Hopp til innhold

Rundskriv for Tinglysingen

1.2 Retting av feil

Problemstilling nr. 1

Kan grunnboken rettes i medhold av tinglysingsloven § 18 når en tinglyst hjemmelsovergang i ettertid kjennes ugyldig ved rettsforlik eller rettskraftig dom?

Eiendommen blir ved skjøte overført fra A til B.

Avtalen blir senere kjent ugyldig av retten, det vil si det foreligger enten rettsforlik eller rettskraftig dom som kjenner dokumentbeskrevet rettstiftelse ugyldig fra først av.

Tinglysingsloven § 18 kommer til anvendelse i et slikt til felle. Det følger av forarbeider til tinglysingsloven som er behandlet i "Tinglysingsloven med kommentarer", Austenå m fl, 9. utg. 1990 s. 157:
"Meningen med det annet alternativ: "på annen måte gjort feil", er betydelig mer uklar. Det fremgår av motivene at man her tenkte på tilfeller da et dokument er innført selv om det egentlig skulle vært avvist. Som eksempler nevnes at dokumenter er ugyldig (...) eller fordi utstederen manglet hjemmel. Her er det tale om både en ren tinglysingsfeil; dokumentet er akseptert selv om hjemmel mangler (A87-25), og en feil som skyldes manglende eller uriktig opplysninger om dokumentets tilblivelse som fører til at et ugyldig dokument blir tinglyst."

Videre følger dette av TGLA-1948-13 (Tinglysingsavgjørelser 1955, s 143 nr 4). Eidsivating lagmannsrett hadde avsagt dom hvorved et "skjøte, dat .... kjennes ugyldig og blir å slette av grunnboken". Rettelse måtte her kunne finne sted etter § 18, første ledd, idet den rettskraftige lagmannsrettsdom fastslo at skjøtet var ugyldig. (Jnr. 886-48 E.)

I Borgarting lagmannsretts kjennelse av 26.08.2008 uttales det at lovteksten ikke gir kjennetegn for hvilke feil som kan rettes. Retten anfører at det ikke er holdepunkter i lovteksten for at det bare er tinglysingsmyndighetens egne feil som kan kreves rettet etter § 18 første ledd.

Retten skriver videre at den heller ikke ved gjennomgang av lovforarbeider, tilgjengelig rettspraksis og juridisk litteratur har funnet noe grunnlag for å trekke en slik konklusjon.

På denne bakgrunn legger tinglysingsmyndigheten til grunn at siden hjemmelsovergangen fra A til B er ansett som ugyldig så skjer det ingen formell hjemmelsovergang ved tilbakeføring til A. Det som skjer er at grunnboken blir rettet slik at hjemmelsforhold blir slik det var før det ugyldige skjøtet ble tinglyst. Tilbakeskjøting av eiendommen som følge av at den første eiendomsoverdragelsen var ugyldig, skal foretas med hjemmel i tinglysingsloven § 18.

Det skal skrives et § 18 vedtak slik som det gjøres i andre rettesaker. Rekvirent i slike saker skal ikke betale gebyr eller dokumentavgift.


Problemstilling nr. 2

Hvordan rettes skjøtet når feil er gjort av innsender?

Innledning

I tinglysingen brukes uttrykket inkuriepåtegning om fremgangsmåten for å rette feil som kunden har gjort i dokumentet.

Praksisen med retting ved inkuriepåtegning går ut på å rette en klar feil som partene selv er skyld i. Feilen må knytte seg direkte til et tinglyst hjemmelsdokument. Praksisen med retting ved inkuriepåtegning, altså en enkel korrigering på tinglyst hjemmelsdokument, er begrunnet med ønsket om å unngå en urimelig innkreving av dokumentavgift. Dersom en feil i et tinglyst hjemmelsdokument aksepteres som en inkurie, skal det således ikke beregnes ytterligere dokumentavgift ved registrering av opprettingen i grunnboken.

Vi skal ved vurderingen av om det foreligger en feil som kan aksepteres som en inkurie følge en restriktiv linje. Inkuriepåtegninger er forbeholdt de sjeldne tilfeller, hvor inkurien er lett konstaterbar. Den som krever en inkurie godkjent må selv dokumentere at det foreligger slik feil. Bevisbyrden ligger altså til den som krever inkurie godkjent.

