Før du krever en festekontrakt slettet fra grunnboken, er det viktig å lese nøye igjennom festekontrakten for å avdekke om andre personer eller rettigheter vil bli berørt ved sletting av dokumentet. Deretter må du ta stilling hva som skal skje med festetomten etter at festekontrakten er slettet.

Det kan være to grunner til at en festekontrakt ønskes slettet fra grunnboken, noe som krever to forskjellige fremgangsmåter for tinglysing. Festeretten skal slettes enten fordi;

  1. festeren overtar eiendomsretten til grunnen - dette kalles innløsning, eller
  2. grunneieren får tilbake rådigheten over festetomten og overtar eventuelle bygninger fra festeren.
Følg den fremgangsmåten som passer for din sak.

1. Innløsning av festerett

Dette avsnittet handler om innløsningstilfellene, hvor festeren skal overta eiendomsretten til tomten.

Omgjøring av festenummer til eget gårds- og bruksnummer

Hvis du skal innløse en festetomt, må du først finne ut om festekontrakten gjelder et helt gårds- og bruksnummer, eller om festetomten kun utgjør en del av hovedeiendommen og har et eget festenummer. Dette er aktuelt både for avtaler om punktfeste og avtaler om oppmålt festegrunn.

Dersom festekontrakten din gjelder en festetomt med et eget festenummer, må festetomten omgjøres til et eget gårds- og bruksnummer, som fradeles hovedbruket. For å få gjort dette, må du ta kontakt med kommunen. Kommunen sender melding til tinglysing, slik at det blir opprettet et nytt grunnboksblad for tomten som erstatter festenummerets grunnboksblad. Når dette er gjennomført, kan grunnen innløses.

Skjøte fra grunneier

Selve innløsningen tinglyses ved at grunneieren fyller ut et skjøte, som overfører eiendomsretten til grunnen fra grunneieren til festeren. Dersom det er flere festere, må de ideelle andelene (brøkforholdet) på skjøtet være identisk med de ideelle andelene av den tinglyste festeretten.

Dokumentavgift for tomten

I skjøtets punkt 3 skal du skrive avgiftsgrunnlaget for dokumentavgift. Dette kan enten være innløsningssummen eller den fulle markedsverdien av tomta.

Ved innløsing av festetomter, kan partene enten avtale en innløsningspris for tomten, eller innløse tomten til den prisen som følger av utregningsreglene i tomtefesteloven § 37. Hvis prisen blir fastsatt etter tomtefesteloven § 37, kan denne summen oppgis som avgiftsgrunnlag i skjøtet. Det samme gjelder når prisen er fastsatt etter "Instruks om innløysing og regulering av festeavgift i festeforhold der staten eller statleg styrde verksemder eig tomta". Hvis partene derimot avtaler en annen innløsningssum, eller blir enige om at festeren skal overta tomten vederlagsfritt, må man følge hovedregelen og betale full dokumentavgift av tomtens salgsverdi.

Dersom innløsningssummen oppgis som avgiftsgrunnlag, må du angi dokumentavgiftsloven § 7 fjerde ledd som lovhjemmel for krav om nedsatt dokumentavgift. Dette kan du for eksempel skrive inn i punkt 3 slik: "XX kr - innløsningssum jf. tomtefesteloven § 37, jf. dokumentavgiftsloven § 7 fjerde ledd".

Slette festekontrakten

I skjøtets punkt 6 kan du skrive inn en begjæring om sletting av festeretten. Alternativt kan du utforme sletteerklæringen på et eget ark, som du legger ved skjøtet. Nedenfor kan du kan lese mer om hvordan du bør formulere sletteerklæringen.

Dersom det er tinglyst pant eller andre heftelser i festeretten, vil de automatisk blir overført til grunnboksbladet for tomten som den tidligere festeren nå får eiendomsrett til, jf. tomtefesteloven § 18.

Dersom innløsningen gjelder framfeste, følger du den samme fremgangsmåten, og legger ved en slettebegjæring fra festeren (mellomleddet).

I Rundskriv for Tinglysingen kapittel 11.2 finner du svar på flere spørsmål om innløsning av festerett.

2. Grunneieren får tilbake rådigheten over tomten

Dette avsnittet handler om de tilfellene hvor rådigheten over tomten skal gå tilbake til grunneieren.

