Hvorfor og hvordan seksjonere?

Hvis en eiendom skal eies av flere personer sammen, og eierne skal ha enerett til hver sin bruksenhet i bygningsmassen, må eiendommen seksjoneres. Dette er vanlig når store bygninger har flere leiligheter, også kalt selveierleiligheter, eller kontorer og butikklokaler. Et rekkehus eller en eiendom med flere frittliggende hus, for eksempel i et hyttefelt, kan også organiseres som et eierseksjonssameie.

Når en eiendom seksjoneres blir hver bruksenhet tegnet opp og gitt et eget seksjonsnummer (snr). Hver seksjon kan bestå av en hoveddel, for eksempel en leilighet eller et kontorlokale, og en eller flere tilleggsdeler, for eksempel en parkeringsplass og en bod på loftet. Bruk av bestemte tilleggsarealer kan også organiseres gjennom realsameie eller som midlertidige bruksretter bestemt i vedtektene.

Les mer om hvordan parkeringsplasser og andre bruksretter kan fordeles i et eierseksjonssameie i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 12.3. problemstilling nr. 1.

Når du skal seksjonere en eiendom må du fylle ut en seksjoneringsbegjæring. Dette er et skjema du får hos kommunen.  Kommunen gir veiledning om utfylling av skjemaet og hvilke dokumenter som må legges ved. Kommunen behandler seksjoneringssaken og fører seksjoneringen i matrikkelen. Deretter sender kommunen melding til tinglysing. Hver seksjon får da opprettet et eget grunnboksblad.

Hvem skal eie hvilken seksjon?

Ved seksjonering vil den eller de som hadde grunnbokshjemmel til hele eiendommen før seksjoneringen også få grunnbokshjemmelen til alle de nyopprettede seksjonene. Seksjonene kan fordeles mellom sameiere slik at de får en seksjon hver ved å bruke et eget skjema som heter ”Fordeling av sameieandeler ved seksjonering” (skjema).

Les mer om fremgangsmåten ved fordeling av seksjoner og forholdet til dokumentavgift i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 12.1. problemstilling nr. 3.

Reseksjonering

Hvis sameierne i et eierseksjonssameie ønsker å endre fordelingen av areal eller gjøre andre bruksendringer i eiendommen etter at eiendommen er seksjonert kan de reseksjonere. Reseksjonering er aktuelt for eksempel hvis to leiligheter skal slås sammen, eller et kontorlokale skal gjøres om til en leilighet, eller ved omfordeling av parkeringsplasser, boder og lignende.

Vær oppmerksom på at det kan påløpe dokumentavgift ved reseksjonering dersom sameierbrøkene endres.

Les mer i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 12.2. hvor du finner du en liste over typer reseksjoneringer, hvem som må samtykke og hvilke krav Kartverket stiller ved tinglysing av reseksjoneringer.

Fradeling og sammenslåing av seksjonert eiendom

En seksjonert eiendom kan deles eller slås sammen med andre tilgrensende eiendommer. Dette kan være utfordrende, og Kartverket stiller en del krav i forbindelse med tinglysingen.

Les mer i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 12.4. om deling og sammenslåing av seksjonert eiendom.

Styrets representasjonsrett

Dokumenter som skal tinglyses må som hovedregel være signert av den eller de som har grunnbokshjemmel til eiendommen det gjelder. I en seksjonert eiendom er alle seksjonseierne hjemmelshavere med en sameiebrøk hver, og dokumenter som skal tinglyses på hele eiendommen eller som en heftelse knyttet til fellesarealet må i utgangspunktet undertegnes av alle.

Styret i eierseksjonssameiet kan imidlertid representere sameierne i mange tilfeller, for eksempel ved gjennomføring av vedtak truffet av sameiermøtet om rettigheter og plikter som angår fellesarealet. I slike tilfeller er det ikke nødvendig å innhente underskrifter fra alle seksjonseierne.

Les mer om hvilke tilfeller styret kan signere alene på dokumenter som skal tinglyses i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 12.3. problemstilling nr. 2.

Oppheve seksjonering

Dersom eiendommen ikke lenger skal brukes som en seksjonert eiendom, kan seksjoneringen oppløses og slettes hos kommunen, som deretter sender melding om tinglysing til Kartverket. Dette utløser ikke dokumentavgift.

Les mer om hva som skjer med hjemmel og heftelser når du sletter en seksjonering i Rundskriv for Tinglysingen kapittel 12.4. problemstilling nr. 4.

Kommunen er seksjoneringsmyndighet

Hvis du har spørsmål om eierseksjonsloven eller om fremgangsmåten i en bestemt seksjoneringssak må du ta kontakt med kommunen. Det er kommunen som er seksjoneringsmyndighet, og det er kommunen som beslutter om vilkårene for seksjoneringen eller reseksjoneringen er tilstede i hver enkelt sak. Kartverket behandler seksjoneringssaker for tinglysing og gir kun veiledning om spørsmål som gjelder tinglysing.

Les eierseksjonsloven – www.lovdata.no

Svar på spørsmål som gjelder tinglysing av seksjoneringssaker - Rundskriv for Tinglysingen kapittel 12.

Kommunaldepartementet er overordnet ansvarlig for eierseksjonsloven. Vi kan også anbefale relevant litteratur om emnet: ”Eierseksjonsloven – kommentarutgave, 2. utgave 2008” av Lilleholt, Wyller og Hagen.