Rent praktisk bør inkuriepåtegning skje ved at man utsteder nytt skjøte for det manglende, med henvisning til det opprinnelige skjøtet med tinglysingsdato og dokumentnummer. Det må legges ved et følgebrev der man redegjør for feilen eller  uteglemmelsen, og med uttrykkelig erklæring om at tillegget ikke endrer den tidligere oppgitte verdien. Skjøtet skal ellers fylles ut og signeres som ordinære skjøter, også med bevitnelse av hjemmelshavers signatur.

Typetilfeller

Nedenfor følger en ikke uttømmende oversikt over forskjellige varianter av feil i tinglyst skjøte hvor retting ved inkurie regelmessig blir påberopt.

Typetilfeller Godta inkurie(dersom
dokumentert)
Ikke godta inkurie
Kjøpekontrakt/prospekt/takst viser kjøp av bolig og andel i garasje/parkeringsanlegg eller lignende på egen matrikkelenhet. Andelen er uteglemt på tinglyst skjøte.

 X

 
Dokumentasjonen viser at overdragelsen gjelder flere gnr./bnr. Et eller flere gnr./bnr. er uteglemt på tinglyst skjøte.

X

 
Feil eiendom er oppført i tinglyst skjøte.

X

 
Det er to eller flere erververe. Tinglyst skjøte er utfylt med f. eks. ideell halvpart på hver selv om erververne før tinglysingen av skjøtet har blitt enige om en annen fordeling og meddelt dette til megler. Feil brøkfordeling har blitt tinglyst.

X

 

Tilbakeskjøting:
Det er tinglyst skjøte på en eiendom. Etter tinglysingen blir det tinglyst fradeling av en eller flere parseller fra denne eiendommen. Den nye parsellen ønskes skjøtet tilbake til overdrager i det opprinnelige skjøtet uten beregning av dokumentavgift. Begrunnelsen er at parsellen(e) ikke var med i handelen mellom partene.

Det kan foreligge en feil i disse tilfellene, men feilen er ikke egnet til å bli rettet ved bruk av reglene for inkurie. Dette fordi feilen ikke knytter seg direkte til dokumentet som sådan. Feilen kan derfor ikke enkelt korrigeres ved en påtegning på tinglyst skjøte. Ved slike rekkefølgefeil, må det i stedet vurderes retting i medhold av tingl. § 18. Se for eksempel LB-2014-102747 og LB-2015-115598.

  X

Tinglysing av skjøte på ytterligere en parsell og påstand om at kjøpesum og dokumentavgift for denne parsellen allerede er betalt ved utstedelse og tinglysing av et tidligere skjøte: Kjøpekontrakten (datert og signert før tinglysingstidspunktet) viser for eksempel at tre parseller er med i handelen. I det første tinglyste skjøtet er kun to av parsellene oppført da den siste parsellen ikke er fradelt på tinglysingstidspunktet. Etter at parsellen er fradelt ønskes skjøte på denne tinglyst uten beregning av dokumentavgift.

Det foreligger ingen inkurie siden partene har valgt å tinglyse det første skjøtet før den siste parsellen er fradelt. Dersom partene kan dokumentere at kjøpesummen for alle parsellene var med i det første skjøtet, kan vi imidlertid fatte dokumentavgiftsvedtak om at det ikke skal beregnes ytterligere dokumentavgift ved tinglysingen av det siste skjøtet siden avgiften er beregnet fra før.

  X

Tilbakeskjøting - Forholdet til tinglysingsloven § 18

I følge bestemmelsens første ledd skal registerfører rette grunnboken når han blir oppmerksom på at en innføring i grunnboken er uriktig eller at det på annen måte er gjort feil. Det er bestemmelsens annet alternativ som eventuelt kan danne grunnlag for tinglysing uten beregning av dokumentavgift i tilbakeskjøtingstilfellene.

Vi mottar av og til anmodninger om å tinglyse tilbakeskjøtinger uten beregning av dokumentavgift. Hvorvidt dette kan aksepteres i medhold av tingl. § 18 beror på en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Det må foreligge en høy grad av sannsynlighet for at innføringen av skjøtet i grunnboken berodde på en feil.

Det er etter registerførers vurdering ikke tilstrekkelig at det mellom partene hele tiden har vært meningen at ikke hele eiendommen skulle overdras. Partene må i tillegg ha en sannsynlig forklaring på at feilen likevel kunne skje, partene må altså kunne dokumentere at skjøtet ble sendt inn til tinglysing ved en feil.