Bebygd eller ubebygd festetomt

For å slette en festekontrakt hvor arealet er ubebygd, er det tilstrekkelig at festeren sender et brev til Kartverket og ber om at festekontrakten slettes fra grunnboken. Brevet må være undertegnet av festeren. Nedenfor kan du lese mer om hvordan du bør formulere sletteerklæringen.

Hvis det står oppført en eller flere bygninger på den festede tomten, må disse overføres til grunneieren med et skjøte i to eksemplarer. Overføringen av bygningene og slettingen av festekontrakten må gjøres samtidig. Det blir beregnet tinglysingsgebyr for skjøtet og dokumentavgift av bygningenes verdi. 

Slettebegjæringen kan tas inn i skjøtets punkt 6. Nedenfor kan du lese mer om hvordan du bør formulere sletteerklæringen. Dersom det er tinglyst pant eller andre heftelser i festeretten, må disse slettes før eller samtidig med sletting av festeretten.

Fjerne festenummeret

Hvis festetomten er oppmålt som et mindre areal av eiendommen eller er et punktfeste, og har et eget festenummer, må grunneieren i tillegg ta stilling til om grunnboksbladet for festenummeret skal slettes, eller om det skal bestå for mulig fremtidig bortfeste. Dersom grunneier ønsker at festenummeret skal slettes, må han ta kontakt med kommunen, slik at kommunen kan sette festenummeret historisk i matrikkelen. Kommunen sender deretter melding til tinglysing, slik at grunnboksbladet for festetomten fjernes.

3. Formulering av sletteerklæringen

Før du kan sende sletteerklæringen og eventuelt et skjøte, må du undersøke om det tatt inn andre bestemmelser i festekontrakten enn det som gjelder selve festeretten. Det kan for eksempel være avtalt en veirett over grunneiers hovedeiendom, eller rett til å legge vann- og kloakkrør i grunnen. Det kan også være gitt rettigheter til andre personer, for eksempel en veirett over festetomten til fordel for naboen, eller en forkjøpsrett til søsken og lignende.

Før festekontrakten slettes fra grunnboken, må partene ta stilling til hvilke rettigheter som skal slettes og hvilke rettigheter som skal bestå. Hvis kontrakten omhandler andre personer enn festeren og grunneieren, bør disse kontaktes.

Selve erklæringen om sletting av festeretten kan tas inn i skjøtets punkt 6, eller på et løst ark.  Festeren må signere erklæringen. Bruk gjerne denne formuleringen:

"Undertegnede hjemmelshaver til festerett ber om at festekontrakten slettes. Det samme gjelder eventuelle andre rettigheter som er avtalt i festekontrakten. Jeg erklærer at en slettelse av festekontrakten ikke vil berøre tredjemanns rettigheter".

Dersom elementer av festekontakten skal forbli tinglyst som servitutter eller pengeheftelser, må du gjenta disse. Begjæringen kan da formuleres etter følgende mal:

"Undertegnede hjemmelshaver til festerett ber om at festekontrakten slettes. Det samme gjelder eventuelle andre rettigheter som er avtalt i festekontrakten, med unntak av følgende rettigheter:
...(beskriv rettigheten/-ene som skal bestå).
Jeg erklærer at en slettelse av festekontakten ikke vil berøre tredjemanns rettigheter".

Dersom det er flere punkter og det er uhensiktsmessig eller vanskelig å gjenta alle, kan du også bestemme at "Gamle rettigheter/forpliktelser i gammel festekontrakt skal bestå".

Hvis festekontrakten inneholder rettigheter til andre personer enn festeren og grunneieren, og disse rettighetene skal slettes, må også disse rettighetshaverne undertegne slettebegjæringen.

Hvis festeren er ukjent eller utilgjengelig

Enkelte ganger kan det være umulig å få tak i festerens signatur for sletting, av ulike årsaker. Hvis du ikke vet hvem eller hvor festeren er, men likevel mener at den tinglyste festekontrakten ikke gjelder, kan du be om at dokumentet slettes etter kunngjøring i Norsk Lysingsblad og lokalavisen. Det er da et vilkår at dokumentet har vært tinglyst i grunnboken i minst 20 år. Les mer om fremgangsmåten for sletting etter kunngjøring.