn av en rettskraftig fravikelsesforretning som viser til skjønnsprosesslovens § 55 og oreigningslovens § 25, vi bør også ha inn vedtaket fra Fylkesmannen vedrørende forhåndstiltredelse.

Hjemmelsoverføringen utløser dokumentavgift med mindre det foreligger noen fritaksgrunn.


Til toppen