Momenter som er relevante for vurderingen:

  • Hvor langt hadde fradelingsprosessen kommet på tinglysingstidspunktet? Mottok partene før tinglysingen av skjøtet informasjon fra kommunen som ga partene grunn til å tro at fradelingen var i orden i matrikkel og grunnbok? Registerfører må i så fall konkret vurdere det kommunen har uttalt til partene og om dette kan ha ledet parten til å tro at fradelingen var i orden i matrikkel og grunnbok. Hvis svaret er ja, er dette et moment som taler for retting.
     
  • Tidspunktet for tinglysing av skjøtet var planlagt. Partene har ikke overskuet/ikke tatt hensyn til de dokumentavgiftsmessige konsekvensene av at de har valgt å tinglyse hjemmelsovergang før fradeling. Etter registerførers vurdering vil vi i et slikt tilfelle være utenfor det som i tingl. § 18 første ledd er formulert som «at det på annen måte er gjort feil». Retting i henhold til tingl. § 18 kan således ikke aksepteres.

Uansett utfall av vurderingen, skal vi utarbeide et skriftlig vedtak hvor vi vurderer sakens faktum opp mot tingl. § 18.

Dersom registerfører kommer til at det foreliggende tilfellet verken gir grunnlag for å akseptere inkuriepåtegning eller retting i medhold av tinglysingsloven § 18, kan parten i medhold av dokumentavgiftsloven § 3 søke Skatt Øst om dispensasjon fra plikten til å betale dokumentavgift.


Problemstilling nr. 3

Hvordan kan man rette feil i en seksjonering?

Vi opplever ikke sjelden at hjemmelshavere oppdager at det ikke er samsvar mellom bruksenheten (seksjonen) de faktisk bor i og seksjonsnummeret de har fått grunnbokshjemmel til. Hvordan man kan rette en slik feil, avhenger av hva feilen består i og hvordan denne har oppstått. Hver sak må derfor vurderes konkret.

Retting ved opprydning i hjemmelsforhold

Dersom det er samsvar mellom felt 3 i seksjoneringsbegjæringen og de plantegningene som ligger til grunn for seksjoneringen, legger vi til grunn at feilen har oppstått i forbindelse med utfylling av skjøtene. Slik feil må som hovedregel rettes ved ordinær overskjøting/tilbakeskjøting hvor det påløper dokumentavgift og tinglysingsgebyr etter de alminnelige reglene. Kan partene dokumentere at de hadde kjøpt en annen seksjon enn den de har fått hjemmel til, kan det imidlertid være grunnlag for å tinglyse skjøtene uten dokumentavgift slik det er beskrevet under problemstilling nr. 2 (retting ved inkuriepåtegning).

Retting ved reseksjonering

Dersom partene ikke ønsker, eller ikke finner det hensiktsmessig, å rette feilen ved hjemmelsoverføringer, kan de kreve reseksjonering etter reglene i eierseksjonsloven §§ 12 eller 13. Styret kan fremme begjæringen med tilslutning fra sameiemøtet og de berørte hjemmelshaverne. Panthaverne til de berørte hjemmelshaverne må samtykke. Det er tilstrekkelig at slikt samtykke gis på løs erklæring. Nye tegninger eller annen dokumentasjon må legges ved. Slik reseksjonering skjer ved at det blir ført en påtegning på den tinglyste seksjoneringen. Hvorvidt det påløper dokumentavgift ved tinglysingen av en slik reseksjonering, må vurderes etter de samme kriterier som retting ved inkuriepåtegning. Se over i problemstilling nr. 2.

Retting uten reseksjonering

Dersom det kan dokumenteres at feilen (feil nummerering, feil i tegninger og lignende) faktisk har skjedd ved kommunens behandling av den tinglyste seksjoneringsbegjæringen, og kommunen mener dette er en feil som kan rettes uten ny reseksjonering, kan partene fremsette begjæring om retting. Et slikt krav må ha tilslutning fra kommunen, de berørte seksjonseierne og disses panthavere. Rettingen i grunnboken skjer ved påtegning på den tinglyste seksjoneringen. Nye tegninger eller annen dokumentasjon må legges ved.

Vi minner om at det i vurderingen av hvorvidt kommunen har gjort en feil, må hensyntas at det er kommunen som fastsetter hvilken bruksenhet som skal gis hvilket seksjonsnummer, og at rekvirenten overfor kommunen kun gir et forslag til slik nummerering, jf. eierseksjonsloven § 7.
 

Til toppen