Sammenslåing av eiendommer

Hva er kravene for at du kan slå sammen to eiendommer?

Hvis du vil slå sammen to eller flere eiendommer, må du ta kontakt med kommunen. Du bør også undersøke i grunnboken at det er tinglyst samme eier på eiendommene. Det må være samme personer med lik eierbrøk som har hjemmel til eiendommene som skal slås sammen. Du må også se om det er tinglyst noen heftelser, som kanskje må slettes eller vike prioritet.

Krav om sammenslåing sendes til kommunen

Når eiendommene er klare til å slås sammen, må du fylle ut et skjema som heter "Krav om sammenslåing" og sende det til kommunen. Kommunen svarer på spørsmål om utfylling av skjemaet. Kommunen slår eiendommene sammen i matrikkelen. Deretter sender kommunen melding for tinglysing.

Like eller ingen heftelser på eiendommene

Dersom eiendommene som sammenslås har like heftelser eller er heftelsesfrie, foreligger det ingen prioritetskollisjon. Heftelser er like når det samme dokumentet er tinglyst på eiendommene, og det har samme dokumentnummer og tinglysingsdato på grunnboksbladene.

Dersom bare den ene eiendommen har heftelser, og den andre er fri for heftelser, foreligger det som hovedregel ingen prioritetskollisjon. Er det tinglyst en festekontrakt, eller avtale om forkjøpsrett eller annen løsningsrett, må heftelsens rekkevidde likevel avklares.

Enkelte heftelser fører ikke til prioritetskollisjon. For eksempel veirett, vannrett, parkering og lignende.

Ulike heftelser på eiendommene som skal sammenslås

Dersom eiendommene som skal sammenslås har ulike heftelser, kan det bli en prioritetskollisjon mellom heftelsene.

Grunnen til at det blir prioritetskollisjon, er at tinglyste panteretter utvides til å gjelde det sammenslåtte bruksnummeret. Når det er ulike pant, eller andre kolliderende heftelser på eiendommene, må rettighetshaverne avklare hvilken prioritet de skal ha i forhold til hverandre etter sammenslåingen.

Prioritetskollisjoner kan også oppstå mellom pant og andre heftelser som har en økonomisk verdi, for eksempel forkjøpsretter, boretter, leiekontrakter og festeavtaler. 

Utvide eller begrense festekontrakt og leieavtaler

Før sammenslåingen må det avklares om festekontrakt eller annen avtale om eksklusiv bruksrett skal utvides til hele det sammenslåtte bruksnummeret, eller begrenses. Dette må partene selv avgjøre.

Dersom festekontrakten skal utvides til å gjelde hele det nye bruksnummeret etter sammenslåing, må bortfesteren skrive en påtegning om utvidelse av festearealet. Dette gjøres enten på selve festekontrakten eller i et eget ark som vedlegg til festekontrakten. Utvidelsen må sendes inn til tinglysing før eller samtidig med sammenslåingen.

Hvis festeretten kun skal gjelde det opprinnelige arealet, må arealet måles opp og gis et festenummer under det sammenslåtte bruksnummeret. 

Det samme gjelder for forkjøpsretter eller andre løsningsretter som er tinglyst på en av eiendommene. Påtegning om avgrensning eller utvidelse kan gjøres direkte på det gamle tinglyste dokumentet eller på et eget løst ark. Dersom rettigheten ikke gjelder lenger, bør den slettes.

Rettigheter tinglyst på festenummeret i stedenfor bruksnummeret

Festekontrakter, leieavtaler eller andre bruksretter som har egne festenummer på en eller flere av eiendommene, trenger ikke ta stilling til om rettigheten skal utvides, eller begrenses.

Festekontrakten kan derimot kollidere med andre pengeheftelser i forhold til spørsmålet om prioritetskollisjon, se avsnittene over.

Avtal prioritet og unngå prioritetskollisjon

Hvis det foreligger en prioritetskollisjon, må en eller flere av heftelsene slettes eller vike prioritet før sammenslåing kan tinglyses. Dette kan komme i tillegg til eventuelle utvidelser av en festekontrakt, forkjøpsrett eller lignende som nevnt over.

Heftelser som er tinglyst i grunnboken kan slettes eller vike prioritet uten at du trenger å finne det originale dokumentet. Det gjelder ikke for obligasjoner. Obligasjon er en eldre variant av det som i dag blir registrert som pantedokument. Det betyr at dersom det er tinglyst en obligasjon i eiendommen må du påtegne originalen for å vike prioritet eller slette panteretten.