Samme eier

Hvis du vil slå sammen to eller flere eiendommer som du eier, kan du ta kontakt med kommunen. Før du gjør det, bør du sjekke i grunnboken at det er tinglyst samme eier på eiendommene. Det kreves at hjemmelshaver skal være lik på alle eiendommer som skal slås sammen. Du bør også sjekke om det er tinglyst noen heftelser, som kanskje må slettes eller vike prioritet. Les mer om prioritetskollisjoner nedenfor.

Sjekk grunnboken selv i Se eiendom.

Når eiendommene er klare til å slås sammen, må du fylle ut et skjema som heter "Krav om sammenslåing" og sende det til kommunen. Kommunen slår sammen de to eiendommen i eiendomsregisteret matrikkelen, og sender deretter melding til tinglysing.

Skjema - Krav om sammenslåing

Festetomter kan slås sammen dersom de ligger til, eller er utskilt fra, samme grunneiendom, og festekontraktene har samme innhold og gjelder mellom samme parter.

Reglene om sammenslåing står i matrikkelloven § 18 og matrikkelforskriften § 43.

Når er det prioritetskollisjon?

Prioritetskollisjoner oppstår når eiendommer som skal slås sammen har ulike tinglyste pengeheftelser.

Grunnen til at det blir prioritetskollisjon, er at tinglyste panteretter utvides til å gjelde hele den sammenslåtte enheten ved sammenslåing. Dette følger av matrikkelforskriften § 43 åttende ledd. Når det da er ulike pant, eller andre kolliderende pengeheftelser på eiendommene, må rettighetshaverne avklare hvilken prioritet de skal ha i forhold til hverandre etter sammenslåingen.

Prioritetskollisjoner kan også oppstå mellom panteretter og andre heftelser som er likestilt med pengeheftelser, jf. tinglysingsloven § 11 tredje ledd, for eksempel forkjøpsretter, boretter, leiekontrakter og festeavtaler. Disse heftelsene vil være rubrisert under overskriften "Pengeheftelser" på grunnboksbladet. Tinglysingsmyndigheten kan også forlange at det blir tinglyst avtale om hvilken prioritetsrekkefølge andre rettigheter skal ha i forhold til hverandre, såframt dette må antas å ha betydning ved en eventuell tvangsdekning.

Like eller ingen heftelser

Dersom eiendommene som sammenslås har like heftelser eller er helt heftelsesfrie, foreligger det ingen prioritetskollisjon. En heftelse er lik når det samme dokumentet er tinglyst på begge/alle eiendommene, og det har samme dokumentnummer og tinglysingsdato på begge grunnboksbladene.

Hvis bare den ene eiendommen har heftelser, og den/de andre er helt fri for heftelser, foreligger det som hovedregel ingen prioritetskollisjon. Men hvis det er tinglyst en festekontrakt, eller avtale om forkjøpsrett eller annen løsningsrett, må heftelsens rekkevidde likevel avklares. Se neste avsnitt.

Festekontrakt, leieavtale, forkjøpsrett

Hvis det er tinglyst en festekontrakt eller annen avtale om eksklusiv bruksrett på den ene eiendommen, og avtalen gjelder hele dette bruksnummeret, må det avklares om retten skal utvides før sammenslåingen. Dette må partene selv avgjøre. Dersom festekontrakten skal utvides til å gjelde hele den nye enheten etter sammenslåing, må bortfesteren skrive en påtegning om utvidelse av festearealet, enten på selve festekontrakten eller i et eget ark som vedlegg til festekontrakten. Utvidelsen må sendes inn til tinglysing før eller samtidig med sammenslåingen. Hvis festeretten kun skal fortsette å gjelde for den delen som utgjør et eget bruksnummer før sammenslåingen, må festetomten måles opp og gis et eget festenummer under det nye bruksnummeret.

Tilsvarende gjelder for forkjøpsretter eller andre løsningsretter som er tinglyst på en av eiendommene. Påtegning om avgrensning eller utvidelse kan gjøres direkte på det gamle tinglyste dokumentet eller på et eget løst ark. Dersom rettigheten ikke gjelder lenger, bør den isteden slettes.

Les mer om utvidelse og avgrensning av forkjøpsretter og andre løsningsretter i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 14.3. problemstilling nr. 4.

Hvis det er tinglyst festekontrakter, leieavtaler eller andre bruksretter med egne festenummer på en eller flere av eiendommene som skal slås sammen, er det ikke nødvendig å avklare rettighetens omfang. Festeretten kan imidlertid kollidere med andre pengeheftelser i forhold til spørsmålet om prioritetskollisjon, se avsnittene over.

Avtale prioritet og unngå prioritetskollisjon

Hvis det foreligger en prioritetskollisjon, må en eller flere av heftelsene slettes eller vike prioritet før sammenslåing kan tinglyses. Dette kan komme i tillegg til eventuelle utvidelser av en festekontrakt, forkjøpsrett eller lignende som nevnt over.

Pantefrafall og prioritetsvikelse gjøres ved påtegning på det originale pantedokumentet. Andre heftelser kan frafalles, utvides eller vike prioritet på løs erklæring, det er ikke nødvendig å sende inn det originale dokumentet. Rettighetshaver må signere. Les mer om prioritetsvikelse.

Tinglysingsmyndigheten vil i hvert enkelt tilfelle vurdere konkret om det foreligger en prioritetskollisjon.

Hva skal sendes til tinglysing?

En sammenslåing må først føres i matrikkelen hos kommunen. Matrikkelføreren finner veiledning til fremgangsmåte i Føringsinstruksen for Matrikkelen kapittel 4.2.28.

Når en sammenslåing skal tinglyses må kommunen sende inn følgende dokumenter:

  • Melding til tinglysing, i to eksemplarer.
  • Hvis prioritetskollisjon: Prioritetsvikelse, pantefrafall eller sletting.
  • Hvis festekontrakt, leieavtale, forkjøpsrett: Utvidelse eller avgrensing av rettigheten. Eventuell opprettelse av festenummer må sendes inn før eller samtidig.

Det er ikke lenger nødvendig å legge ved skjemaet "Krav om sammenslåing" når saken sendes til tinglysing.

Tinglysingsmyndigheten avgjør endelig om vilkårene for sammenslåing er oppfylt, og sender melding tilbake til kommunen som deretter fullfører matrikkelføringen.